新质生产力与产业空间价值重塑

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课程背景：

2026年作为“十五五”开局之年，产业导向加速向新质生产力相关领域聚焦，这是按照中央城市工作会议的要求加快发展动能转换的具体落实。产业园区作为紧密连接产业升级和城市发展的一种业态正经历从规模扩张向内涵式增长的深刻转型。我们观察到，在当今这个充满不确定性的新时代，大量园区正经历产业空心化、税收贡献低、招商内卷、绿色低碳发展无从下手等转型的阵痛。

因此，需要重新建立对产业空间的认知，并对其价值进行重塑以适应新质生产力驱动的发展要求。这不仅来源于产业园区行业自身的反思和觉醒，更关系到城市高质量发展和国家构建现代化产业体系的宏伟目标的实现。

本课程将通过对新质生产力的概念的讨论和产业空间与新质生产力关系的梳理，结合案例分析和政策解读，对产业空间的价值进行重塑，并提出实现的路径和方法。

课程收益：

读懂新质生产力逻辑：掌握其内涵特征与政策机遇，理解为何传统产业空间难以为继，以及价值重塑的底层动因

认清产业空间困境：分析空置率攀升、租金回调等现状，对照自身园区定位，判断转型方向与突破路径

掌握六大价值重塑路径：学习深圳“垂直工厂”、中电光谷、金隅智造工场等案例，落地从战略到平台的实操方法

学会数据资产化方法：掌握AI智能匹配、产业云平台、可信数据空间等工具，把物理空间活动转化为可交易数字资产

构建“热带雨林”生态：学习苏州工业园制度集成经验，形成“基金+基地+招商”协同模式，实现从房东到产业合伙人的转型

课程对象：

地方政府及下属平台公司；产业园区投资开发运营商、城市运营综合服务商、规划设计院、房地产商和不动产资管公司、物业管理公司、园区及产业相关基金公司；产业与科技服务机构、生态环境和低碳环保服务商、新型基础设施运营商及其供应商；企业不动产部门及其他与产业园业务相关的专业人员

课程方式：

理论讲解、实战讲授、案例分析、小组讨论

课程大纲

第一讲：新质生产力的认知框架

一、新质生产力的提出背景

1. “新质生产力”的提出

事件：2023年9月7日，习近平总书记提出“新质生产力”概念

理论基础：基于马克思主义政治经济学基本原理同新时代经济发展实践相结合，对高质量发展底层逻辑进行深邃思考而提出

2. 时代背景与现实意义

1）我国经济已转向高质量发展，传统依靠劳动力、土地等要素投入的增长模式难以为继

2）新一轮科技革命和产业变革深入发展，数字革命与智能技术正重构生产力发展底层逻辑

3）国际竞争格局深刻变化，产业链供应链安全面临挑战

4）国内发展不平衡不充分问题仍然突出，需要应对更加复杂的环境、解决更多深层次矛盾

5）满足人民群众日益增长的美好生活需要的现实要求

提问：结合自己工作领域，谈谈大家理解的新质生产力，它有什么内涵和特征呢？

播放视频：《央视财经评论》20260316期《经济运行起步有力 新质生产力成长壮大》节选

二、新质生产力的内涵特征

概念：是一种先进生产力，以劳动者、劳动资料、劳动对象及其优化组合的跃升为基本内涵，以全要素生产率大幅提升为核心标志

1. 技术革命性突破

2. 要素创新性配置

3. 发展方式深度转型

4. 生产效率大幅提升

小结：新质生产力的新产业、新模式、新动能、新要素和新赛道

三、新质生产力的政策机遇

1. 政策导向

1）“十五五”规划的战略部署

2）中央经济工作会议等城市工作政策要求

2. 政策带来的机遇窗口

1）未来产业前瞻布局

2）新兴产业规模化

3）传统产业升级

4）产城融合与城市更新

第二讲：产业空间的变革

一、产业空间的解读

1. 传统产业空间：产业园区，强调物理空间，主要为厂房

2. 高质量发展背景下产业空间

——为产业发展提供物理空间与配套服务的综合性区域

1）核心类型

——科创孵化器、产业园区、科创街区、产业社区、特色产业小镇、产业新城、跨境产业合作区等

2）与传统产业空间的主要差异

“重规模”→“重品质”——体现在功能、空间、产业、运营四个维度的突破

二、产业空间的现状和演进规律

1. 产业空间发展现状

1）总量庞大、结构分化

2）空置率攀升

3）租金回调

4）产业园区公募Reits估值下调

5）经营主体财务恶化

小结：从粗放式的高速开发“增量时代”迈入精细化的高质管理“存量时代”

——三种困境

困境1：低成本依赖的路径锁定

困境2：同质化竞争的内卷陷阱

困境3：产业链条的脆弱性危机

2. 产业空间的演进规律

1）多尺度机制下产业链与产业空间升级

2）演进规律

底层逻辑：以知识溢出为核心、以生态协同为纽带

特征：技术集群化

过程：创新要素集聚—功能混合—生态成型

第三讲：产业空间价值重塑

一、高质量发展要求下产业空间转型的驱动力

1. 外部环境倒逼

1）土地与传统政策红利的消退

2）双碳目标与ESG压力

3）宏观经济波动与产业周期

2. 内部动力转换

1）盈利模式的重构：“租金差”→“服务溢价”&“资本回报”

2）运营逻辑的转变：“物业管理”→“企业合伙人”

3）数字底座的建设动力

3. 客户需求变化

1）企业需求的升级：“空间载体”→“产业生态”

2）人才需求的倒逼：“生产场”→“生活场”

——三大驱动力：

驱动力1：外部环境决定转型的方向

驱动力2：内部动力决定转型的能力

驱动力3：客户需求决定转型的内容

二、产业空间新价值转变的本质

1. 新逻辑：从“项目找地”到“规划创造空间，吸引项目落地”

2. 新动能：产业空间转由算力、算法、人才等新要素驱动发展

3. 新模式：吸引和培育新质生产力，而非简单的建筑出租

4. 新赋能：AI与大数据、算法、算力

三、产业空间价值重塑与实施路径

1. 战略价值：承载国家产业竞争力，保障产业链安全

——路径：根据关键空间因素进行决策并做好载体支撑与保障

1）宏观引领：根据新质产业发展的方向与生态基底科学选址

2）中观承接：前瞻性做好定位与产业规划

3）微观落地：以有限土地承载先进制造业全产业链

案例：深圳坪山“垂直工厂”——“规划引领+设计创新+审批改革”三维联动

——价值实现：盘活低效用地，导入战略性新兴产业，确保核心制造环节留在本市，避免产业链断裂风险

2. 复合价值一：空间不仅是生产资料，还是金融资产

——路径：

1）产业空间大资管模式：投融管退闭环；“盘活—运营—REITs—再投资”的良性循环

2）配套金融工具：“招投联动”模式——设立专项投资基金，以股权投资吸引龙头企业

案例：上海浦东外高桥集团——从“资产持有者”到“资本运营者”的复合价值转型

——价值实现：

1）金融价值：通过构建“双REITs”上市平台将重资产转化为证券，回笼资金；

2）产业价值：倒逼运营团队提升出租率、优化租户结构，确保底层资产持续服务于新质生产力领域

3. 复合价值二：数据资产化，把物理空间中的活动转化为可量化、可交易、可增值数字资产

——路径：数字化赋能的四大落地工具

1）AI驱动的产业空间智能匹配引擎

2）数据要素资产化

3）全流程体系化运营服务（POEPC模式）

4）低碳智慧园区运营

案例：中电光谷——以数字化重新定义产业园运营

——价值体现：

1）服务价值：通过产业云平台，为地方政府提供精准招商、企业画像、产业分析等数据服务，使园区升级为“产业顾问”

2）数据资产价值：筹备建立产业园区可信数据空间联盟，推动车流、人流、能耗、物流等基础指标的数据共享，使数据要素转化为新质生产力

4. 平台价值一

1）产业资源链接者、创新生态构建者、企业成长赋能者

2）空间即服务，服务即生态，生态即竞争力

——路径：产业生态的系统化培育——打造“热带雨林”式产业集群

a做强特色优势产业

b产学研联合创新

c全要素服务生态构建

d企业梯度培育

e产业链式集聚

案例：北京金隅智造工场——老旧厂房中的“创新聚变”平台

——价值体现：承载了从单点技术突破到产业链深度协同

1）“链主”牵引：龙头企业集聚以民营企业为主的供应链企业

2）园区运营方搭建平台：实现产学研、资本、人才的对接，“上下楼就是上下游”

5. 平台价值二：产、城、人融合重塑——打造“产业社区”新范式

1）集生产、办公、休闲、社交、生活于一体的综合型经济社会活动空间

2）打造15分钟产业社区服务圈

3）人才需求导向的空间设计

案例：泉州数字经济产业园——“三生融合”的社会价值实践

——价值体现：将低容积率、低效益地块纳入统一规划改造；以“产业社区”理念替代传统工业园区规划

6. 系统性价值：制度供给与要素配置的乘数效应，用制度创新让要素高效流动、优化配置

——路径：

1）产业用地全生命周期管理

2）“基金+基地+招商”三轮驱动

3）科创金融专属通道

案例：苏州工业园区——多层次金融创新与制度供给的系统集成

——价值体现：

1）集体经济从“收租人”变为“金融房东”，实现了存量资产有效盘活与集体经济持续增值；

2）形成“国资引领+社会参与+市场化运营”的政府—平台—链主—资本协同体系

课程回顾总结与讨论

课程总结：新质生产力背景下的产业空间价值重塑，不是单一维度的物理改造或运营提升，而是战略价值、平台价值、复合价值、社会价值、系统性价值的协同释放

开放式讨论：谈谈各自的园区目前最大的痛点是什么？以上哪个案例最有借鉴意义，为什么？

鲍老师

鲍联影老师 城市规划与产业运营专家

15年产业园区开发招商运营和城市规划实战经验

→顶级学术背景，城市化/产业园规划专业出身：

哈佛大学设计学硕士（城市化方向）

马萨诸塞大学阿默斯特校区风景园林硕士（MLA）

北京林业大学农学学士（园林专业）

→具备多项城市规划&产业园运营专业资质：

中国城市规划学会英文官网编委

美国城市土地学会（ULI）亚太区会员

美国规划师协会（APA）会员、美国风景园林协会（ASLA）会员

CFA特许金融分析师协会可持续投资认证

国有企业职业经理人资质

→15年深度整合“产业园规划、开发、招商、运营”全链条，兼具国内国际产城建设视野：

兼任：麦哲中国丨项目合伙人

曾任：麦肯锡公司丨园区领域专家

曾任：上海闵行滨江管委办（上海南滨江投资发展有限公司）丨规划部副部长兼园区平台公司副总经理

曾任：阿特金斯顾问丨高级景观规划师

——01-操盘上海市2个重大项目开发区/基地统筹规划与运营：黄浦江滨江综合开发（146km2，上海市重大项目）统筹规划与“大零号湾”创新策源区（17km2）城市更新实施；上海智能医疗创新示范基地（32公顷，属于“大张江”园区，投资数十亿）；

——02-主导多个国际化项目开发规划设计：马萨诸塞州Beverly市某综合体开发规划设计；美国国家自然历史博物馆兰花展方案设计；

→在多个专业专业学术论坛、行业峰会发表及讲演：

01-《政府平台公司在城市治理中的角色和功能——以上海闵行黄浦江两岸综合开发为例》，“国家企业主义与中国城市治理”学术研讨会（三）（武汉，2024.11）

02-《闵行滨江的投资机会》，2018城市土地学会（ULI）中国大陆夏季峰会（上海，2018.06）

03-《城市绿地经济价值的评价在气候变化适应的应用》，韧性城市2013年大会暨第四届城市弹性和适应全球论坛（由全球最大的地方可持续发展合作网络ICLEI主办的品牌峰会）（德国波恩，2013.05）

擅长领域：产业园运营、产业策划、产业现代化、园区投资开发招商运营、产业经济研究、生态韧性城市建设、公共空间的建设治理和运营、城市规划和城市治理、城市片区开发与更新、政策解读……

实战经验：

鲍老师是新型城镇化高质量发展践行者，在产业园区规划、城市开发更新及产业空间运营领域具备深刻的洞察和十多年的实践，兼有国际知名咨询公司和政府投资发展机构经验。他擅长可持续产城项目、片区综合开发、产业园区规划与韧性城市的战略制定及实施管理，聚焦产业生态构建与园区价值提升，为资产盘活、园区基础设施升级和产业空间优化提供创新解决方案，赋能企业及城市的产业转型与生态建设。

——〖数十亿级重产业园区规划项目操盘落地〗——

【01】-主导黄浦江滨江综合开发（146km2，上海市重大项目）的统筹规划与“大零号湾”创新策源区（17km2）的城市更新实施，通过创新驱动城市片区转型，成功助力其成为上海市三大未来产业先导区之一；

——具体事项：组织编制多项战略、产业、空间规划与建设方案并参与政策制定，联动高端智库搭建多方协同的城市更新治理平台，提供土地转型与存量盘活方案；主导重大项目可研与投资策略制定，参与用地调整与方案深化；牵头公共空间提升，打造平衡生态、经济与社会效益的可持续方案，完成绿色基建项目管理；

【02】-主导上海智能医疗创新示范基地（46公顷，属于“大张江”园区，投资数十亿）的创建、投资开发、招商运营和战略合作，从0开始助其发展为上海“1+5+X”生物医药核心承载区之一；

——具体事项：协助总经理全面主持园区管理，负责战略规划、开发建设与品牌打造；统筹园区一二级联动开发与全生命周期管理，高效争取政策、破解审批难题；主导产业与资本导入、国际合作落地，建成产业生态，成功通过国家高新区考核；优化资产管理与招商运营，引进行业龙头，实现载体快去化、税收三年倍增；

——〖国内外20+大型城市规划/产业园区项目全流程实战〗——

【01】-国内多个知名景观/商务/科研类规划项目：

1）完成南昌九龙湖新城概念规划教育科研区城市设计；

2）参与郑州金水河战略规划研究和制图；

3）温州某实业有限公司园区空间规划设计、武汉某商务园区规划设计；

4）辅助俞孔坚教授“绿心主义：广州万亩果园改造规划”；

5）主导完成宝鸡渭河综合治理项目落地

6）四川某市经济开发区景观生态规划；

【02】-国外多个博物馆/城市综合体类规划项目：

1）完成美国马萨诸塞州Beverly市某综合体开发规划设计

2）负责美国国家自然历史博物馆兰花展方案设计,进行工程图纸评审修改及参与博物馆花园的项目管理；

——〖主导多个产业园规划与运营咨询项目〗——

【01】-曾任浙江某国家级海经区产业集聚区策划与招商顾问，为全域（约66km2）活力提升和产业发展；促成与世界500强行业龙头的合作，通过基金+基地模式为核心商圈的升级和存量资产盘活，导入新兴产业项目和文商旅投资运营主体，帮助国企平台公司提升城市运营能力；

【02】-曾任麦肯锡园区领域外部专家：为制造业转型的上市公司提供从战略到运营的全流程管理咨询：

1）为万向钱潮提供涵盖顶层设计、政策建议、科创投资架构设计和合作资源推荐的咨询；

2）完成浙江某千亩园区的策划，包括全球创新中心、研发测试基地、工厂、人才公寓和商业配套等综合业态，结合数字化转型目标打造灯塔工厂和绿色园区，并提供低碳智慧策略的实施建议，项目投资约20亿元。

部分授课案例：

序号企业/研究机构课题

1中建三局《中央城市工作会议解读》

2万向钱潮《产城融合园区转型与品牌升级》

3武汉大学《政府平台公司在城市治理中的角色和功能》

4哈佛大学《广州万亩果园改造规划》

5世邦魏理仕《温州海上丝绸之路演变与海经区发展策略》

6城市土地学会《闵行的投资机会与吴泾老工业基地转型》

7宜可城-地方可持续发展协会《城市绿地经济价值的评价在气候变化适应的应用》

8成都规划局《美国规划机制及相关案例》

主讲课程：

《中央城市工作会议——城市高质量发展政策解读》

《产业园区的转型升级与可持续发展》

《产城融合的道与术——底层逻辑、规划、实施与治理》

《产业园区的开发、更新与运营》

《科技创新驱动城市更新》

《新质生产力与产业空间价值重塑》

《产业升级背景下城市活力的提升与机遇》

授课风格：

——具有“体制内觉悟、市场化操盘、学术化严谨、教练式互动”的立体复合风格

实战派顾问：鲍老师拥有15+年项目实战经验，主导项目类型多样，从一百多平方公里的片区规划统筹到数万方的园区精细化运营管理，她以亲身操盘实践经验为教学核心，既体现高度又接地气、切中痛点，帮助学员提升实战能力

体系构建师：鲍老师基于理论框架将对政策的分析和趋势的把握与实操场景相结合，围绕专业构建多维知识体系并剖析内在联系，帮助学员建立系统思维，兼具战略前瞻与战术落地。

案例拆解者：对不同地域、类型的案例进行深度解剖和结构化提炼来佐证观点，传递先进理念，并将国际化经验进行本土化改造，启发学员领悟借鉴意义，学以致用，激发创新

方法引导员：根据学员背景特点因材施教，表达严谨、逻辑性强，语言平实而真诚，旁征博引，常以开放式的互动引导学员逐渐掌握知识点和技巧、主动探索解决方案

部分服务客户

政府/央国企：上海市经信委、上海市闵行区规资局、上海市经信委、成都市规划局、中建三局、中建八局、温州市瓯江口开发建设投资集团和产业发展集团、上海地产集团等

民营、外资企业：万向钱潮、艾奕康（AECOM）、世邦魏理仕（CBRE）等

学会/协会：城市土地学会（ULI）、中国城市规划学会、美国城市规划协会（APA）、上海国际建筑文化传媒中心（ACMC）、宜可城-地方可持续发展协会等

高校：哈佛大学、武汉大学等

部分客户评价：

鲍老师的关于城市规划的表述条理清晰，观点新颖独到，内容提炼精准且站位有高度。整堂课程逻辑脉络完整，层层递进。每一个观点都直击核心，跳出固有思维框架。聆听分享后收获颇丰，让人茅塞顿开，深受启发。

——万向钱潮 发展投资部 吴总

鲍老师扎根行业多年，实战功底非常扎实。分析问题视野开阔，能够结合产业、空间等不同视角全面解读。他巧妙把专业理论融入真实工作场景，内容不空洞、接地气。理论与实践结合得恰到好处，对我们实际工作帮助很大。

——上海地产集团 投资发展总经理 曾总

鲍老师选取了大量真实详尽的案例作为授课支撑。他抽丝剥茧对案例进行深度分析，挖掘背后的经验与方法。讲解由浅入深、通俗易懂，即便复杂内容也能轻松理解。整场课程干货十足，内容生动鲜活，让人久久难忘。

——武汉大学城市设计学院 李教授

鲍老师的课程主次分明，核心知识点一目了然。各个板块衔接顺畅，整体节奏把控得非常好。他授课耐心细致，循循善诱地引导大家思考学习。沉浸式的学习体验，让每一位学员都能稳步吸收知识。

——城市土地学会 李董事

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