2026非标商业主理人品牌招商、孵化及运营+标杆商业项目考察

2026非标商业主理人品牌招商、孵化及运营+标杆商业项目考察

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【课程序言】

存量时代，商业改造不再是简单的翻新，如何讲好故事、营造氛围、搭建新场景，在优胜劣汰的市场中成功突围是很多商业面临的普遍难题，其中一大批融合着在地文化、时尚潮流、主理人品牌、社群经营、生活方式等创新模式的商业项目，凭借着可持续盈利能力和生存能力逐渐成为商业变革的焦点。

作为商业一线城市，成都商业一向以活力与创新著称，更是涌现出大量“圈粉”消费者的网红商业项目，成都的商业无论是空间场景、业态品牌、推广活动、招商运营等方面都创新了许多新玩法，成为全国创新商业的风向标。

6月26-27日，走进成都，聚焦社区商业、街区商业、废旧工厂、存量商业等多类型爆火商业改造成功案例，实境考察5大标杆创新商业打造思路，项目功能保留与创新，场景创新与生活方式搭建，主理人招商与运营逻辑，学习方法解决问题，探索企业创新商业成功新路径。

【课程收益】

一、非标商业的起源与发展脉络

二、非标商业的核心特征与分类

三、主理人品牌招商：从租金优先到内容匹配

四、主理人品牌孵化：从租户到共创者

五、主理人品牌运营：从物业管理到生态运营

六、非标商业的局限性：繁荣背后的结构性困境

七、典型案例全流程复盘

八、构建招商 - 孵化 - 运营闭环体系

九、非标商业现实痛点与破局之道

十、5大标杆创新商业考察：麓湖CPI、东郊记忆、Cosmo、太古里、万科天荟

【培训对象】

商业地产公司总经理、副总经理、设计总、运营总监、销售总监、招商总监、营销策划经理、招商经理、运营经理等商业地产相关人员，各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及全产业链上为社（街）区商业项目提供运营服务的企业与机构等相关管理人员。

【考察项目介绍】

项目一、麓湖CPI

1、品牌门店的“内容明线”与艺术展览及社群活动的“内容暗线”打造手法

2、保留自然肌理，打造松弛感

3、老人、儿童、宠物等全方位友好细节设置

CPI岛被营造为「围绕精致生活体验，主张绿色、环保与自然环境共生共融的美好生活社区，项目整体商业体量1.3万m，绿化景观面积3.1万m，是成都唯一的「自然花园式独栋商业集群;业态分为生活方式零售、湖岸餐饮、艺术文化、自然社交四大板块，共引进60+个品牌，其余超过七成的业态都聚焦在时尚零售、艺术设计、空间创新等新兴生活方式。最新开启的CPI(二期)焕新升级，极具看点。

项目二、GOGOEGO

1、以场景精准分层实现细分客群高效转化

2、缺陷重构将空间劣势转化为差异化记忆点

GOGOEGO是由EGO壹购广场改造升级的“潮流超市”，定位Z世代消费新地标，项目以自营模式整合200+小众潮牌，涵盖鞋履、服饰、宠物等多元品类，通过“去导购化+策展式空间”重构沉浸式购物体验。2024年焕新后日均客流达4万人次。其标志性腊肠狗IP贯穿建筑内外，结合多巴胺美学与街区式动线设计成为网红出片地。项目通过低成本高迭代的瓦楞纸展架、宠物经济联动(如HELLOKITTY快闪展)实现流量裂变，形成“打卡即传播”的商业闭环。

项目三、东郊记忆

1、空间即内容:工业遗迹的“修旧如旧”原则与赛博朋克美学的碰撞，形成7.3万平方米的超级场景;

2、超级场景矩阵与活动密度，六馆七空间:潮店聚首，产业集群;集市与展览不间断进行

3、旧厂房文化符号保留与功能创新

东郊记忆是在原国营红光电子管厂旧址上改建而成，建筑面积约19万m，以内容为引领，大力推动园区产业生态重塑和创新运营管理，将东郊记忆打造成时尚产业新高地、城市形象新窗口、文化旅游新地标。园区已落地全国首店、西南首店及成都首店共计90余家，首店占比达园区品牌总数的30%，直接拉动物业出租率从68%提升至95%;

项目四、Cosmo

1、策展商业，Z时代商业潮流打造;

2、潮流中心商业内容场景布局及细节打造；

成都 COSMO为原来的上普财富中心改造升级而来，原财富中心坐落的盐市口商圈，曾是与春熙路并肩齐名的商圈，但是随后在众多商业个体的黯然离场，盐市口商圈也从喧闹中走向了沉默。而财富中心于2020年开始启动了改造计划，带着“让中心再次成为中心”的设计愿景与决心，企图通 过改变来重振盐市口商圈的荣光。COSMO在改造后重新定义了商业定位，他们将目标客群聚焦在Z时代中的年轻人身上，走起了打造“青年磁场”的潮流文化地标，如今的COSMO是一个集合了青年文化、生活美学、年轻潮流时尚、艺术超市等于一体的时尚潮流空间。

项目五、万科天荟

1、街区型商业;

2、“以主理人品牌”为核心，强调社交化就餐场景；

万科天荟如何将2.5万㎡的小体量的劣势化为优势，打造独特的商业体验是项目规划和策划的核心挑战。

万科天荟经历了以下几个关键的阶段：最初，万科天荟原定为销售型街区。而后面临高自持比例与销售性物业带动不足的困境，最终决定转向自持型街区，以增强项目对业态的掌控力。

面对相邻的龙湖滨江天街的竞争，万科天荟主动放弃了电影院、超市等社区主力店，由常规社区型街区转为差异化主题街区。

万科天荟的招商策略从传统的「轻零售重品质餐饮」转向更加多元化、个性化的「品质餐饮+潮牌潮流文化」模式。

项目六、太古里

1、街区型商业;

2、通过与在地城市的文化融合，打造一座开放式、低密度的商业街区形态，以极其现代的手法结合新中式的建筑风格，与周边大慈寺，以及六栋保留院落，历史街区形成了传统与现代的生活潮流体验场；

成都太古里｜十一年了，街区商业至今没有代餐

2015年成都太古里在大慈寺旁正式开业，彼时大概没有人想到，这座开放式街区会在接下来的十一年里，成为内地街区商业一个难以被复制的存在。成都太古里设计的精妙之处在于--它围绕千年古刹大慈寺而建，街区内部保留了六处历史院落（广东会馆、欣庐、马家巷禅院等），用川西风格的青瓦坡屋顶与现代玻璃幕墙并置对话。整个项目使用了2.5万块定制青瓦，屋檐倾角精密计算，以匹配成都的日照轨迹。不是简单的“仿古”，而是让历史肌理自然嵌入商业动线。

十一年流转，模仿太古里的街区式商业在全国各地屡见不鲜，但真正能达到同等水准的，依然屈指可数。不是因为别人造不出青瓦坡屋顶，而是因为难以复制它与大慈寺共生的独特性，更难以复制它与时间达成的默契--有些美是设计出来的，有些美学呈现，是在时间里慢慢生长的。

总之，商业项目的成功，一定意义上考量的是综合的操盘能力。成都太古里开业十一年过去了，始终带给成都商业无限的创造力，在这商业发展变化莫测，迭代创新的今天，依然还在为这座城市的繁华续写编章。

【课程大纲】

一、非标商业的起源与发展脉络

2.1 发展三阶段

自发萌生期（2000-2018 年）：798、田子坊等早期实践

理念成形期（2019-2021 年）：TX 淮海、芳草地、K11 推动概念普及

爆发井喷期（2022 年至今）：标杆项目出圈，从单体创新走向片区生态

2.2 四大核心驱动因素

消费端：Z 世代崛起，体验式、在地化消费需求旺盛

政策端：城市更新、零售业创新政策支持

技术端：VR/AR 等数字化技术赋能场景创新

供给端：国货品牌崛起，提供差异化内容供给

二、非标商业的核心特征与分类

3.1 四大核心特征

空间形态：突破传统 “盒子”，开放式、改造式、低密度

业态组合：生态化混合，重文化艺术、轻标准化零售

运营模式：灵活化，一店一策、高频活动、内容共创

文化内核：在地性，深挖本土文化形成差异化

3.2 四大主流分类及代表

工业遗存改造型：798、东郊记忆

开放式街区型：太古里、天目里

文旅融合型：蟠龙天地、十八梯

主理人街区型：丰盈西里、沙坡尾

3.3 新兴细分类型

策展型商业、公园商业、市集型商业

三、主理人品牌招商：从租金优先到内容匹配

4.1 招商逻辑转变：内容匹配度＞租金收益

4.2 主理人品牌精准筛选：四大评估维度

4.3 招商方式：圈层渗透、内容共创、社媒挖掘

4.4 合作模式创新：弹性租金、分成制、补贴扶持

4.5 主理人与连锁业态配比策略

三类配比模式：极致非标型、平衡融合型、轻度非标型

不同配比下的招商、租金、资源支持方案

动态比例管理：调性警戒线、分阶段调整、健康度评估

四、主理人品牌孵化：从租户到共创者

5.1 孵化核心：风险管控，托举主理人成长

5.2 六大孵化支持体系：空间、资金、培训、资源、数据、社群

5.3 孵化路径：快闪试水→数据验证→正式入驻

5.4 孵化核心：重构项目方与主理人共创关系

五、主理人品牌运营：从物业管理到生态运营

6.1 运营核心目标：保障主理人长期盈利

6.2 五大运营体系：社群、内容、数据、商户服务、动态调整

6.3 五大运营风险及应对：主理人流失、内容疲劳、盈利压力等

6.4 终极目标：构建 “主理人 - 客流 - 项目价值” 正向生态飞轮

六、非标商业的局限性：繁荣背后的结构性困境

7.1 财务局限：培育期长、坪效分化、盈利模式待跑通

7.2 运营局限：主理人依赖、品牌供给不足、供应链脆弱

7.3 模式局限：不可复制、规模天花板低、经验难迁移

7.4 行业局限：政策、消防、基础设施配套缺位

7.5 市场局限：网红流量陷阱、转化率低、区域发展不均

七、典型案例全流程复盘

阿那亚：社群驱动型主理人生态

麓湖 CPI：风险管控型主理人生态

上海鸿寿坊：小体量非标标杆

百联 ZX 创趣场：垂直赛道极致突围

八、构建招商 - 孵化 - 运营闭环体系

9.1 三大环节逻辑闭环：招商定基础、孵化保存活、运营促长久

9.2 项目方核心建议：转变思维、系统化孵化、生态化运营、数据驱动、长期主义

9.3 主理人核心建议：系统能力、长期韧性、开放共创

九、非标商业现实痛点与破局之道

痛点 1：主理人运营经验不足→能力培训 + 渐进式入驻

痛点 2：供应链薄弱→共享供应链 + 库存协同

痛点 3：租金与调性矛盾→弹性租金 + 梯度补贴

痛点 4：网红流量难留存→日常场景 + 持续内容 + 社群深耕

痛点 5：同质化内卷→在地化深耕 + 垂直赛道布局

痛点 6：政策规范限制→前置合规 + 灵活审批 + 合规服务

杨老师

【讲师介绍】

杨老师拥有20多年商业地产运营管理经验。曾先后就职于国内TOP10商业地产公司、商业管理公司，总经理、集团商管助理总经理等职位。

曾先后参与或主导多个城市综合体（成都新世纪环球MALL、世茂广场）、购物中心（之心城、金安国际）市场调研、策划定位、品牌招商、开业筹备、运营调改等工作。

服务企业：

上海瑞安集团、大悦城控股天津大悦城、上海中信泰富集团（信泰广场）、厦门SM集团、招商蛇口商管、成都云泰商管、济南银座集团、中东集团、奥特莱斯、盘锦桔子实业、成都高新投资集团（铁像寺水街）等等

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