产业园区的开发、更新与运营

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课程背景：

产业园区不仅是中国改革开放的浓缩历史，更是区域经济的压舱石和发动机。从深圳蛇口的一声开山跑，到遍布全国的经开区、高新区，再到今天的自贸区和科学城，产业园区可以说中国经济奇迹不可忽视的功臣。然而，在当今这个充满不确定性的新时代，大量园区正经历产业空心化、税收贡献低、招商内卷、低碳发展无从下手等问题。

在高质量发展要求下，产业园区从空间载体转型为生态构建者。不管是政府的要求还是市场的倒逼，都使得园区的全生命周期管理显得尤为重要，需要对园区的开发、更新、运营做好统筹安排。

本课程将通过对产业园区的概念的讨论以及发展历程的梳理，介绍园区开发、更新和运营的现状，分析面临的机遇与挑战，结合案例和政策解读，总结出高质量发展背景下园区开发、更新、运营的趋势和路径。

课程收益：

认清园区所处阶段：掌握产业园区四十年演进逻辑，对照自身园区定位，判断当前阶段及下一步开发、更新、运营方向

掌握全生命周期操盘：学会“投、规、建、招、运、退”一体化管理方法，覆盖从投资决策到资产退出的完整闭环

破解招商运营困局：学习从“房东”到“股东”的盈利重构模式，掌握链式招商、投招联动、增值服务等实操策略

借鉴标杆避免踩坑：深度剖析苏州工业园、张江科学城、肯德尔广场等案例，提炼成功经验，避开百亿项目烂尾等常见雷区

落地存量更新路径：掌握衰退识别、物理更新、产业升级、资产退出等实操要点，推动老旧园区“腾笼换鸟”与价值重塑

课程对象：

地方政府及下属平台公司；产业园区投资开发运营商、城市运营综合服务商、规划设计院、房地产商和不动产资管公司、物业管理公司、产业园区及产业相关基金公司；产业与科技服务机构、生态环境和低碳环保服务商、新型基础设施运营商及其供应商；其他与产业园业务相关的专业人员

课程方式：

理论讲解、实战讲授、案例分析、小组讨论

课程大纲:

第一部分：认知重构——产业园区的底层逻辑与发展转型

第一讲：产业园区的分类与发展逻辑

一、产业园区的6个核心要素

课堂提问：为什么做统一规划而非让产业和楼宇自然有机地分布？为什么要将产业聚集在一定的范围内？

——土地、政策、资本、技术、数据、人才

本质探讨：运营思维的转变

二、产业园区的常见分类

1. 按功能

1）经济技术开发区（简称“经开区”）

2）高新技术开发区（简称“高新区”）

3）出口加工区

4）保税区

5）边境经济合作区

6）自由贸易区

2. 按开发模式：政府主导型、企业主导型、政企合作型、高校主导型

3. 按主导产业：高新技术型、工业制造型、贸易服务型、特色产业型、综合型

三、中国产业园区的四十年演进史与底层逻辑

1. 孕育期（1979-1983）：以经济特区建设为重点，蛇口工业区

2. 初始培育期（1984-1991）：创造对外资有较强吸引力的“小环境”

3. 高速发展期（1992-2002）：产业空间建设为主、生活空间建设为辅

4. 稳定整顿期（2003-2008）：向多功能综合性产业区转变

5. 创新发展期（2009至今）：强调区域合作与协调、绿色园区建设

比较与小结：产业园区形态演进——产业形态→空间形态→关系形态

第二讲：高质量发展要求下产业园区的挑战与转型驱动力

一、中国产业园区发展现状

1. 总量庞大、结构分化

2. 空置率攀升

3. 租金回调

4. 产业园区公募Reits估值下调

5. 经营主体财务恶化

小结：三种困境—低成本依赖的路径锁定、同质化竞争的内卷陷阱、产业链条的脆弱性危机

趋势：从粗放式的高速开发“增量时代”迈入精细化的高质管理“存量时代”

二、产业园区面临的挑战

1. 外部环境倒逼

1）土地与传统政策红利的消退

2）双碳目标与ESG压力

3）宏观经济波动与产业周期

2. 内部动力转换

1）盈利模式的重构：“租金差”→“服务溢价”&“资本汇报”

2）运营逻辑的转变：“物业管理”→“企业合伙人”

3）数字底座的建设动力

小结：转型驱动力——外部环境决定转型的方向；内部动力决定转型的能力

第二部分：实战操盘——全生命周期管理下的园区开发、更新与运营

第一讲：产业园区全生命周期管理的理念、原则

一、园区全生命周期管理的阶段任务

核心：“投、规、建、招、运、退”一体化

——2个核心原则

1. 全程性、弹性预埋

2. 前瞻性、风险前移

目标：整体价值最大化：资产价值、产业价值、品牌价值和可持续社会效益

二、国内外成功案例拆解分析

1. 顶层设计护航

案例1：苏州工业园——规划引领的长周期发展典范

关键抓手：坚持“一张蓝图绘到底”实现产业迭代

案例2：新加坡纬壹科技城——具有国际竞争力的战略新兴产业格局

关键抓手：以“人”为本，功能混合（居住、工作、娱乐、学习）的紧凑型生态规划

2. 持续迭代升级

案例1：上海张江科学城——承载国家战略（生物医药、集成电路）的原始创新

具体案例：上海集成电路设计产业园与“张江高科”（运营主体）的转型升级

关键抓手：从工业园到科学城的系统性迭代升级

案例2：美国肯德尔广场——“全球最具创新力的一平方英里”

关键抓手：以高校为创新锚点，多方合作推动成果转化，以公共空间塑造激发创新街区活力

小结与启示：秉持长期主义，从产业园区到产业社区的不断迭代升级

互动：提问对哪个案例印象最深？哪个与自己所在园区或工作中涉及到的园区比较类似或最有借鉴意义？为什么？

第二讲：全生命周期管理理念下园区开发、更新及运营各阶段的实操要点

一、筹备期——投资决策与可行性研究

核心命题：该不该做？

案例警示：安徽全椒县亿晶光电百亿光伏项目

1. 精准产业定位与差异化策略

——紧跟政策导向，聚焦转型重点：

1）《工业园区高质量发展指引》（2025年9月发布）：结构化转型的指导框架

2）十五五规划：向新质生产力聚焦，向内涵式发展

2. 科学的经济可行性测算

3. 选址考虑区位、环境与基础设施条件

4. 土地获取与规划条件预谈判

5. 资本结构设计与融资前置

二、初创期——规划与设计、开发建设

核心命题：怎么做得好、快、稳？

案例警示：湖南耒阳“百亿童车产业园”

1. 按功能需要提前做好规划调整和产品设计

——客户需求变化：

1）企业需求的升级：“空间载体”→“产业生态”

2）人才需求的倒逼：“生产场”→“生活场”

举例：生物医药类园区的排污与危化品储存

2. “规划-建设-招商”三同步

3. 绿色智慧基础设施预埋

4. 建设统一数字底座（园区大脑、BIM）

三、发展期——招商招租

核心命题：怎么填得满、选得准？

案例警示：西安沣东自贸产业园

1. 链式招商与精准触达

2. 招商与租控策略

——从“房东”到“股东”，投招联动

3. 招商团队能力构建

4. 品牌先行与渠道建设

四、成熟期——运营管理与服务

核心命题：怎么留得住、长得大？

1. 制度红利：全国统一大市场建设

1）构建公平竞争的制度框架

2）健全要素高效配置的制度体系

3）完善标准认证与市场监管

4）强化基础设施支撑能力

小结：趋势已变，大浪淘沙，具有强大产业运营服务和要素整合能力的园区方能占据优势

警示案例：重庆仙桃数据谷

成功案例：荷兰埃因霍温高科技园——从封闭企业园区到开放创新平台的升级

2. 运营管理与服务实操要点

1）基础服务铁三角：物业、能源、安全一站式管家

2）增值服务生态构建：专业技术服务

举例：共享实验室/中试平台/检验检测

3）社群运营与企业深度链接

4）资产经营与数字化赋能

a线上服务平台与移动端入口

b园区碳核算与能碳管理平台

五、衰退/资产处置期——更新提升或退出

核心命题：怎么转、怎么退？

警示案例：医药产业园集体衰退

成功案例：深圳天安云谷——深圳首个“工改工”产业转型城市更新项目

关键抓手：滚动开发城市更新、强企驱动、市场化运营、产城融合

1. 提前识别衰退信号

2. 更新提升策略选择：双轨并行

1）物理更新

2）产业升级

3. 资产退出路径设计

4. 政企协同推进存量更新

课程总结与展望

——构建“土地+政策+资本+人才+数据+技术”全要素保障体系，实现要素保障从“基础供给”转向“精准赋能”

互动讨论：谈谈各自的园区目前最大的痛点是什么？过往园区开发更新运营中有什么经验教训？

鲍老师

鲍联影老师 城市规划与产业运营专家

15年产业园区开发招商运营和城市规划实战经验

→顶级学术背景，城市化/产业园规划专业出身：

哈佛大学设计学硕士（城市化方向）

马萨诸塞大学阿默斯特校区风景园林硕士（MLA）

北京林业大学农学学士（园林专业）

→具备多项城市规划&产业园运营专业资质：

中国城市规划学会英文官网编委

美国城市土地学会（ULI）亚太区会员

美国规划师协会（APA）会员、美国风景园林协会（ASLA）会员

CFA特许金融分析师协会可持续投资认证

国有企业职业经理人资质

→15年深度整合“产业园规划、开发、招商、运营”全链条，兼具国内国际产城建设视野：

兼任：麦哲中国丨项目合伙人

曾任：麦肯锡公司丨园区领域专家

曾任：上海闵行滨江管委办（上海南滨江投资发展有限公司）丨规划部副部长兼园区平台公司副总经理

曾任：阿特金斯顾问丨高级景观规划师

——01-操盘上海市2个重大项目开发区/基地统筹规划与运营：黄浦江滨江综合开发（146km2，上海市重大项目）统筹规划与“大零号湾”创新策源区（17km2）城市更新实施；上海智能医疗创新示范基地（32公顷，属于“大张江”园区，投资数十亿）；

——02-主导多个国际化项目开发规划设计：马萨诸塞州Beverly市某综合体开发规划设计；美国国家自然历史博物馆兰花展方案设计；

→在多个专业专业学术论坛、行业峰会发表及讲演：

01-《政府平台公司在城市治理中的角色和功能——以上海闵行黄浦江两岸综合开发为例》，“国家企业主义与中国城市治理”学术研讨会（三）（武汉，2024.11）

02-《闵行滨江的投资机会》，2018城市土地学会（ULI）中国大陆夏季峰会（上海，2018.06）

03-《城市绿地经济价值的评价在气候变化适应的应用》，韧性城市2013年大会暨第四届城市弹性和适应全球论坛（由全球最大的地方可持续发展合作网络ICLEI主办的品牌峰会）（德国波恩，2013.05）

擅长领域：产业园运营、产业策划、产业现代化、园区投资开发招商运营、产业经济研究、生态韧性城市建设、公共空间的建设治理和运营、城市规划和城市治理、城市片区开发与更新、政策解读……

实战经验：

鲍老师是新型城镇化高质量发展践行者，在产业园区规划、城市开发更新及产业空间运营领域具备深刻的洞察和十多年的实践，兼有国际知名咨询公司和政府投资发展机构经验。他擅长可持续产城项目、片区综合开发、产业园区规划与韧性城市的战略制定及实施管理，聚焦产业生态构建与园区价值提升，为资产盘活、园区基础设施升级和产业空间优化提供创新解决方案，赋能企业及城市的产业转型与生态建设。

——〖数十亿级重产业园区规划项目操盘落地〗——

【01】-主导黄浦江滨江综合开发（146km2，上海市重大项目）的统筹规划与“大零号湾”创新策源区（17km2）的城市更新实施，通过创新驱动城市片区转型，成功助力其成为上海市三大未来产业先导区之一；

——具体事项：组织编制多项战略、产业、空间规划与建设方案并参与政策制定，联动高端智库搭建多方协同的城市更新治理平台，提供土地转型与存量盘活方案；主导重大项目可研与投资策略制定，参与用地调整与方案深化；牵头公共空间提升，打造平衡生态、经济与社会效益的可持续方案，完成绿色基建项目管理；

【02】-主导上海智能医疗创新示范基地（46公顷，属于“大张江”园区，投资数十亿）的创建、投资开发、招商运营和战略合作，从0开始助其发展为上海“1+5+X”生物医药核心承载区之一；

——具体事项：协助总经理全面主持园区管理，负责战略规划、开发建设与品牌打造；统筹园区一二级联动开发与全生命周期管理，高效争取政策、破解审批难题；主导产业与资本导入、国际合作落地，建成产业生态，成功通过国家高新区考核；优化资产管理与招商运营，引进行业龙头，实现载体快去化、税收三年倍增；

——〖国内外20+大型城市规划/产业园区项目全流程实战〗——

【01】-国内多个知名景观/商务/科研类规划项目：

1）完成南昌九龙湖新城概念规划教育科研区城市设计；

2）参与郑州金水河战略规划研究和制图；

3）温州某实业有限公司园区空间规划设计、武汉某商务园区规划设计；

4）辅助俞孔坚教授“绿心主义：广州万亩果园改造规划”；

5）主导完成宝鸡渭河综合治理项目落地

6）四川某市经济开发区景观生态规划；

【02】-国外多个博物馆/城市综合体类规划项目：

1）完成美国马萨诸塞州Beverly市某综合体开发规划设计

2）负责美国国家自然历史博物馆兰花展方案设计,进行工程图纸评审修改及参与博物馆花园的项目管理；

——〖主导多个产业园规划与运营咨询项目〗——

【01】-曾任浙江某国家级海经区产业集聚区策划与招商顾问，为全域（约66km2）活力提升和产业发展；促成与世界500强行业龙头的合作，通过基金+基地模式为核心商圈的升级和存量资产盘活，导入新兴产业项目和文商旅投资运营主体，帮助国企平台公司提升城市运营能力；

【02】-曾任麦肯锡园区领域外部专家：为制造业转型的上市公司提供从战略到运营的全流程管理咨询：

1）为万向钱潮提供涵盖顶层设计、政策建议、科创投资架构设计和合作资源推荐的咨询；

2）完成浙江某千亩园区的策划，包括全球创新中心、研发测试基地、工厂、人才公寓和商业配套等综合业态，结合数字化转型目标打造灯塔工厂和绿色园区，并提供低碳智慧策略的实施建议，项目投资约20亿元。

部分授课案例：

序号企业/研究机构课题

1中建三局《中央城市工作会议解读》

2万向钱潮《产城融合园区转型与品牌升级》

3武汉大学《政府平台公司在城市治理中的角色和功能》

4哈佛大学《广州万亩果园改造规划》

5世邦魏理仕《温州海上丝绸之路演变与海经区发展策略》

6城市土地学会《闵行的投资机会与吴泾老工业基地转型》

7宜可城-地方可持续发展协会《城市绿地经济价值的评价在气候变化适应的应用》

8成都规划局《美国规划机制及相关案例》

主讲课程：

《中央城市工作会议——城市高质量发展政策解读》

《产业园区的转型升级与可持续发展》

《产城融合的道与术——底层逻辑、规划、实施与治理》

《产业园区的开发、更新与运营》

《科技创新驱动城市更新》

《新质生产力与产业空间价值重塑》

《产业升级背景下城市活力的提升与机遇》

授课风格：

——具有“体制内觉悟、市场化操盘、学术化严谨、教练式互动”的立体复合风格

实战派顾问：鲍老师拥有15+年项目实战经验，主导项目类型多样，从一百多平方公里的片区规划统筹到数万方的园区精细化运营管理，她以亲身操盘实践经验为教学核心，既体现高度又接地气、切中痛点，帮助学员提升实战能力

体系构建师：鲍老师基于理论框架将对政策的分析和趋势的把握与实操场景相结合，围绕专业构建多维知识体系并剖析内在联系，帮助学员建立系统思维，兼具战略前瞻与战术落地。

案例拆解者：对不同地域、类型的案例进行深度解剖和结构化提炼来佐证观点，传递先进理念，并将国际化经验进行本土化改造，启发学员领悟借鉴意义，学以致用，激发创新

方法引导员：根据学员背景特点因材施教，表达严谨、逻辑性强，语言平实而真诚，旁征博引，常以开放式的互动引导学员逐渐掌握知识点和技巧、主动探索解决方案

部分服务客户

政府/央国企：上海市经信委、上海市闵行区规资局、上海市经信委、成都市规划局、中建三局、中建八局、温州市瓯江口开发建设投资集团和产业发展集团、上海地产集团等

民营、外资企业：万向钱潮、艾奕康（AECOM）、世邦魏理仕（CBRE）等

学会/协会：城市土地学会（ULI）、中国城市规划学会、美国城市规划协会（APA）、上海国际建筑文化传媒中心（ACMC）、宜可城-地方可持续发展协会等

高校：哈佛大学、武汉大学等

部分客户评价：

鲍老师的关于城市规划的表述条理清晰，观点新颖独到，内容提炼精准且站位有高度。整堂课程逻辑脉络完整，层层递进。每一个观点都直击核心，跳出固有思维框架。聆听分享后收获颇丰，让人茅塞顿开，深受启发。

——万向钱潮 发展投资部 吴总

鲍老师扎根行业多年，实战功底非常扎实。分析问题视野开阔，能够结合产业、空间等不同视角全面解读。他巧妙把专业理论融入真实工作场景，内容不空洞、接地气。理论与实践结合得恰到好处，对我们实际工作帮助很大。

——上海地产集团 投资发展总经理 曾总

鲍老师选取了大量真实详尽的案例作为授课支撑。他抽丝剥茧对案例进行深度分析，挖掘背后的经验与方法。讲解由浅入深、通俗易懂，即便复杂内容也能轻松理解。整场课程干货十足，内容生动鲜活，让人久久难忘。

——武汉大学城市设计学院 李教授

鲍老师的课程主次分明，核心知识点一目了然。各个板块衔接顺畅，整体节奏把控得非常好。他授课耐心细致，循循善诱地引导大家思考学习。沉浸式的学习体验，让每一位学员都能稳步吸收知识。

——城市土地学会 李董事

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