产城融合的道与术——底层逻辑、规划、实施与治理

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课程背景：

近几十年的快速城镇化带来一系列城市问题，比如载体过剩、实体经济发展滞后、基础设施供应不足、职住不平衡、管理服务水平低效、用地闲置浪费以及生态恶化日趋严重等问题，基于对这些问题的反思，目前产城融合已成为一个新的发展方向。产城融合能够推动产业、城市融合发展，承载产业空间和发展产业经济，驱动城市更新和完善服务配套，最终推动城市化有序推进。

从党的十七届五中全会的“三化同步发展”再到《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的出台，以及到十九大报告提出“推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”理念，产城融合概念不断得到深化和发展。2025年中央城市工作会议提出建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，更加要求以产城融合推动“人民城市”的范式跃迁。

本课程将通过梳理人、产、城之间的关系和历史演变，分析产城融合的底层逻辑，总结失败案例的教训和优秀案例的经验，从规划、实施和治理等角度构建实现产城融合的路径。

课程收益：

掌握产城融合底层逻辑：理清人、产、城关系演变规律，学会运用“七力模型”诊断区域短板，精准定位融合症结

学会量化评估融合水平：掌握职住比、通勤时间、15分钟生活圈覆盖率等关键指标，能对所在区域进行快速诊断

破解规划实施落地难题：学习15分钟生活圈规划、M0用地等实操工具，掌握从蓝图到落地的土地与制度创新方法

借鉴标杆规避失败风险：剖析苏州工业园、康巴什、筑波等正反案例，提炼成功经验，避开“鬼城”“留人难”等常见雷区

掌握产业生态培育方法：学会产业链集聚、创新生态、人才服务等分层路径，推动园区从单一功能向综合城市功能转型

课程对象：

地方政府及下属与产业、城市治理相关的事业单位；负责城市开发建设和投资运营的平台公司、城市运营综合服务商、规划设计院、房地产商和不动产资管公司、产业园区、新型基础设施建设者和供应商等单位的中高层；大型企业不动产部门的负责人、以城市为应用场景的科技企业骨干等

课程方式：

理论讲解、政策解读、实战讲授、案例分析、小组讨论

课程大纲

引子：播放电影《8号出口》片段（影片描绘的是关于高峰时段地铁通勤的场景）

预热讨论：日常是否有类似的遭遇？人们的状态如何？反应了什么现象？引出远距离通勤——职住不平衡——产城不融合

第一部分：了解产城融合

第一讲：产城融合的背景和演变规律

一、产城融合的概念内涵和由来

1. 产城融合

——以城市为基础载体承载产业空间和发展产业经济，同时以产业为保障驱动城市更新和完善服务配套，最终达到产业、城市、人三者之间有活力、可持续协调发展的模式

互动：大家认为产城融合有哪些特征？可以从哪些维度去考虑？

——产城融合的分析维度

1）时间维度：产业与城市建设的时序匹配

2）空间维度：功能布局的空间耦合程度

3）产业维度：产业与城市功能的相互赋能

2. 产城融合的由来

1）柯布的明日之城：应对工业化和汽车的普及，提出城市规划分区思想

2）雅典宪章：机械主义，功能分区思想得到推广

3）产城融合：对现代主义城市规划的一次纠偏

二、中国城市发展史中产城融合的演变和规律

1. 传统营城时代——自发而有机的产城共生

1）天人合一的营城哲学：伍子胥因地制宜规划姑苏城

2）河浜体系与街巷肌理的融合：江南市镇与城厢制度

3）“以市为城”的市场驱动：佛山明清时期的崛起

4）“左祖右社，面朝后市”的功能复合：周礼·考工记

2. 近代开埠与租界时期——西方规划范式的首次冲击（1840-1949年）

区域：少数通商口岸和新兴工业城市

案例：1929南京首都计划

产城关系：产城关系的“第一次割裂”

3. 计划经济时期——“单位制”与产城一体化的极端实践（1949—1978年）

区域：新兴工业区的核心城市

案例：沈阳

产城关系：“制度性嵌入”，行政命令导致产城分离

4. 三线建设时期——“分散、隐蔽”下的厂城孤岛（1964—1978年）

区域：我国中西部，如重庆

产城关系：产城是嵌入偏远地区的飞地，经济效率和城市功能层面代价巨大

5. 改革开放与经济特区时期——开发区模式与“先产后城”的兴起（1978—2000年）

区域：沿海开放城市，如深圳的开发区模式与住房市场化改革

产城关系：“市场化”分离

6. 新城新区扩张时期——大规模造城运动与产城二元格局固化（2000—2014年）

区域：全国新城新区

产城关系：结构性错配

7. 新型城镇化与存量更新时代——从产城分离到产城融合的自觉转向（2014年至今）

区域：以后工业化城市开始，及至全国

产城关系：“自觉重构”，产城融合从学术讨论上升为国家战略，主动规划、存量优化

三、产城关系的规律提炼

1. 产城关系的演变与经济发展阶段高度耦合

2．不是简单的“产+城”而是“产×城”的有机融合

3．“人”是产城融合的终极尺度

4．产城融合的关键在于制度设计而非蓝图绘制

第二部分：产城融合实操三大关键

第一讲：产城融合实操之评价和诊断

一、产城融合的评价体系

1. 评价体系的架构

三大层级：目标层、系统层、指标层

2. 评价体系详解

1）目标层：产城融合综合指数

2）系统层：产业发展水平、城市发展水平、产城互动水平

3）指标层：关键细化指标

举例：职住比、通勤时间、15分钟生活圈覆盖率、公园绿地500米服务半径覆盖率等

二、基于动力机制的诊断框架

1. 产城融合的动力机制理论框架——七力模型

1）产业集聚力

2）劳动力流动推力

3）资本流动拉力

4）基础设施链接力

5）要素市场配置力

6）知识外溢催化力

7）区域政策调控力

2. 动力机制解析及相关案例

1）产业集聚力——产城融合的“发动机”

关键阈值：区域就业岗位密度达到2000个/平方公里

案例：“鬼城”康巴什新区——产业尚未集聚就先建城，发动机没点火

课堂互动：请学员判断自己所在区域是否跨越了产业集聚的“临界点”

2）劳动力流动推力——产城融合的“温度计”

案例：三花梅渚工业园一线员工流失率52.5%——配套设施缺失导致“留人难”

3）资本流动拉力——产城融合的“加速器”或“扭曲器”

案例对比：苏州工业园（有序导入）VS天津于家堡（房地产先行）

4）基础设施链接力——产城融合的“骨架”

机制说明：空间可达性和效率

案例：新加坡“产城一体”的组屋与产业园区协同

5）要素市场配置力——产城融合的“调节阀”

机制说明：资源配置

案例：上海紫竹高新区的规划调整与配套完善

6）知识外溢催化力——产城融合的“催化剂”

案例：上海杨浦区与闵行区在校区、园区、社区“三区”融合方面的探索与实践

案例：美国硅谷“纯粹的产业区”向“功能复合的创新城区”演变

7）区域政策调控力——产城融合的“方向盘”

案例：日本筑波科学城的经验教训

3. 动力机制的系统整合与诊断框架

从健康状态表现、风险信号和典型问题区域等角度搭建诊断框架

课堂互动：请学员选取自己所在区域，快速对照七力诊断框架，识别1-2个最突出的短板，并思考可能的改进方向

第二讲：产城融合实操之规划、实施与治理

一、规划

1. 政策与制度供给

1）2025中央城市工作会议与《关于推动城市高质量发展的意见》

2）十五五规划关于产城融合的要求

3）2025版《国土空间规划城市体检评估规程》调整完善评估指标

2. 15分钟生活圈规划

——核心内容和关键指标

1）在市民15分钟慢行范围内，完善日常所需的公共服务，形成“宜居、宜业、宜游、宜学、宜养”的社区生活圈

2）涵盖养老、医疗、教育、商业、交通、文体等方面，考察菜市场、健身房、口袋公园、超市、医院等配套设施的分布和便利性

案例：上海、泉州

要点：15分钟生活圈是产城融合在社区层面的核心政策抓手，体现了从“功能分区”到“功能复合”的规划范式转变

3. 土地供给制度创新

——新型产业用地MO概念

案例：深圳、上海、厦门

二、实施与治理

1. 开发实施模式：PPP模式

案例：天津生态城

2. 运营治理体系：站产城一体化发展

案例：北京大兴航空城与天津站产城融合发展

3. 数字化转型与智慧治理

1）数字经济背景下新型产城融合的特征和内涵

a功能复合性：产业数字化、空间物理与虚拟双向赋能

b数据驱动性：数据创造价值

c人本导向性：全龄友好、全程服务、全域覆盖

2）国家推进全域数字化转型行动计划和新时期推进新型产城融合的发展策略

核心：城市治理在横向上的全面打通和城市功能在纵向上的深度融合

策略1：强化数据要素赋能，构建以城带产新引擎

策略2：优化空间布局，推动虚实共生新模式

策略3：创新制度供给，激发融合新活力

策略4：完善治理体系，提升智慧治理效能

案例：广州琶洲人工智能与数字经济试验区

第三讲：产城融合实操之产业生态培育

一、产业生态培育的政策导向

工信部、国家发改委联合印发的《工业园区高质量发展指引》：强调园区需聚焦主导产业，从源头避免低水平重复建设，推动产业链上下游集聚发展，建立“链长制”等工作体系

二、产业生态核心要素

1. 产业链式集聚

2. 创新生态构建

3. 人才生态培育

4. 服务生态完善

案例分析：北京海淀区打造最具投资价值之城实施方案

三、产城融合分层路径

1. 特大城市的城市更新模式：存量空间优化、功能复合利用

2. 中小城市的特色小镇模式：产业特色化与城市功能复合

3. 产业园区的转型路径：从单一产业功能向综合城市功能转型

总结1：产城融合的核心逻辑：以人聚产、以产兴城、以城留人

总结2：成功路径关键点的呼应：规划引领—土地供给—开发实施—运营治理—生态培育

课程总结回顾与提问

开放式互动：请学员结合本职工作谈产城融合的实践路径

鲍老师

鲍联影老师 城市规划与产业运营专家

15年产业园区开发招商运营和城市规划实战经验

→顶级学术背景，城市化/产业园规划专业出身：

哈佛大学设计学硕士（城市化方向）

马萨诸塞大学阿默斯特校区风景园林硕士（MLA）

北京林业大学农学学士（园林专业）

→具备多项城市规划&产业园运营专业资质：

中国城市规划学会英文官网编委

美国城市土地学会（ULI）亚太区会员

美国规划师协会（APA）会员、美国风景园林协会（ASLA）会员

CFA特许金融分析师协会可持续投资认证

国有企业职业经理人资质

→15年深度整合“产业园规划、开发、招商、运营”全链条，兼具国内国际产城建设视野：

兼任：麦哲中国丨项目合伙人

曾任：麦肯锡公司丨园区领域专家

曾任：上海闵行滨江管委办（上海南滨江投资发展有限公司）丨规划部副部长兼园区平台公司副总经理

曾任：阿特金斯顾问丨高级景观规划师

——01-操盘上海市2个重大项目开发区/基地统筹规划与运营：黄浦江滨江综合开发（146km2，上海市重大项目）统筹规划与“大零号湾”创新策源区（17km2）城市更新实施；上海智能医疗创新示范基地（32公顷，属于“大张江”园区，投资数十亿）；

——02-主导多个国际化项目开发规划设计：马萨诸塞州Beverly市某综合体开发规划设计；美国国家自然历史博物馆兰花展方案设计；

→在多个专业专业学术论坛、行业峰会发表及讲演：

01-《政府平台公司在城市治理中的角色和功能——以上海闵行黄浦江两岸综合开发为例》，“国家企业主义与中国城市治理”学术研讨会（三）（武汉，2024.11）

02-《闵行滨江的投资机会》，2018城市土地学会（ULI）中国大陆夏季峰会（上海，2018.06）

03-《城市绿地经济价值的评价在气候变化适应的应用》，韧性城市2013年大会暨第四届城市弹性和适应全球论坛（由全球最大的地方可持续发展合作网络ICLEI主办的品牌峰会）（德国波恩，2013.05）

擅长领域：产业园运营、产业策划、产业现代化、园区投资开发招商运营、产业经济研究、生态韧性城市建设、公共空间的建设治理和运营、城市规划和城市治理、城市片区开发与更新、政策解读……

实战经验：

鲍老师是新型城镇化高质量发展践行者，在产业园区规划、城市开发更新及产业空间运营领域具备深刻的洞察和十多年的实践，兼有国际知名咨询公司和政府投资发展机构经验。他擅长可持续产城项目、片区综合开发、产业园区规划与韧性城市的战略制定及实施管理，聚焦产业生态构建与园区价值提升，为资产盘活、园区基础设施升级和产业空间优化提供创新解决方案，赋能企业及城市的产业转型与生态建设。

——〖数十亿级重产业园区规划项目操盘落地〗——

【01】-主导黄浦江滨江综合开发（146km2，上海市重大项目）的统筹规划与“大零号湾”创新策源区（17km2）的城市更新实施，通过创新驱动城市片区转型，成功助力其成为上海市三大未来产业先导区之一；

——具体事项：组织编制多项战略、产业、空间规划与建设方案并参与政策制定，联动高端智库搭建多方协同的城市更新治理平台，提供土地转型与存量盘活方案；主导重大项目可研与投资策略制定，参与用地调整与方案深化；牵头公共空间提升，打造平衡生态、经济与社会效益的可持续方案，完成绿色基建项目管理；

【02】-主导上海智能医疗创新示范基地（46公顷，属于“大张江”园区，投资数十亿）的创建、投资开发、招商运营和战略合作，从0开始助其发展为上海“1+5+X”生物医药核心承载区之一；

——具体事项：协助总经理全面主持园区管理，负责战略规划、开发建设与品牌打造；统筹园区一二级联动开发与全生命周期管理，高效争取政策、破解审批难题；主导产业与资本导入、国际合作落地，建成产业生态，成功通过国家高新区考核；优化资产管理与招商运营，引进行业龙头，实现载体快去化、税收三年倍增；

——〖国内外20+大型城市规划/产业园区项目全流程实战〗——

【01】-国内多个知名景观/商务/科研类规划项目：

1）完成南昌九龙湖新城概念规划教育科研区城市设计；

2）参与郑州金水河战略规划研究和制图；

3）温州某实业有限公司园区空间规划设计、武汉某商务园区规划设计；

4）辅助俞孔坚教授“绿心主义：广州万亩果园改造规划”；

5）主导完成宝鸡渭河综合治理项目落地

6）四川某市经济开发区景观生态规划；

【02】-国外多个博物馆/城市综合体类规划项目：

1）完成美国马萨诸塞州Beverly市某综合体开发规划设计

2）负责美国国家自然历史博物馆兰花展方案设计,进行工程图纸评审修改及参与博物馆花园的项目管理；

——〖主导多个产业园规划与运营咨询项目〗——

【01】-曾任浙江某国家级海经区产业集聚区策划与招商顾问，为全域（约66km2）活力提升和产业发展；促成与世界500强行业龙头的合作，通过基金+基地模式为核心商圈的升级和存量资产盘活，导入新兴产业项目和文商旅投资运营主体，帮助国企平台公司提升城市运营能力；

【02】-曾任麦肯锡园区领域外部专家：为制造业转型的上市公司提供从战略到运营的全流程管理咨询：

1）为万向钱潮提供涵盖顶层设计、政策建议、科创投资架构设计和合作资源推荐的咨询；

2）完成浙江某千亩园区的策划，包括全球创新中心、研发测试基地、工厂、人才公寓和商业配套等综合业态，结合数字化转型目标打造灯塔工厂和绿色园区，并提供低碳智慧策略的实施建议，项目投资约20亿元。

部分授课案例：

序号企业/研究机构课题

1中建三局《中央城市工作会议解读》

2万向钱潮《产城融合园区转型与品牌升级》

3武汉大学《政府平台公司在城市治理中的角色和功能》

4哈佛大学《广州万亩果园改造规划》

5世邦魏理仕《温州海上丝绸之路演变与海经区发展策略》

6城市土地学会《闵行的投资机会与吴泾老工业基地转型》

7宜可城-地方可持续发展协会《城市绿地经济价值的评价在气候变化适应的应用》

8成都规划局《美国规划机制及相关案例》

主讲课程：

《中央城市工作会议——城市高质量发展政策解读》

《产业园区的转型升级与可持续发展》

《产城融合的道与术——底层逻辑、规划、实施与治理》

《产业园区的开发、更新与运营》

《科技创新驱动城市更新》

《新质生产力与产业空间价值重塑》

《产业升级背景下城市活力的提升与机遇》

授课风格：

——具有“体制内觉悟、市场化操盘、学术化严谨、教练式互动”的立体复合风格

实战派顾问：鲍老师拥有15+年项目实战经验，主导项目类型多样，从一百多平方公里的片区规划统筹到数万方的园区精细化运营管理，她以亲身操盘实践经验为教学核心，既体现高度又接地气、切中痛点，帮助学员提升实战能力

体系构建师：鲍老师基于理论框架将对政策的分析和趋势的把握与实操场景相结合，围绕专业构建多维知识体系并剖析内在联系，帮助学员建立系统思维，兼具战略前瞻与战术落地。

案例拆解者：对不同地域、类型的案例进行深度解剖和结构化提炼来佐证观点，传递先进理念，并将国际化经验进行本土化改造，启发学员领悟借鉴意义，学以致用，激发创新

方法引导员：根据学员背景特点因材施教，表达严谨、逻辑性强，语言平实而真诚，旁征博引，常以开放式的互动引导学员逐渐掌握知识点和技巧、主动探索解决方案

部分服务客户

政府/央国企：上海市经信委、上海市闵行区规资局、上海市经信委、成都市规划局、中建三局、中建八局、温州市瓯江口开发建设投资集团和产业发展集团、上海地产集团等

民营、外资企业：万向钱潮、艾奕康（AECOM）、世邦魏理仕（CBRE）等

学会/协会：城市土地学会（ULI）、中国城市规划学会、美国城市规划协会（APA）、上海国际建筑文化传媒中心（ACMC）、宜可城-地方可持续发展协会等

高校：哈佛大学、武汉大学等

部分客户评价：

鲍老师的关于城市规划的表述条理清晰，观点新颖独到，内容提炼精准且站位有高度。整堂课程逻辑脉络完整，层层递进。每一个观点都直击核心，跳出固有思维框架。聆听分享后收获颇丰，让人茅塞顿开，深受启发。

——万向钱潮 发展投资部 吴总

鲍老师扎根行业多年，实战功底非常扎实。分析问题视野开阔，能够结合产业、空间等不同视角全面解读。他巧妙把专业理论融入真实工作场景，内容不空洞、接地气。理论与实践结合得恰到好处，对我们实际工作帮助很大。

——上海地产集团 投资发展总经理 曾总

鲍老师选取了大量真实详尽的案例作为授课支撑。他抽丝剥茧对案例进行深度分析，挖掘背后的经验与方法。讲解由浅入深、通俗易懂，即便复杂内容也能轻松理解。整场课程干货十足，内容生动鲜活，让人久久难忘。

——武汉大学城市设计学院 李教授

鲍老师的课程主次分明，核心知识点一目了然。各个板块衔接顺畅，整体节奏把控得非常好。他授课耐心细致，循循善诱地引导大家思考学习。沉浸式的学习体验，让每一位学员都能稳步吸收知识。

——城市土地学会 李董事

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