新税改时代下房地产企业土地增值税风险管控与节税技巧

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课程背景

近年来，随着商业模式创新，金融模式创新，房地产企业经营日趋多元化，房地产企业的税务处理也越来越复杂。而土地增值税是房地产企业最复杂、最核心、最有税务规划空间的税种，也是引发税企争议频度最高的税种，最让财务人员头疼，税务风险最大的税种。去年《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》的发布，意味着土地增值税立法工作又向前迈进了一步，土地增值税征税规则有哪些新变化？房地产企业应如何事先谋划和提前做好应对准备？一个错误的经营安排，可能会导致巨额的税收负担，一个成功的税务规划，却能带来可观的经济利益！

本课程将邀请资深税务专家，详细解读土地增值税立法变化，引导参会精英掌握土地增值税的游戏新规则，以土地增值税计算流程为主线，引导参会精英详细排查土地增值税的税务风险，掌握土地增值税的节税技巧，从容应对土地增值税清算，开启税务管理新智慧。

1、接地气。主讲老师具有非常丰富的实战经验，了解广东省企业存在的问题，对广东省个性化财税政策有非常深入的研究。

2、重实战。课程授课方式为案例分析为主，以土地增值税计算流程为主线，结合会计处理，引导参会人员从容应对土地增值税清算。

3、注实效。课程设置讲授环节和互动交流环节。互动交流环节为专题答疑会，由参会人员结合企业自身实际，提出问题，由主讲老师面对面进行针对性辅导。

课程大纲

一、《广东省税务局土地增值税清算管理规程》解读

四、以房地产对外投资需要缴纳土地增值税吗

现行文件财税〔2018〕57号的规定，享受改制重组时暂不征收土地增值税优惠对于改制重组后企业的投资主体有如下要求：整体改制需满足不改变原企业投资主体；企业合并需满足原企业投资主体存续；企业分立需满足原企业投资主体相同。不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

五、转让无产权车位永久使用权 是否应征土地增值税

十、招拍土地后政府给予的土地返还款如何缴税

我公司取得的政府返还款2.5亿如何进行税会处理?这笔返还款2.5亿元在计算土地增值税时是否应该冲减土地成本?

十一、房地产开发企业土地增值税的税务筹划及案例

无产权地下车库如果作为公共配套设施处理，在销售合同、规划许可证附件列明，且符合公共配套设施相关条件，并办理了移交手续的，才能在土地增值税清算审核时予以扣除。此外，分期开发的土地成本，或土地成本在同一期住宅与商业之间分摊，选用占地面积法还是建筑面积法，对计算结果会产生一定的影响，企业需根据立项和规划等相关资料，合理确认其分摊方法。

十二、房地产公司用自建房屋安置回迁户如何进行会计处理

不管是单独建造安置房，还是用开发的商品房来作为安置房，对于房地产企业来说，由于土地属于房地产企业，立项和报建手续都以房地产企业名义办理，因此房地产企业用本项目开发产品安置拆迁户，安置房要视同销售缴纳增值税、土地增值税、企业所得税。

十三、房地产项目股权收购，如何设计公司治理结构

根据以往项目经验，基于投资公司收购房地产项目的主要目的的不同，项目公司被收购后的治理结构可分为四种：“操盘”、“并表”、“操盘+并表”、“不操盘+不并表”，投资公司基于上述目的之不同可做出如下区分设计．．．．．．

十四、房企土地价款差额征税，3种观点及财税处理方式分析

十五、房企土增清算造成多缴纳所得税，该如何解决

房地产开发企业经常会面临一个头疼问题：土地增值税清算后都会形成补税的结果，这样就会影响当年度会计利润，造成土增清算年度出现亏损，不需要交纳所得税。但是实务中，由于房地产开发企业特殊的所得税预缴政策，即在开发阶段就需要按照预计毛利率预缴所得税，这样就造成各年度所得税税负不均衡，出现某个开发项目多缴纳所得税的情形，这个问题该如何解决呢?

十六、联体住宅土地增值税计算方法的税企争议

某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，税金及附加55万元。假设以上收入和成本都是不含增值税，请问应如何计算缴纳商铺住宅联体楼的土地增值税？

十七、对股权转让征收土地增值税文件汇总

抛开理论探讨，从实务角度看，这几个文件作为土增税的反避税的文件，税务机关一旦启用，肯定是企业的交易行为有明显避税嫌疑。比如文件中提到的情形，一次性转让100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物；股权转让金额等同于房地产的评估值。

施工方应将建筑服务发票开具给委托方，而不能开具给代建方，这一点需要特别注意。实务中很多委托代建业务在操作中将建筑服务发票开具给代建方，最终给企业带来了不必要的涉税风险。

十八、房地产开发企业“委托代建”业务的涉税处理要点

如果代建方以自己名义进行项目立项，在取得土地使用权和报批报建手续后，由施工企业建设不动产的行为，就不再是真正意义上的代建，而是属于代建方自行开发房地产项目，在项目完工移交委托方时，应按“销售不动产”缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。

十九、红线外成本能否在土地增值税前扣除（多省口径汇总）

“红线外支出”，是指在房地产开发企业项目建设用地边界外，即国家有关部门审批的项目规划外承建设施发生支出。

二十、土增税筹划“实用思路”

分离法是通过合同拆分以分解不动产销售收入，具体操作时通过与购房客户签订不动产（毛坯房）销售合同与房屋装修合同，分解为毛坯房销售收入与房屋装修收入两部分。这样可以只根据不动产（毛坯房）销售合同的交易价格确认土地增值税清算收入，与此同时高溢价部分可以在房屋装修合同中体现，反向压减了土地增值税清算收入的溢价空间，从而达到土地增值税增值率降低的效果。

二十一、房地产企业：土地成本可据实全额扣除吗

从土地增值税扣除项目角度看，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第六条明确，取得土地使用权所支付的金额，为计算增值额可扣除的项目。换句话说，判定土地成本可否据实全额扣除的关键，在于判定土地成本是否属于取得土地使用权所支付的金额。

二十二、企业所得税预缴申报表大幅简化

继2019版预缴申报表将主表第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明修改为房地产开发企业在未完工产品预售收入结转完工产品收入后，可以按照实际利润在预缴时对预计毛利额进行纳税调整，为房地产开发企业大幅减负后，2021版预缴申报表再度为房地产开发企业减负。

二十三、土地增值税法征求意见稿发布，看几点变化

简老师

简生仁老师 企业财税战略实战专家

税务局内部讲师

财税实战派专家

中国注册税务师、会计师

中税答疑研究院专家组专家

国家税务总局网上纳税人学校专家团队专家

擅长领域：

财税疑难问题处理、税收筹划、税收风险识别与防范、税务稽查应对技巧、财务管理与分析等

实战经验：

从事税收政策、税务稽查工作30余年。累计开展培训1000多场次，为企业提供财税咨询服务与节税筹划180多次，担任多家企业集团财税顾问。

近年来，经常在《中国税务报》和纳税人俱乐部《纳税》等报刊杂志上发表业务类文章为企业答疑解疑，对企业税收有着非常深入的研究和丰富的实践经验，擅长税务筹划、规避企业税收风险等企业疑难综合性问题的解决。

长期在全国巡讲财税专题，多次为税务机关及各类企业做财税专题讲座，总结了大量的税务筹划、规避企业税收风险的方案，特别在纳税筹划的研究上有丰富的实践经验。理论联系实际，贴近实务，注重实效，并当场解答企业棘手的财税问题，获得各地学员的广泛赞誉和高度评价。

主讲课程:

《2021年企业应收账款管理策略》

《建筑业合理避税和财务控制技巧》

《创新地产模式下的财务管控特点与应用》

《大数据智能监测下的税务筹划实操技巧》

《财务人员必备的财务分析技能和决策管理思维》

《2021年医疗器械企业税务合规技巧与财务审计策略》

《“以数治税”背景下税务稽查新形势与涉税风险规避技巧》

《“金税四期”背景下个税和企税“双税”汇缴节税技巧分析》

授课风格：

◇ 亲切谦和，善于启发引导，给学员营造轻松愉悦的学习氛围。

◇ 严谨专业，逻辑思维能力强，善于从企业情况切入视角，紧扣企业发展核心需求。

◇ 深入浅出，将理论体系与实战经验相结合，将复杂理论简单化，案例贴切，通俗易懂。

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