存量时代的掘金机会——城市更新和资产盘活

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课程背景：

当前我国城市发展已进入存量提质改造与增量结构调整并重的关键阶段，常住人口城镇化率达67%，9.4亿城镇人口的需求从“有房住”转向“住得好”。城市更新作为推动高质量发展、满足民生诉求的重要举措，已纳入国家战略，《关于持续推进城市更新行动的意见》明确2030年目标与重点任务，催生万亿级市场机遇，成为稳增长、扩内需、完善城市功能的核心引擎。

政策红利持续释放的同时，企业参与城市更新面临诸多突出问题：多数企业缺乏系统的政策解读能力，易触碰合规红线；项目策划与资金平衡能力不足，难以破解融资难、变现难的困境；运营模式单一固化，缺乏跨界整合与长效运营思维；部分企业对细分赛道认知不足，盲目跟风布局导致项目失败。此外，行业复合型人才短缺，企业现有团队知识体系滞后，进一步制约了项目落地效率与盈利水平。

当前城市更新已从单一旧改升级为集功能焕新、文化传承、民生改善于一体的系统工程，细分赛道持续升温。城投、建筑、房开等相关企业及从业者迫切需要系统学习政策、实操方法与标杆经验，破解发展痛点、把握市场机遇。为此，本课程整合政策与实战资源，助力企业补齐能力短板，在万亿城市更新市场中实现价值掘金。

课程收益：

1. 系统梳理近年城市更新、存量盘活核心政策体系，吃透城中村改造、低效用地开发、专项债等落地规则。精准识别项目全流程合规红线，精准研判行业发展趋势，规避布局风险，精准捕捉政策红利。

2. 熟悉一线及标杆城市更新创新模式与机制，掌握“留改拆”各类项目的运作逻辑。精通项目体检、策划研判、节点管控、合作落地全流程实操，高效破解项目落地各类实操难题。

3. 熟练掌握各类存量资产盘活实操模式，吃透项目经济核算与多方收益平衡逻辑。掌握各类专项金融工具适配用法，通过业态升级、轻资产运营，破解融资难、变现难、资金失衡等核心问题。

4. 完成从增量开发到存量运营的思维转型，明晰企业转型核心路径。掌握政企合作、产业融合等运营模式，搭建完善业务体系，实现存量资产长效增值与企业可持续发展。

课程亮点：

1. 咨询式介入：摒弃“填鸭式”教学，以实际案例为核心导向，融入专业咨询式教学方法，针对各类项目，提供个性化融资思路与落地指导，助力学员快速理解培训知识要点。

2. 实操性极强：聚焦各级城市在执行过程中的核心痛点，逐一拆解各类项目各方的核心要求及实操技巧，配套实用工具与方法，学员学完即可直接应用于实操工作，快速提升项目效率。

3. 聚焦核心人群：精准对接城投公司的决策层与执行层（城市更新相关执行人员），内容兼顾战略高度与实操细节，助力决策层建立科学城市更新和存量资产项目的决策模式，快速落地项目，提早收益。

课程对象：

各地城投负责人、建筑公司投资及决策层、房开公司投资及决策层、城市更新从业人员

课程方式：

讲演结合+案例分析+现场互动

课程大纲:

导入：存量资产盘活及城市更新的时代背景

1. 从“大拆大建”转向“留改拆并举”

2. 从“单一空间改造”转向“空间—功能—文化—治理”系统性再生

3. 从“拆建大开发”转向“留改大运营”

第一讲：政策解读与趋势研判——把握存量时代政策红利

一、存量资产及城市更新政策体系

1. 2020年-2025年城市更新及存量资产盘活政策复盘

1）《“十四五”规划建议》与《城镇老旧小区改造指导意见》

2）《城镇老旧小区改造工作通知》与《防止大拆大建》

3）《城市更新专项债发行指引》

4）《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》

5）《低效用地再开发试点通知》

6）新型城镇化战略五年行动计划

7）《关于持续推进城市更新行动的意见》

8）《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》

9）央行、财政部、证监会2024150号文件精神

二、城市更新的迫切性及必然性

1. 增量开发边际效应递减

2. 迫切的化债需求

3. 人民群众高品质住宅的合理诉求

第二讲：地方实践与全流程实操框架——筑牢项目落地基础

一、典型城市更新政策对比分析

1. 北京“劲松模式”：多方参与、长效运营

2. 上海“美丽家园”行动计划：精细化管理、风貌保护

3. 深圳棚改新政：社会资本主导+多元融资模式

互动：三大一线城市的政策你认为是否能吸引社会资本进入？为什么？

二、地方创新政策机制

1. 广州“四十条”在城市更新项目中的应用

2. 房票安置制度创新

3. 上海、南京旧住房成套改造管理的试行

案例分析：南京胜利三村危房小区异地安置项目

互动：广州的四十条与上海的旧房改造政策优劣评判

三、城市更新项目分类与实施模式

1. 三种更新模式

——拆、留、拆留结合

2. 三种实施模式

1）政府主导

2）市场主导

3）业主主导

3. 四阶段城市更新项目类型

1）开发建设项目

案例分析：重庆九龙坡民主村完整社区建设项目

2）运营项目

案例分析：重庆戴家巷老街更新改造

3）产权归集项目

案例分析：深圳市光明区玉塘街道长圳社区连片产业利益统筹项目

四、城市更新项目全流程操作

1. 一体化推进机制

1）城市体检

2）专项规划

3）项目策划

4）实施运营

2. 项目前期研判与区域价值判断方法

1）基于城市能级的更新模式选择

2）区域功能定位与项目业态匹配

3）避免“贪大求全”的定位误区

3. 项目策划的核心

1）资金平衡测算

2）历史文化资源的差异化利用

3）产业基础与新兴业态的结合点

4. 项目实施关键节点控制

1）规划审批

2）工程管控

4）合作模式应用

第三讲：多类型项目实操分析——掌握存量盘活方法

一、整治提升式更新

1. 适用范围及实施主体

2. 适用的金融政策工具

案例：上海临汾路380弄更新项目

二、功能置换类更新

1. 适用范围

——空间腾挪下的资产盘活

2. 适用金融工具

案例：上海金山区低效用地项目

案例：北京首钢存量资产盘活项目

案例：杭州和睦新村老旧小区配套盘活

案例：广州越秀老旧写字楼盘活

研讨：广州城市更新新政下的功能置换更新的模式研讨

三、拆除重建类更新

1. 核心要点及通用条件

2. 经济核算模型

案例：杭州建工新村原拆原建

案例：武汉万松路251号原拆原建

案例：北京危旧房改造

案例：山东临沂五金公司家属院原拆原建项目

四、保护修缮类更新

1. 适用范围及主体单位

2. 金融政策工具

案例：广州越秀区以用促保模式

思考：轻资产运营介入更有利于更多社会资本的加入

五、公益类资产盘活

1. 运营主导

2. 金融协助

3. 唤醒沉睡的资产

案例：四川宜宾智慧路灯经营权出让

案例：江西景德镇市政公园合伙经营

六、其他存量盘活类

1. 破产重组

1）社会投资人盘活模式

案例：深圳烂尾公寓破产重组项目

2）建筑企业共益债盘活模式

案例：广州烂尾楼保交楼模式

案例：安徽阜阳民生工程保交楼项目

3）政府主导重组项目

案例：金科破产重组项目

案例：山东临沂破产重组项目

2. 集体用地运营重组

——工业上楼项目

案例：深圳村集体用地工业上楼项目

案例：杭州萧山集体用地重组项目

讨论：广大县域地区如何盘活集体用地资产

3. 企业低效用地盘活

案例：湖南长沙中电智造园

案例：安徽阜阳亩均英雄贷模式

总结与展望

1. 传统增量模式与存量模式的对比

2. 城市更新及存量盘活对主体企业的要求

3. 几种合作模式的建议

3. 解惑与研讨

曹老师

曹波老师 企业战略与投融资管理实战专家

——专业背景：17年+企业经营管理实战经验——

曾任：赣州嘉福投资控股集团有限公司丨集团总裁

曾任：安徽文德投资控股有限公司丨总裁

曾任：上坤置业丨集团助理总裁、上市工作组组长

曾任：祥生地产丨集团运营总经理

——实战深耕：以“战略+资本”双核驱动，助力多家集团实现资产盘活与转型升级。——

01-主导多家集团战略落地，赋能企业百亿级规模跨越式增长：曾为祥生集团制定三年战略，助力企业年度规模从92亿跃升至586亿，跻身全国地产30强；为嘉福集团搭建标准化体系，助力企业当年规模突破100亿，成功进入行业百强。

02-精通资本投融资运作，累计操盘规模超130亿元：曾为嘉福集团获取50亿投资授信及20亿集团授信；曾为上坤置业募集25亿元基金及2.6亿美元债券。

——咨询赋能：累计为10家企业破解经营发展瓶颈——

担任新疆科健管理集团、江西武功实业、新疆房地产协会、歌斐基金等顾问，聚焦战略管理、企业信息化、投融资规划等核心板块，助力传统企业实现长效稳定发展。曾为山东宝业集团开展战略咨询项目，成功盘活存量资产、获取新项目，顺利参与当地首个危房改造项目。

擅长领域：企业战略规划、商业模式创新、IPO上市辅导、投融资管理、组织绩效与运营、企业纾困咨询等

实战经验：

曹老师拥有近20年企业战略与经营管理实战经验，深耕企业战略规划、商业模式创新、运营管控、投融资管理等核心领域，主导服务多家大中型集团，累计推动1家企业新三板挂牌、2家企业实现上市、3家企业跻身行业百强，擅长将战略落地、运营提效与资本运作深度结合，实操成果可量化、可复制，兼具理论高度与落地能力，助力企业实现规模跃升、资产增值与转型升级。

——企业战略规划：主导多家集团战略落地，推动企业跻身行业百强，实现规模百亿跨越式增长

01-【战略规划与规模突破】：曾为祥生集团主导三年战略规划制定，细化战略落地路径，为企业发展提供清晰指引，助力企业实现年度规模从92亿跃升至586亿，跻身全国地产30强，并建立房地产标杆运营模型及四前置标准，推动集团运营效率提升120%。

02-【战略规划与制度建设】：曾为江西嘉福投资集团主导三年战略规划制定，结合企业实际明确发展方向，主导企业标准化制度体系建设，制定管理制度48份、管理办法126份，完成集团制度化改革并推行全线上流程，助力企业当年实现规模突破100亿，成功进入行业百强；

——商业模式创新与完善：打造3套特色商业模式，助力企业核心竞争力提升与业绩突破

01-【创新代理返佣模式】：曾为上海易元国际贸易采用代理机构介绍返佣的创新商业模式，发动代理机构自发传播业务需求，助力企业当年实现业绩增长700%，被上海进出口商报评为年度优秀外贸企业。

02-【地产+商业综合体模式】：曾为雨润集团完善地产集团长三角三线城市“地产+商业综合体”综合布局商业模式，助力集团实现土地储备跨越式增长，实现年度全国土储排名第一，并成功进入全国地产50强。

03-【城市合伙人商业模式】：曾为祥生集团完善城市合伙人机制，构建以城市为单元的合伙人商业模式，明确合伙人权责及收益分配，保障集团城市深耕战略落地，实现单个城市市场份额不低于15%的目标。

——企业投融资管理：主导2家企业上市、1家企业新三板挂牌，累计完成投融资规模超130亿元

01-【上市孵化与多元融资】：曾为上坤置业担任上市工作组组长，完成上市孵化期工作，协助券商、保荐人、律所、会计师完成辅导工作，实现辅导期至A1提交仅三个月，推动企业2020年在港交所上市，上市市值突破50亿；以公司公开信息为背书，完成6场境外路演，发行境外美元信用债券两笔，共计2.6亿美元；与歌斐基金公司合作，搭建歌斐-上坤投资基金，采用多重优先劣后顺序，募集资金25亿元，助力企业跨越式成长。

02-【上市重组与资产并购】：曾为上海三盛宏业集团主导下属上市公司中昌海运的保壳计划，采用“现金+换股方”式，以8.7亿兑价完成对北京博雅科技的并购，推动企业转型为中昌数据，当年实现归母净利润增长88%；整合集团资源，规范内部结算体系及外部收益交换，推动子公司钰景园林（872033）实现新三板挂牌；采用“并购贷款+部分现金”模式，并购上海康桥、周浦等三幅地块，通过抵押贷款置换并购融资，当年实现融资性现金流净流入4.5亿元。

01-【国企合作与融资授信】：曾为江西嘉福投资集团以企业品牌溢价为背书，搭建国企合作平台，达成与国有投资平台的战略合作，获得50亿投资授信；引入央企战略总包单位，依托国企战略合作基础，获得当地城商行20亿元集团授信，为企业发展注入资金动能。

部分咨询项目经验：

曹老师深耕战略咨询、投融资规划、城市更新及上市辅导等领域，拥有丰富的企业咨询实战经验，擅长通过深度调研诊断企业痛点，联动高层制定精准战略，搭建投融资体系、优化股权架构，助力企业盘活资产、突破发展瓶颈、实现规模化及资本化发展。

01-山东宝业集团-【战略咨询】项目

项目内容：开展企业经营诊断并出具相关报告，组织2次集团高层战略研讨规划，落实及沙盘推演，明确发展策略，落实投融资等短期目标、盘活存量资产，分解目标并至部门，制定考核激励、机制并搭建融资股权结构。

项目成果：确定未来三年深耕当地城市、紧密对接政府合作项目、聚焦城市更新的整体策略；成功盘活存量资产、获取新项目，顺利参与当地首个危房改造项目。

02-安徽某磁业集团-【退市整改、上市规划及投融资】咨询项目

项目内容：分析企业财报明确退市原因并清理不良影响，清退置换分散股东股份；制定五年科创板上市及投融资战略，搭建股权架构、设立激励机制，洽谈政府引导基金及社会投资，保障企业控制权。

项目成果：成功清理退市不良影响，完成分散股东股份清退置换；A轮融资顺利推进，获得政府引导基金6000万元实缴投入（占股34%）及免费厂房、办公用房支持，通过对赌条件确保大股东绝对控制权；引入社会投资资金6000万元，同时保障企业绝对控制权。

03-苏北某产业园公司-【母基金设立及管理】咨询项目

项目内容：明确业主单位需求，确立母基金设立战略，以政府公募资金为优先级注入母基金，分设两只子基金并引入对应管理方，搭建专项贷款绿色通道，采用投融联动模式吸引企业入驻。

项目成果：成功设立母基金及两只子基金，扩表基金在管资金规模30亿元，产业引导子基金在管规模20亿元；搭建专项贷款绿色通道，通过投融联动模式，成功吸引摩托车引擎、光伏板制造等企业入驻产业园。

04-百色昆宇新能源有限公司-【投融资及上市路径】咨询项目

项目内容：梳理企业战略、明确搬迁原因，制定三年上市路径及配套投融资计划；提出政府引导基金方案，以风能指标募集基金用于企业产能扩张，推进方案落地及基金募集使用。

项目成果：整体方案获得通过，计划设立6亿元产业引导基金，匹配800M风能指标；第一批1.5亿元引导基金及对应风能指标在第三个月募集完成，并成功投入企业产能扩张。

部分授课与咨询案例：

部分授课案例

序号企业课题期数

1山东宝业《企业战略解码》《企业投融资》16

2博志成中小企业协会《高效运营体系建设》14

3科健化工建筑集团《企业战略管控》10

4歌斐基金《企业投融管控与内部运营机制》10

5四川信托《民营企业的投融资管控标准》10

6新疆房地产协会《企业战略与运营》8

7安徽（上海）商会《投融资管理》8

8星河控股集团《企业战略解码》6

部分咨询案例

序号企业咨询项目项目成果

1科健化工建筑集团项目动态利润信息化咨询集团整体审批效率增长80%，动态利润准确率提升50%，项目层面利润率增长8%

2江西武功实业企业风险隔离及接班人陪跑完成1亿元家族信托建立，新建立三家子公司，新增销售规模12亿元

3江苏银宝特种车辆企业战略与业务规划企业当年销售规模增长25%

4江西汇安达莫息生物技术企业战略及投融资管理咨询新增融资7000万元，企业市值增加5亿元

5金凤科技企业投融资管理咨询新增战略融资机构3家，完成债权融资9000万元

6宁波岩泉生物科技企业战略咨询完成战略转型，销售规模增长46%

主讲课程：

《中小企业轻质化战略下的业务规划》

《创新性商业模式解析》

《企业投融资管理》

《组织绩效体系建设》

《组织体系与数字化转型》

《掘金存量资产——城市更新与存量资产盘活》

《直面IPO——中小企业上市培育期要求与实操指南》

备注：以上课程均可接咨询

授课风格：

生动易懂、善引思考：知识点讲解通俗形象，巧用生活化比喻与实景案例拆解难点，融入日常场景调动学员兴趣，引导主动思辨，在思考中内化方法、自主探寻解题思路。

节奏明快、逻辑紧凑：授课张弛有度、节奏利落，知识排布精炼不拖沓，遵循知识点讲授—案例拆解—复盘总结—启发提问闭环教学，课堂氛围充实有张力。

案例贴切、共鸣感强：甄选贴合工作实际的精准案例，深度拆解知识落地应用场景，紧贴学员工作痛点与真实体验，代入感强、极易引发学员共鸣。

互动赋能、学以致用：课堂善于带动参与氛围，注重启发式引导，不单向灌输理论，助力学员听懂、悟透、会用，实现所学知识快速落地职场实操。

部分服务客户：

国家电网有限公司、中国石油天然气集团有限公司、中国海洋石油集团有限公司、中国中铁九局集团有限公司、中铁建设集团有限公司、中国二十冶集团有限公司、中国铁塔股份有限公司、中国能源建设集团葛洲坝集团股份有限公司、中国兵器工业集团有限公司、中车大连机车车辆有限公司、大连中车集团有限公司、中光学集团股份有限公司、华润燃气控股有限公司、辽宁电力有限公司、国网辽宁省电力有限公司电力科学研究院、金风科技股份有限公司、新汶矿业集团有限责任公司、江苏国信能源有限公司、星河控股集团有限公司、四川信托有限公司、歌斐资产管理有限公司、临沂宝业建设集团有限公司、百色昆宇新能源有限公司、江西武功实业有限公司、江西汇安达莫息生物技术有限公司、新疆科建管理（集团）有限公司、安徽相品智能科技有限公司、上海丰田电器厂、新疆房地产业协会、江西省房地产业协会、上海市安徽商会、博志成中小企业协会等

部分客户评价：

曹老师授课内容紧密贴合企业实际业务场景，落地性与可操作性极强，精准匹配我们现阶段业务发展需求。课堂互动氛围良好，答疑环节逻辑缜密、临场反应专业从容，能充分感受到老师对行业业务的深度积淀与专业把控力，收获满满。

——星河控股 战略运营中心 黄总经理

曹老师为我们集团开展全面企业经营诊断，专业度极强。通过多场高层战略研讨、沙盘推演，帮我们理清发展方向，精准规划投融资、存量资产盘活路径，还落地目标分解、考核激励与股权融资架构整套方案。战略落地性高、贴合企业实际，为公司三年发展奠定了清晰布局。——山东宝业 杨董

曹老师深耕中小企业服务领域，非常了解中小企业经营发展的痛点与需求。授课和交流不流于形式，真正站在中小企业角度设计内容、拆解问题，能让企业在培训学习中实实在在吸收知识、收获方法，实现赋能增值。

——博志成 副董事长 程总

非常认可曹老师的行业视野与落地实操能力。精准梳理企业发展与搬迁痛点，量身规划三年上市路径及投融资整体方案，联动政府资源设计产业基金与风能指标匹配方案。方案落地效率高、节奏把控专业，快速完成首期基金募集并投入产能扩张，为企业规模化发展强力赋能。

——百色昆宇新能源有限公司 李总

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