新政下城市更新项目合规运作、投融资创新模式、落地实操与实战案例

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课程大纲：

（一）城市更新最新政策解读及发展展望

1、2026年3月，两会《政府工作报告》及《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》对城市更新的支持政策

2、二十届四中全会及2025年12月中央经济工作会议支持城市更新的相关政策解读

3、国家发改委、住建部、自然资源部等部门对2026年城市更新工作的部署及政策要点解析

4、中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》（2025年5月2日）等相关最新实操政策解析

5、央行《关于设立服务消费与养老再贷款有关事宜的通知》支持城市更新项目的政策要点

6、一行一局一会“一揽子金融政策”支持城市更新项目的要点解析

7、国家发改委部署2026年继续实施新型政策性金融工具对城市更新支持的相关政策解读

8、自然资源部住建部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》[2025]226号文要点解析

（二）城市更新项目运作实务

1、城市更新项目的分类及操作流程分析

2、企业参与城市更新项目的操作模式分析

3、新政下城市更新项目的收益构成及主要来源

4、城市更新采用政府投资项目与企业投资项目运作的两类模式解析

5、城市更新项目如何实现自平衡？平衡不了如何操作？

6、征拆、一级开发和无收入项目资金解决途径

7、自然资源部171号、83号文对城市更新项目土地供应方式的安排与项目策划包装投融资技巧

8、住建部强调城市更新采用片区级综合开发项目实施的策划要点（均一性）

（三）城市更新项目的运作类型与案例解析

1、城市基础设施建设改造项目的运作实务与案例解析

（1）城市供排水、燃气、供热等城市地下管网更新改造和经济集约型综合管廊建设项目（以某市地下管网改造超长期特别国债资金申请+城市生态修复一体化开发项目为例）

（2）城市生命线安全工程建设项目（以安徽省合肥市基础设施生命线安全工程建设项目为例）

2、城镇老旧小区改造与完整社区建设项目的运作实务与案例解析

（1）重庆市红育坡片区老旧小区改造项目

（2）北京市平谷区南小区等老旧小区综合整治项目

（3）福建省厦门市东荣完整社区建设项目

3、老旧街区改造（活力街区打造）项目的运作实务与案例解析

（1）老旧街区改造的性质特点分析、运作思路及相关案例

（2）地方国企在老旧街区改造中的作用以及与建企等社会资本的合作模式

（3）如何以轻资产形式主导开展老旧街区改造

（4）老旧街区改造中如何处理产权分散的问题

（5）陕西省西安市建国门老菜场市井文化创意街区项目、重庆市戴家巷老街区更新改造项目等案例解析

4、老旧厂区改造项目（低效用地再开发）的运作实务与案例解析

（1）老旧厂区改造的性质与特征分析—对工业遗产进行活化利用

（2）老旧厂区改造中“工改工”“工改商”“工改居”“工改混”的案例分析（以天津市河西区泰达控股爱米斯保租房项目、广东省佛山市佛山创意产业园等项目为例）

（3）以政府收储形式回收老旧厂区土地资产的要点及案例分析（以湖州市德清县莫干庾街改造项目为例）

（4）以资产收购和股权收购形式获得老旧厂区土地资产的要点及案例分析（以天津港保税区海港区域城市更新项目为例）

（5）以轻资产模式（租赁及合作投资）运作老旧厂区改造项目的案例解析（以佛山市乐从镇上华智能智造产业园改造项目为例）

（6）老旧厂区中多个原产权人的联合盘活的案例分析（以上海市闵行区梅陇众欣产业园整体转型项目为例）

5、完善城市功能项目（城市公共空间功能提升）的运作实务与案例解析

（1）四川省成都市更新利用城市剩余空间打造“金角银边”系列工程案例解析

（2）全国高速公路服务区旧址成功转型文化体育服务综合体案例解析

6、修复城市生态系统及保护传承城市历史文化项目的运作实务与案例解析

（1）江西省九江市长江国家文化公园更新项目案例解析

（2）北京市模式口历史文化街区保护更新项目案例解析

（3）安徽省合肥市园博园项目案例解析

（4）江苏省苏州市平江路历史文化街区保护更新项目案例解析

（四）城市更新项目资金申请及运作实务

1、新型政策性金融工具申请要点及案例解析

2、84号文后专项债支持城市更新的策划要点及案例解析

3、超长期国债与中央预算内投资资金申请策划要点及案例解析

4、中央财政补助资金重点支持城市名单及领域要求

5、中央预算内投资、专项债、政策性金融工具、超长期特别国债资金拼盘完整策略及案例解析

6、社会资本参与资金申请项目的模式及要点解析（参与投标、股权型、延付型投资、委托代建型）

（五）城中村与危旧房改造项目的运作实务与案例解析

1、通过土地整备推动城中村改造

2、通过政府回购安置房推动城中村改造

3、土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享通过工业上楼推动城中村改造

4、反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享

5、通过整治提升推动民生保障

（六）城中村改造项目资金来源与资金拼盘设计要点

1、财政资金（包括中省补贴及超长特别国债）

2、专项债

3、城中村改造专项借款（央行投放PSL审贷的主要条件）

4、金监局对商业银行为城中村提供贷款的要点

5、“专项债+银行贷款”收购存量闲置土地

6、改造主体自筹

7、社会资本出资及参与模式

（七）社会资本方参与城市更新的合作模式及案例解析

1、EPC模式

2、特许经营模式

3、政府授权+投资人+EPC模式

4、投资合作+EPC模式

5、片区开发自平衡模式

（八）社会资本参与城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析

1、做地模式（收储模式）

2、土地权利归宗模式

3、权利人自主改造模式

4、土地权利人与第三方企业合作模式

5、存量用地房屋轻资产转型升级模式

6、资产购置提升模式

（九）城市更新项目融资实务案例分享

1、专项债融资的两种模式与案例解析

2、新政下城市更新项目市场化融资的特征（清单制管理、项目综合收益、专款专用和资金封闭管理解决监管政策冲突的问题）

3、新型政策性金融工具解决城市更新项目资本金的要点解析

4、银行城市更新项目市场化融资的要点

（1）根据回报水平，分类筹资

（2）贷款与政府资金、债券资金的有效结合、配合

（3）“前期贷”以及搭桥性质的“临时贷款”的运用

（4）安置房业务、以旧换新业务（2号文）、房票业务的融资要点

5、策划住宿餐饮、文体娱乐、教育等服务消费重点领域和养老产业更新项目对接5000亿再贷款资金支持

6、城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计

7、案例分享

（十）城市更新八大任务多元化资金拼盘策略

1、既有建筑改造利用：公益优先（专项债+财政补助），多元补位（市场化资金）

2、城镇老旧小区整治改造：政策托底，运营补流（专项债+银行信贷+社区、企业自筹三位一体）

3、完整社区建设：平台统筹，业态造血（基金+经营性收益反哺市场化融资）

4、老旧街区、厂区、城中村改造：分类施策，市场主导（政府资金（补贴）+专项债+企业自筹+市场化融资+REITs退出）

5、完善城市功能：战略联动，资金聚合（超长期特别国债+专项债+中央预算内投资+市场化融资协同）

6、城市基础设施建设改造：政府引导、信贷主导+政策补贴

7、城市生态系统修复：政策补贴，生态变现（中央生态专项资金（专项+超债）+专项债+生态价值转化市场化融资）

8、城市历史文化保护：财政主导，社会参与活化运营收益

（十一）社会资本参与城市更新项目的对接谈判与沟通技巧

1、如何选择有价值或者资源充沛的潜力区域

2、输出理念和商业模式，穿衣戴帽，造项目，创新性的提供成熟的一揽子项目解决方案

（1）参与地方政府专项债项目的谈判要点

（2）策划自求平衡项目的谈判策略与要点

（3）策划资源补偿项目的谈判策略与要点

（4）策划企业投资项目（投资人+EPC）的谈判要点与退出策略

（5）参与资金申请项目的谈判要点（如何采用项目切分类和项目打包类两重模式实现资金拼盘完整）

3、如何实现事前算赢，控制节奏，并承担风险，确保项目合规

4、结构化联合，深度投资开发，通过项目实施谋求转型发展

5、“建筑+资本”的结合及谈判要点解析

（1）股权投资型+市场化融资

（2）委托代建型+市场化融资（集团容易过会）

（3）债权投资型+市场化融资

（4）延付投资型+市场化融资

林老师

讲师简介：

林正刚老师

国家发改委经济体制改革研究会理事

财政部PPP财务专家、中国投资协会专家委员

国际注册融资规划师、国际注册私募投资基金管理师

高级人力资源管理师

具有律师及基金从业资格，金融硕士研究生

中至远集团总裁

清华大学、人民大学、中央财经大学等著名大学的EMBA、总裁班特聘讲师

新理财、新华网等权威媒体杂志特约作者，发表文章数十篇

他擅长政府投资项目的策划和政信融资模式设计，能够为政府“两新一重”公益性项目、综合开发项目、城市更新、EOD及乡村振兴项目提供合规及可融资性的策划包装方案，能够为产业基金的发起、设立及运作提供优质的服务。他长期致力于国有企业改革、融资平台公司高质量发展的咨询与投资实践，尤其是在隐性债务的处置、投融资模式设计、公司战略、混改、员工股权激励等方面具备丰富的实战经验。

他先后为100多个PPP项目提供咨询或顾问服务，其中提供咨询的5个PPP项目被评为财政部国家示范项目。他曾主持、参与贵阳南明城市更新项目、陕西中科机场科技新城开发项目、博鳌乐成—国际医疗旅游先行区片区开发项目、四川天府国际体育健康城项目、邢台市古城保护与利用开发项目、南阳市医圣祠旧城改造片区开发项目等数十件综合开发项目的投融资咨询；参与数十件现代农业产业园、田园综合体、特色小镇等乡村振兴项目的策划与包装；参与发起设立省、市、县级引导基金及企业产业基金规模超过200亿元。他曾主持、参与数百家平台公司转型升级工作及国有企业的混改、并购及重整工作。

他参与住建部《城市综合管廊工程的应用研究》入选住建部2016年科学技术项目规划-编号：2016-R3-005。参与国家能源局《关于民间资本投资电力领域的课题研究》。曾在中国财经、新理财、新华网等、今日头条多家媒体发表的《解析地方政府隐性债务化解模式》《债务化解与资产重组，开启地方投融资模式重构新征程》《PPP模式是破解特色小镇融资挑战的一种有效途径》、《资管、私募新规双剑合璧，PPP路在何方》《隐性债务倒逼地方政府投融资模式重构》《ABO，请坚定信念》等相关文章受到业界的好评。

主讲课程：

《新政下“平急两用”公共基础设施合规运作、投融资创新实操及实战案例》

《新政下“三大工程”合规运作、投融资创新实操及实战案例》

《地方债务风险化解严监管下（35号文）央国企运作政府项目及城乡区域综合开发项目的合规路径、投融资创新模式与落地实操》

《政府专项债券“借用还”全过程管理及项目策划、评审要点解析》

《乡村振兴项目关键路径探索与标杆案例实战解析》

《新政下城市更新项目合规运作、风险防范及投融资模式设计与落地实操》

《新政下EOD（以生态环境为导向的综合开发项目）合规运作、风险防范及投融资模式实操与落地实战案例》

《关于落实稳住经济大盘形势下政府项目的遴选、策划与投融资模式设计及落地实操》

《十四五地方政府高质量发展投融资新逻辑及区域综合开发项目的模式设计、策划要点、落地实操与实战案例》

《拼经济形势下政府项目精准谋划与城乡区域建设融资创新实操及风险防范》

服务企业：

烟台东鑫集团、德阳发展集团、资阳发展集团、滕发控股集团、乐至国投、安阳开投、苏交科、常州新运集团、广东潮安城建集团、郑东新区城建、湖南长沙湘江集团等

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