资深房地产投资者的柯小姐，在10年前选择了一个商场铺，从地段到开发商资质再到主力店等因素她都考虑过，而这个商场后来也不负她的重望成为广州老城区内最旺的MALL之一。但她是在高峰期以约7万元/平方米入市，购买的是四楼的散铺。一名曾经在该商场管理公司任职的人士透露，当时开发商为销售而设计数平方米至10多平方米的小面积商铺，导致通道多达5条，客流容易被分散，而且只能租给小服装店、首饰店等，租金也一直上不去，使这些散铺与开发商自己持有的其它商铺之间出现“冰火两重天”局面。柯小姐购置的商铺一度曾经跌价至一手价的6折左右，近两年由于限购导致商业地产火热而逐渐恢复到她购入的价格，将自己在广州的一个商场铺转售，售价只比她10年前的入手价贵了两三万元。柯小姐才得以解套离场。

尽管柯小姐发誓再也不会投资管理这类商场散铺，但是在限购令的影响下，商业地产投资却是风景独好，现在越来越多的中小投资者如扑火灯蛾，奋勇投身于迎接所谓的天上掉下的“馅饼”。

例如上海，佑威机构执行董事黄志坚透露，今年前7个月上海写字楼和商铺的成交总量，在过去6年同期中排名第一，且比6年的平均水平高出了15.43%，表明目前对于商品住宅的调控对商业类物业的成交并不构成负面影响，其或风险投资还是“受惠者”。

广州大型中介行满堂红统计，今年前十个月广州市二手商铺登记宗数为4133宗，同比增加94.2%。其中，商场铺成为主力交易对象，仅10月份便有多个商场出现逾百宗的交易登记。

更疯狂的投资潮在二三线城市涌动。例如当地研究机构数据显示，今年前5个月在比邻深圳的惠州市中心惠城区，商铺和写字楼共计成交10540套，而2010年同期只有766套，同比增长了超过12倍！商业地产的成交面积也同样在今年前五个月同比增长了12.6倍。而且今年1-5月，惠城区的二手商铺价格比去年第四季度上涨了约5000元/平方米，约上涨20％以上。

满堂红透露，目前购买商铺的买家当中，绝大部分买家都已购有住宅，不少人还在两套以上，已经失去了继续购买住宅的资格。于是，人们就将目光投向了商业地产，特别是分割出售的成熟商圈内的小产权式商铺。它们基本是由商场的大业主在与某些商家签订了3－7年的长约后，再把把物业分割成9-15平方米的带小产权证的蚊型铺出售，由于总价低而且返租期承诺7％左右的回报，投资分析后深受非专业的小投资者欢迎。

住宅受到了限购令的冲击而低迷，但资金总要想办法流动。目前，投资性资金从住宅领域转移到商业地产的现象已经越来越明显。最近两个月，记者每天都会收到十几个中介发来的商铺投资短信，最便宜的商铺只要不到20万元一间。不过，记者在走访多年前广州多个采用过类似方式出售而且在返租期内回报一直不错的小型主题商铺，却发现返租期满后通常会出现租金暴跌、业主套牢的情况。

即使是在商业竞争不太激烈的新兴住宅区，这类主题商场也依然旺丁不旺财。在广州番禺一个借鉴北京路特色的小型商场内，有外地业主在大叹自己的“亏本经”。他表示自己考察过周边环境，认为这里没有商业配套，中档定位的商场应该前景看好，在2003年以30万元左右购入一间3楼的10平方米商铺，返租期内每个月收租1700元，满返租期后只以300元放租，租客通常都是做几个月就走人。在铺位空置期还要每个月交数百元的管理费。

例如十年前地处广州老城区中心北京路商圈，与高弟街相隔，坐拥未来地铁六号线上盖，是知名地产开发商开发的某商场，从返租期满后就没有商家入场经营过，商场曾在2007年被打造成精品饰品批发城，但返租给业主两个月左右就因管理费等原因败走，至今仍与大厦有官司纠纷。有业主在2001年以30多万元购入这里10多平方米的商铺，目前以两万元的单价放售，中介也说找不到接盘者。

在广州住宅云集的海珠区也同样存在类似现象。2003年某个著名购物中心旁边的小型主题商场，以潮流街区为定位，其单价虽然高至5万元，但是总价只需10多万元，吸引了众多小投资者抢购。结果在返租期满后，由于档次太低，铺位过散，返租期内这些“蚊型铺”的业主每个月能收到500元的月租金，返租期满后内街铺就普遍租不出了。

业内行家指出，开发商热衷于销售产权式商铺，因为他们大多从住宅开发商转型而来。即使他们清楚商业需要通过后续经营来获得稳定收益，但商业运营管理已超过他们的经营范围和能力。因此往往是卖了之后，再通过中介去负责后续的经营和招商。而开发商的融资模式主要是依靠银行的3－5年项目贷款，为了还贷他们更希望一卖了之。在这种商业投资的产业链上，开发商靠小投资者买单，投资者靠下游商业机构买单，而商业机构则靠消费者买单。在开发商以高价透支了物业未来的发展潜力后，又只能在前期以高回报率稳住投资者。返租期满后高回报率必然引致高租金水平，加上小产权铺卖散后会造成整个商场定位模糊、只能租给小商家，最终必然因为种种成本问题而造成招商困难并出现冷场。

在投资者奋不顾身地跃入商业地产“蓝海”中畅泳时，我们应该警惕这样一组数字：中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。

在一线城市，世邦魏理仕的统计显示，2010年，北京商业地产新增供应量达到了空前的123万平方米，同比增长355%，2011年北京将有近20个大型商业项目入市，总建筑面积达120万平方米。21世纪不动产上海区域中心的统计显示，截至10月末，商业地产存量连续3个月攀升至1028.6万平方米的年内最高峰，11月还将新增100万平方米的商铺供应量。以最近10个月的平均成交量统计，目前上海的写字楼和商铺库存总量需要32个月才能消化完。而目前上海商品住宅库存量，按今年前10月的月平均成交水平，完全消化只需要15个月。对此，中国房地产研究会副会长顾云昌表示：“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。