科技创新驱动城市更新

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课程背景：

当前，我国城市正处于新旧动能转换的关键时期。2025年十年一遇的中央城市工作会议做出了城市发展“两个转向”的判断，即我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期、城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并提出建设现代化人民城市，要以城市更新为抓手，把创新作为第一动力。

科技创新是城市发展的动力，城市更新是为城市发展做出的动态调整。伴随科技全球化的浪潮和资源的约束，厘清科技创新与城市更新之间的关系，如何将科技创新与城市更新协调耦合发展，是当前城市高质量发展亟待深入思考的问题。

本课程将通过介绍科技创新与城市更新之间的交互演进过程梳理两者之间的关系，阐述科技创新驱动和赋能城市更新，城市更新支持科技创新的逻辑，并通过案例分析归纳高质量发展要求下两者协同发展面临的机遇与挑战，从而勾勒出未来创新驱动城市更新的蓝图，指导策略制定和项目实践。

课程收益：

理清科创与更新关系：掌握科技创新与城市更新交替演进逻辑，理解为何“科创回归都市”及以更新容纳创新的底层动因

学会打造科创街区：学习巴塞罗那、肯德尔广场、硅巷等标杆案例，掌握空间更新、创新生态、以人为本三大实操要点

抓住六大科技趋势：掌握数字孪生、光储直柔、AI模拟、CIM平台等确定性趋势，找准科技赋能更新的切入机会

落地六类实操模式：学会数据资产化、M0政策应用、智能建造服务等可复制方法，解决存量改造中的技术与资本难题

规避更新常见雷区：识别数据孤岛、科技绅士化、产权复杂等风险，掌握破解策略，确保更新兼具效率与包容性

课程对象：

地方政府及下属平台公司；产业园区投资开发运营商、城市运营综合服务商、规划设计院、房地产商和不动产资管公司、物业管理公司、产业园区及产业相关基金公司；产业与科技服务机构、新型基础设施运营商及其供应商；其他与产业园业务相关的专业人员

课程方式：

理论讲解、实战演练、案例分析、小组讨论

课程大纲:

第一讲：城市更新发展历程与底层逻辑

一、城市更新的认知维度

1. 当代城市更新的演变

1）“城市更新”相关概念演变

城市更新→城市复兴→城市振兴→城市再开发→城市重建

广义城市更新：涉及城市发展的转型、科技进步带来的城市形态变化，以及交通出行方式的改变对街道形态、组织方式和街区规模的影响等

2）当代城市更新的10大认知维度

——更新目标、更新导向、产权主体、更新规模、更新对象、参与主体、改造方式、功能变更、土地流转、安置模式

2. 西方城市更新的发展历程

1）20世纪60年代之前：推倒重建

2）20世纪60—70年代：社区更新

3）20世纪80—90年代：旧城开发

4）20世纪90年代后期：有机更新

3. 我国城市更新的发展历程

第一阶段（1970-1990年代）：文化保护基础上旧城改建

第二阶段（1990-2009年）：旧城改造为代表的更新探索

第三阶段（2009年-2019年）：棚户区和危房改造

第四阶段（2019年开始-）：进入全面城市更新

二、城市更新需求崛起的底层逻辑

1. 政策法规

2. 资本逐利

3. 社会诉求

4. 技术创新

三、科技创新与城市更新的关系

二者的关系：科技创新驱动与赋能城市更新，城市更新支持科技创新

——技术创新与城市更新的交替演进过程

第二讲：科创街区——科技创新与城市更新协同发展的新范式

一、科技创新驱动城市更新的背景和意义

1. 供需新变革

2. 科技赋能的“三效”作用

3. 政策共振

4. 科创回归都市

5. 资源限制迫使城市“向内更新”以容纳创新

二、科创街区——科技创新驱动下城市更新的新模式

1. 科创街区与全球发展现况

提出：美国布鲁金斯学会

起源：西班牙

案例：巴塞罗那22@街区

特点：复合街区模式，创造城市居住、生产、服务功能的新平衡

——2020年，欧盟在《新莱比锡宪章》中提出了“生产型城市”的概念，至今全球至少已有150个科创街区

2. 科创街区的特征

1）“锚”是创新街区发展与建设的重要驱动力

2）城市更新是创新街区发展与建设的关键契机

3）投入少、灵活性强、分散布局是创新街区的显著特征

3. 科创街区的功能与意义

1）盘活城市存量空间资源

2）推动产业转型升级

3）提升城市综合竞争力

3．科创街区的分类

1）大学校园街区融合型

案例：南京鼓楼硅巷

2）城市更新型

案例：上海硅巷科创街区

3）高新产业园区转型延伸型

案例：西安嘉会坊

4. 科创街区培育新质生产力的机制

1）培育生产力发展新路径

2）创新生产要素配置方式

3）优化劳动者、劳动资料、劳动对象及其组合

5. 创新街区培育新质生产力的机遇

1）大量科研院所、医院可转化为创新街区建设与发展的实物载体

2）教育、科技、人才三大战略可为创新街区建设与发展提供重要支撑

3）持续推进的城市更新工作是开启创新街区建设与发展的重要契机

4）国内外先行先试的实践经验可以为未来创新街区建设与发展提供参考模式

6. 创新街区培育新质生产力的机遇挑战

1）我国创新街区建设仍缺乏多样化的本土经验支撑

2）各方对我国创新街区缺乏足够的关注和认知

3）我国创新街区建设仍缺乏体系化的配套政策支撑

第三讲：打造科创街区的关键方法

一、空间载体更新

1. 高密度、高混合、高流动，提升区域活力

案例：伦敦国王十字——世界级“人”的枢纽

——主导产业为科技、媒体、教育、时尚、金融；文化+科技+居住的三元融合

2. 高度融合产业与非产业功能，利用城市创造丰富场景，纳入科技生态系统

案例：纽约硅巷：比肩“华尔街”的纽约经济增长的新引擎

——主导产业为时尚、媒体、金融、互联网、医疗健康、教育、制造业等

3. 街区化形态及生活环境的特质，包括大量步行友好的中小尺度公共空间，激发交流

案例：上海创智天地——迈向世界级复合创新知识社区

——大学校区、科技园区、公共社区“三区联动”

二、创新生态培育

1. 利用“锚”机构，实现对科技创新人才和企业的吸引

案例：波士顿肯德尔广场——“全球每平米创新产出最高之地”

——主导产业为能源、IT与数据、生物医药

2. 高密度集聚创新创业企业

案例：深圳福田华强北——“新质生产力策源第一街”

——构建的“一公里全产业链生态圈”

三、投资于“人”，满足多元需求

1. 提升综合服务能力

案例：杜塞尔多夫媒体港——德国极具特色和开放活力的区域

1）主导产业为媒体、设计、会展等

2）城市功能提升、生态环境修复、历史遗产保护复用

——用地标建筑助力品牌形象传播

2. 平衡各利益方的诉求

实战演练：以上海大零号湾中某个片区为例，分组角色扮演政府、平台公司和转型企业主体，模拟对开发和更新路径的辩论，了解博弈的复杂性，并最终找到具有实施性的解决方案

第四讲：科技创新赋能城市更新的趋势

一、政策导向

1. 中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》

2. 两部委《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》

二、六大确定性趋势

1. 从“智能点状”到“孪生全域”（CIM平台）

案例：雄安新区“数字孪生城市”同步生长

2. 从“高碳建设”到“近零碳运维”（光储直柔、BIPV）

案例：深圳建科院未来大厦“光储直柔”示范

3. 从“静态规划”到“动态演进”（AI大模型模拟）

案例：日本丰田“编织城市”使用AI

4. 从“政府包办”到“众筹共建”（区块链公众参与）

案例：韩国首尔“数字市民参与平台”

5. 从“物理留守”到“虚实共生”（AR/元宇宙活化历史）

案例：北京首钢园“科幻元宇宙体验中心”

6. 城市更新成为国家科技自立自强的“空间载体”

案例：上海大零号湾

第五讲：科技创新赋能城市更新的机遇、实操要点及挑战

一、抓住机遇实操要点

1. 城市数据资产化

1）核心逻辑：实时人流、能耗结构、健康数据，经脱敏后成为高价值资产，可进入数据交易所交易，或作为ABS底层资产

2）商业模式：物业持有方可卖数据使用权、政府授权公共数据的运营、科技服务商对数据处理获得分成

2. 存量建筑“光储直柔”改造

1）现状条件：市场规模大、技术成熟度已接近经济性拐点、政策支持

2）主要卖点：针对“老旧小区电力增容难”这个痛点，光储直柔不用挖路埋新电缆

3. 智能建造装备服务

1）服务内容：建筑机器人、无人机检测、3D打印修补历史建筑构件

2）商业模式：卖服务，降低更新主体门槛

4. 适老化+无障碍科技集成

1）智能家居与无障碍产品创新

a楼道智能扶手（可测心率、跌倒报警）

b智慧门磁、燃气泄漏自动关断+通知子女/社区

c无障碍数字地图

2）付费模式：政府补贴+保险+家庭自付（部分城市纳入长护险）

5. 城市更新产业互联网平台

1）平台功能：“城市更新的淘宝”

——连接业主、设计方、施工队、建材商、科技设备商、金融机构、保险公司等

2）关键难点：线下交付非标严重，需要深度运营

6. 存量工业用地M0政策全面推广

政策核心：允许工业用地调整为新型产业用地（M0），容积率提升，用途复合、配套增加

方法：合法合规地将旧厂房改造为研发用房、中试基地、孵化器，产权可分割转让（有条件）

要点：土地制度红利+配套监管

二、高质量发展下的挑战与破解之法

1. 技术层面的“碎片化”与“数据孤岛”

1）标准不一

2）运维无主

3）CIM更新成本高

破解之法：

1）建立统一数据标准，推行“源头赋码”

2）构建“底座+协同”的治理架构

2. 制度与资本的冲突

1）产权复杂（老旧小区科技改造难同意）

2）商业模式未闭环

3）数据隐私与安全

破解之法：

1）“线上+线下”双轨参与机制

2）从“EPC”到“EPCO”，以运营倒推设计

3. 社会包容性的拷问

1）数字鸿沟

2）科技绅士化

3）真实需求被忽视

破解之法：

1）包容性设计（线下通道+适老科技）

2）租金管控与社会共益机制

分组讨论：选择你所在城市的一个典型老旧片区，回答：

1）该片区有哪些存量空间资源（旧厂房、低效办公楼、边角地）？

2）哪些本地科创力量（大学实验室、初创社群、龙头企业）可能愿意入驻？

设计一个最小可行的更新方案：不拆大量建筑，仅通过1项政策调整或1项科技设施先行，撬动科创生态入驻

总结与展望：兼具科技的温度与城市的灵魂：科技创新不是目的，是手段；城市更新不是为了更新而更新，是为科创和人民留空间

鲍老师

鲍联影老师 城市规划与产业运营专家

15年产业园区开发招商运营和城市规划实战经验

→顶级学术背景，城市化/产业园规划专业出身：

哈佛大学设计学硕士（城市化方向）

马萨诸塞大学阿默斯特校区风景园林硕士（MLA）

北京林业大学农学学士（园林专业）

→具备多项城市规划&产业园运营专业资质：

中国城市规划学会英文官网编委

美国城市土地学会（ULI）亚太区会员

美国规划师协会（APA）会员、美国风景园林协会（ASLA）会员

CFA特许金融分析师协会可持续投资认证

国有企业职业经理人资质

→15年深度整合“产业园规划、开发、招商、运营”全链条，兼具国内国际产城建设视野：

兼任：麦哲中国丨项目合伙人

曾任：麦肯锡公司丨园区领域专家

曾任：上海闵行滨江管委办（上海南滨江投资发展有限公司）丨规划部副部长兼园区平台公司副总经理

曾任：阿特金斯顾问丨高级景观规划师

——01-操盘上海市2个重大项目开发区/基地统筹规划与运营：黄浦江滨江综合开发（146km2，上海市重大项目）统筹规划与“大零号湾”创新策源区（17km2）城市更新实施；上海智能医疗创新示范基地（32公顷，属于“大张江”园区，投资数十亿）；

——02-主导多个国际化项目开发规划设计：马萨诸塞州Beverly市某综合体开发规划设计；美国国家自然历史博物馆兰花展方案设计；

→在多个专业专业学术论坛、行业峰会发表及讲演：

01-《政府平台公司在城市治理中的角色和功能——以上海闵行黄浦江两岸综合开发为例》，“国家企业主义与中国城市治理”学术研讨会（三）（武汉，2024.11）

02-《闵行滨江的投资机会》，2018城市土地学会（ULI）中国大陆夏季峰会（上海，2018.06）

03-《城市绿地经济价值的评价在气候变化适应的应用》，韧性城市2013年大会暨第四届城市弹性和适应全球论坛（由全球最大的地方可持续发展合作网络ICLEI主办的品牌峰会）（德国波恩，2013.05）

擅长领域：产业园运营、产业策划、产业现代化、园区投资开发招商运营、产业经济研究、生态韧性城市建设、公共空间的建设治理和运营、城市规划和城市治理、城市片区开发与更新、政策解读……

实战经验：

鲍老师是新型城镇化高质量发展践行者，在产业园区规划、城市开发更新及产业空间运营领域具备深刻的洞察和十多年的实践，兼有国际知名咨询公司和政府投资发展机构经验。他擅长可持续产城项目、片区综合开发、产业园区规划与韧性城市的战略制定及实施管理，聚焦产业生态构建与园区价值提升，为资产盘活、园区基础设施升级和产业空间优化提供创新解决方案，赋能企业及城市的产业转型与生态建设。

——〖数十亿级重产业园区规划项目操盘落地〗——

【01】-主导黄浦江滨江综合开发（146km2，上海市重大项目）的统筹规划与“大零号湾”创新策源区（17km2）的城市更新实施，通过创新驱动城市片区转型，成功助力其成为上海市三大未来产业先导区之一；

——具体事项：组织编制多项战略、产业、空间规划与建设方案并参与政策制定，联动高端智库搭建多方协同的城市更新治理平台，提供土地转型与存量盘活方案；主导重大项目可研与投资策略制定，参与用地调整与方案深化；牵头公共空间提升，打造平衡生态、经济与社会效益的可持续方案，完成绿色基建项目管理；

【02】-主导上海智能医疗创新示范基地（46公顷，属于“大张江”园区，投资数十亿）的创建、投资开发、招商运营和战略合作，从0开始助其发展为上海“1+5+X”生物医药核心承载区之一；

——具体事项：协助总经理全面主持园区管理，负责战略规划、开发建设与品牌打造；统筹园区一二级联动开发与全生命周期管理，高效争取政策、破解审批难题；主导产业与资本导入、国际合作落地，建成产业生态，成功通过国家高新区考核；优化资产管理与招商运营，引进行业龙头，实现载体快去化、税收三年倍增；

——〖国内外20+大型城市规划/产业园区项目全流程实战〗——

【01】-国内多个知名景观/商务/科研类规划项目：

1）完成南昌九龙湖新城概念规划教育科研区城市设计；

2）参与郑州金水河战略规划研究和制图；

3）温州某实业有限公司园区空间规划设计、武汉某商务园区规划设计；

4）辅助俞孔坚教授“绿心主义：广州万亩果园改造规划”；

5）主导完成宝鸡渭河综合治理项目落地

6）四川某市经济开发区景观生态规划；

【02】-国外多个博物馆/城市综合体类规划项目：

1）完成美国马萨诸塞州Beverly市某综合体开发规划设计

2）负责美国国家自然历史博物馆兰花展方案设计,进行工程图纸评审修改及参与博物馆花园的项目管理；

——〖主导多个产业园规划与运营咨询项目〗——

【01】-曾任浙江某国家级海经区产业集聚区策划与招商顾问，为全域（约66km2）活力提升和产业发展；促成与世界500强行业龙头的合作，通过基金+基地模式为核心商圈的升级和存量资产盘活，导入新兴产业项目和文商旅投资运营主体，帮助国企平台公司提升城市运营能力；

【02】-曾任麦肯锡园区领域外部专家：为制造业转型的上市公司提供从战略到运营的全流程管理咨询：

1）为万向钱潮提供涵盖顶层设计、政策建议、科创投资架构设计和合作资源推荐的咨询；

2）完成浙江某千亩园区的策划，包括全球创新中心、研发测试基地、工厂、人才公寓和商业配套等综合业态，结合数字化转型目标打造灯塔工厂和绿色园区，并提供低碳智慧策略的实施建议，项目投资约20亿元。

部分授课案例：

序号企业/研究机构课题

1中建三局《中央城市工作会议解读》

2万向钱潮《产城融合园区转型与品牌升级》

3武汉大学《政府平台公司在城市治理中的角色和功能》

4哈佛大学《广州万亩果园改造规划》

5世邦魏理仕《温州海上丝绸之路演变与海经区发展策略》

6城市土地学会《闵行的投资机会与吴泾老工业基地转型》

7宜可城-地方可持续发展协会《城市绿地经济价值的评价在气候变化适应的应用》

8成都规划局《美国规划机制及相关案例》

主讲课程：

《中央城市工作会议——城市高质量发展政策解读》

《产业园区的转型升级与可持续发展》

《产城融合的道与术——底层逻辑、规划、实施与治理》

《产业园区的开发、更新与运营》

《科技创新驱动城市更新》

《新质生产力与产业空间价值重塑》

《产业升级背景下城市活力的提升与机遇》

授课风格：

——具有“体制内觉悟、市场化操盘、学术化严谨、教练式互动”的立体复合风格

实战派顾问：鲍老师拥有15+年项目实战经验，主导项目类型多样，从一百多平方公里的片区规划统筹到数万方的园区精细化运营管理，她以亲身操盘实践经验为教学核心，既体现高度又接地气、切中痛点，帮助学员提升实战能力

体系构建师：鲍老师基于理论框架将对政策的分析和趋势的把握与实操场景相结合，围绕专业构建多维知识体系并剖析内在联系，帮助学员建立系统思维，兼具战略前瞻与战术落地。

案例拆解者：对不同地域、类型的案例进行深度解剖和结构化提炼来佐证观点，传递先进理念，并将国际化经验进行本土化改造，启发学员领悟借鉴意义，学以致用，激发创新

方法引导员：根据学员背景特点因材施教，表达严谨、逻辑性强，语言平实而真诚，旁征博引，常以开放式的互动引导学员逐渐掌握知识点和技巧、主动探索解决方案

部分服务客户

政府/央国企：上海市经信委、上海市闵行区规资局、上海市经信委、成都市规划局、中建三局、中建八局、温州市瓯江口开发建设投资集团和产业发展集团、上海地产集团等

民营、外资企业：万向钱潮、艾奕康（AECOM）、世邦魏理仕（CBRE）等

学会/协会：城市土地学会（ULI）、中国城市规划学会、美国城市规划协会（APA）、上海国际建筑文化传媒中心（ACMC）、宜可城-地方可持续发展协会等

高校：哈佛大学、武汉大学等

部分客户评价：

鲍老师的关于城市规划的表述条理清晰，观点新颖独到，内容提炼精准且站位有高度。整堂课程逻辑脉络完整，层层递进。每一个观点都直击核心，跳出固有思维框架。聆听分享后收获颇丰，让人茅塞顿开，深受启发。

——万向钱潮 发展投资部 吴总

鲍老师扎根行业多年，实战功底非常扎实。分析问题视野开阔，能够结合产业、空间等不同视角全面解读。他巧妙把专业理论融入真实工作场景，内容不空洞、接地气。理论与实践结合得恰到好处，对我们实际工作帮助很大。

——上海地产集团 投资发展总经理 曾总

鲍老师选取了大量真实详尽的案例作为授课支撑。他抽丝剥茧对案例进行深度分析，挖掘背后的经验与方法。讲解由浅入深、通俗易懂，即便复杂内容也能轻松理解。整场课程干货十足，内容生动鲜活，让人久久难忘。

——武汉大学城市设计学院 李教授

鲍老师的课程主次分明，核心知识点一目了然。各个板块衔接顺畅，整体节奏把控得非常好。他授课耐心细致，循循善诱地引导大家思考学习。沉浸式的学习体验，让每一位学员都能稳步吸收知识。

——城市土地学会 李董事

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