2020年房地产企业个税年度汇算管理

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课程背景：

国家税务总局推进税务稽查双随机之后，税总层面已启动两轮双随机，名单中有国企也有民企房地产；在历年税务专项检查范围中，房地产企业赫然在列，尤其是在个税汇缴后，伴随全国区域的数据的整合与开放，虚列工资、不按规范申报个税的现象已经水落石出。

在2020年打击“三假”的税务重拳出击的情况下，众多房地产企业面临新的税务危机，为帮助企业财税人员正确认知税务稽查、熟悉税务风险与稽查重点，进而做好“事先规避、事中管控、事后改进”的精益化管理措施！

课程收益：

提前排查汇缴异常数据，避免失信或多缴税款；

利用好年终奖政策，合理划分月工资与年终奖；

解决员工自行申报及企业集中申报疑点难点；

未雨绸缪，掌握新形势下个税社保筹划思路

课程对象：

房地产企业财务人员、其他财务从业人员。

课程方式：

讲师讲授+案例分析+实操演练

课程大纲

一、2020、2021年房地产企业影响较大的个税新政策

1、关于完善调整部分纳税人个人所得税预扣预缴方法的公告--国家税务总局公告2020年第13号

2、关于进一步简便优化部分纳税人个人所得税预扣预缴方法的公告--国家税务总局公告2020年第19号

3、关于海南自由贸易港高端紧缺人才人所税政策的通知一-财税[2020]32号

4、关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关个人所得税政策的公告--财政部、国家税务总局公告2020年第10号

5、关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告--财政部、国家税务总局公告2020年第9号

。。。。。。

二、扣缴义务与个税九项所得分析

案例导入：个税扣缴是权责发生制还是收付实现制，当月发放当月扣缴申报可以吗？对汇算清缴有影响吗？

（一）综合所得

1、汇算清缴收入与汇算清缴人的范围

（1）综合所得应纳税额的计算

（2）2020年汇算清缴收入与收入额的区别

（3）员工的哪些收入可以单独计算个税不参与汇算清缴？

（4）2020年需要与无需汇算清缴纳税人的范围

（5）个税年度自行汇缴案例与纳税申报表填写

2、工资薪金与劳务报酬区别

（1）累计预扣预缴与预扣预缴

（2）包税的合同怎样扣缴个税？

案例：张三给A房地产公司销售住房取得佣金100000元，只要税后所得，如何处理最优？

（3）"老带新”支付的报酬如何扣个税？

（4）个人兼职取得的收入是工资薪金还是劳务报酬？

（5）房地产企业聘用离退人员支付的报酬是工资薪金还是劳务报酬？本人取得的退休金需要参与汇算清缴吗？

（6）房地产企业招用人员未订立书面劳动合同，支付的报酬是工资薪金还是劳务报酬？

（7）房地产企业招了临时工，付的钱是按工资薪金还是按劳务报酬扣缴个人所得税？

（8）房地产企业举办晚会支付演出人员报酬如何扣个税？

（9）房地产企业支付个人苗木绿化费如何扣个税？

（二）租赁所得

1、房地产企业采用售后返租方式销售商铺，购房者少支付的购房款，是否需要缴纳个税？

2、个人将承租房屋转租取得的租金收入是否需要缴纳个税？

3、公司股东购买写字楼无偿租赁给公司使用，企业有涉税风险吗？

（三）利息、股息、红利所得

（1）利息

案例：支付个人利息涉及哪些税？需要代开发票吗？

案例：房地产企业支付自然人利息被稽查，税务局向谁征个税？

（2）股东无偿借款给公司有涉税风险吗？

（3）股息、红利

案例：房地产企业被举报到信访局案

案例：年终股东借款不还需要纳税吗？

（四）财产转让所得

（1）支付个人拆迁补偿费是否扣个税？

（2）股东将汽车卖给公司涉及哪些税？

（3）股权转让谁是扣缴义务人？被投资企业有哪些义务？

（五）偶然所得

（1）房地产企业支付给购房者的违约金，是否需要代扣代缴个税？

（2）房地产企业为参观楼盘的客户，免费赠送礼品，是否需要代扣代缴个税？

（3）房地产企业举办房主答谢年会，赠送礼品、购物卡，是否需要代扣代缴个税？

（4）房地产企业给予付了房款的购房者抽奖机会，抽取的奖品，是否需要代扣代缴个税？

（5）购房赠送价值不等的家电，是否需要代扣代缴个税？

（6）房地产企业高管贡献突出从区政府取得的一次性奖励收入30万元，是否免征个税？

（六）经营所得

（1）李四以个人名义承接房地产公司的园林设计服务，取得的收入是否可以按生产经营所得纳税？

（2）王五成立的个体户被税务机关核定应税所得率征收经营所得，个税需要进行年终汇算清缴吗？

（3）高管如果到一个公司任职，可以用个体户身份吗？如果可以，个独与个体工商户那个更合适？

案例：合伙企业的合伙人平时每个月都发工资，并申报了个税，那么汇算清缴时是不是按经营所得来汇算清缴？申报个税时扣除了60000元，申报经营所得时不能再扣60000元吗？

案例：合伙企业合伙人申报经营所得案例

三、 大数据下房地产企业个税涉税风险

（一）大数据下的个税预警监控指标

（二）个税汇算引发的房地产企业涉税风险

案例：个税被稽查补税处罚-工资薪金的证据资料及稽查重点

1、应汇缴不汇缴

2、个税与企税社保人员匹配

案例：母子公司互派员工引发的增值税、企税个税风险

3、个税与增值税的协调

案例：代开发票与代扣个税人员张冠李戴

4、被申诉冒名发工资

5、账上计入支出但个税应扣未扣

（1）给员工的非货币性福利申报个税了吗？

（2）挂证人员社保个人部分单位承担，不发放工资，还需要申报个税吗？

（3）报销发票代替工资

（4）员工工资高，用其他人的身份拆分

（5）房地产销售人员取得销售佣金未并入雇员工资、薪金所得申报个税

案例：代开发票发放员工销售佣金补税案

（6）为管理人员购买住房，支付房款，未并入雇员工资、薪金所得申报个税

（7）未代扣代缴员工个税如何补缴，是否加收滞纳金？已代扣但未缴入税务机关是否加收滞纳金？

6、房地产企业用虚增建安成本套取资金发放工资有风险吗？

7、让员工用家人或其他人的名义低价买房或无偿赠与的形式代替工资，房地产公司的收入会被调整吗？

（三）个税汇算给个人带来的风险及应对方法

1、六个专项附加扣除能随意填吗？会被列入黑名单吗？

2、案例：小张按照网上传播的个税汇缴退税方案退税后的担忧

3、多处取得工资薪金扣了多个5000元，没交过个税，汇算会让补税吗？

4、取得劳务报酬未代扣代缴个税，还需要汇算吗？

5、哪些收入需要汇算，哪些收入不需要汇算？

6、享受优惠的资料留存了吗？

四、 房地产行业个税筹划策略

（一）年终奖的筹划思路

1、合并纳税

2、单独适用

3、多发一元

4、筹划额度

5、税后年终奖，会计核算的技巧

（二）工资薪金的筹划思路

1、利用吃穿住行福利筹划

2、利用优惠政策筹划

3、利用保险公积金筹划

4、利用专项附加扣除筹划

案例：选择专项附加扣除是个坑吗？外籍个人津补贴免税优惠政策与专项附加扣除那个更优？

5、利用用工方式筹划

（1）全日制与非全日制

（2）劳务派遣与人力资源外包

（3）劳务分包与劳务众包

6、利用变更所得类型筹划

（1）有偿借款

（2）私车公用

（三）高净值人群的筹划

1、股东如何拿走利润最优

2、大额销售提成的发放思路

3、吸引人才低于成本售房

4、解除劳动关系补偿与破产企业遣散员工补偿的区别

5、股权激励上市公司与非上市公司的区别

6、巧妙利用新三板优惠政策

7、非货币资产投资与递延纳税

8、股权转让与股权架构的搭建思路

（1）股权平价转让

案例：房地产企业未分配利润为负，股东平价转让合理吗？

（2）股权架构的搭建思路

五、个税年度汇算申报方式与个税汇算前的准备

（一）自行申报的渠道

（二）扣缴义务人代为集中申报

1、集中申报的风险分析

2、如何规避集中申报？

3、集中申报的人员范围

4、集中申报的办理流程

5、集中申报如何补退税？

6、替员工承担的税款能退给公司吗？

7、集中申报双方的权利与义务

（三）个税汇算前的准备

1、日常申报更正

2、异议处理

3、异常数据清理

……

【课程中大量案例未全部列出】

课程总结与回顾

1. 课程主要内容总结与回顾

2. 答疑解惑

程老师

注册会计师

工商管理学硕士

市级专家库遴选专家

国内财务、审计核心期刊特约作者

微软认证系统工程师（MCSE）

微软认证数据库管理专家(MCDBA)

河南山水会计师事务所高级审计经理

大成方略、安越、51CTO学院在线特约讲师

某国家级示范性高等职业技术学院教研室主任

曾任：猪八戒网旗下子公司 财务总监

曾任：河南平顶山爱婴岛连锁有限公司 财务经理

曾任：某国家级示范性高等职业技术学院 教研室主任

程亮老师从事财会教育职业17年，有着20年的财务管理经验，精通金融风险管理、财务管理、商务数据分析等，共发表学术文章10余篇，曾在平台上在线授课学员将近1500人，授课满意度98%，获得一致好评；曾任某大型互联网公司财务总监，主导、参与多个大型企业的生产、经营、管理系统ERP系统的流程改造，其中包括上市公司平煤集团、许继电气，为企业提供了合理的经营模式，降低了运营风险。程亮老师有着丰富的培训经验，近2年曾多次为临汾移动、阳泉联通、内蒙古中移铁通等电信类企业做专场培训《大数据下合同、发票的全程证据链风险防控》、《电信企业内部控制与风险管理》、《大数据下企业各税种风险防范与节税技巧》等课题。

教学经验：

★ 某国家级示范性高等职业技术学院丨教研室主任

→从事财会教育职业17年，在高职院校历任教研员、讲师、教研室主任职务。

→主要教授《公司战略与风险管理》、《财务管理》、《中级会计实务》、《税务实务》、《商务数据分析》等课程，历年教学考评均为优秀，在校教学过程中有百余人通过CPA、中级考试等相关课程。

→主讲的《税务实务》在2008年评为河南省省级精品课。

→出版著作《会计基础与实务》、《税务实务》、《成本会计》，在国家级核心期刊《财会月刊》、《征信》、《中国内部审计》、《交通财会》、《北方金融》、《黑龙江金融》、《当代职业教育》、《高等职业教育》等发表学术文章10余篇。

实战经验：

★ 猪八戒网旗下子公司丨财务总监（辖属9家分、子公司）

→负责组织领导集团财务共享中心、阿米巴利润中心、绩效管理等重大项目，实现了集团收入翻两番、利润翻一番，现金流持续增长的良好效果。

→负责集团、分、子公司税务风控，连续3年税收信用等级均为A级。

★ 河南山水会计师事务所高级审计经理

→为不同行业的客户提供公司风险管理和治理服务、战略风险咨询服务、内控咨询服务，帮助客户在寻找创造价值的机会的同时也能标记、分析、评估和管理战略风险及运营、财务风险，主要服务于制造业、建筑及房地产行业、消费行业以及科技、传媒行业。

→负责税务合规项目，如税务风控，曾协助多家公司评为高新技术企业。与此同时，协助开展税务咨询项目，如进行税务资料收集研究、协助税务尽职调查、起草专业技术备忘录等。

★ 河南平顶山爱婴岛连锁有限公司丨财务经理

→搭建财务制度体系，防范内控风险。填补了该公司自成立以来财务制度混乱的空白，有效杜绝了内控漏洞，为公司挽回损失30余万元。

→开展全面预算工作。组织测算数据及表格设计、预算制度制定工作，并正式推开全面预算工作。实现经营后的分析对比工作，在公司资金、成本费用、战略目标的方面收到明显的效果。资金利用率提升了15%，成本费用比降低20%，为实现公司战略目标打下了良好基础。

→开展成本收益数据分析和月度经营分析。实施全面预算后，在公司开始推动以业务部门为利润中心，每月首先由业务部门对上月运营状况数据进行上报财务部，财务部再进行整理分析。对相关环节存在的问题，在会议与相关部门沟通，同时财务在会议上提出建议措施，会后跟踪相关部门对问题的解决。

部分授课案例：

某地方税局《新形势下合同、发票热点问题解析》8期

联络易科技《公司战略与风险管理》8期

亚信金融《新形势下合同、发票热点问题解析》4期

八戒财税《助力高新技术园区财务转型专题培训》6期

八戒财税《疫情期间，财务人员如何针对企业的困境做出资产安全的预判和对策》 6期

主讲课题：

《财务分析与报告技巧》

《全面预算管理课程大纲》

《经营视角下的财务分析课程大纲》

《透过财务数据做决策-管理者的财务课》

《企业涉税风险防范与纳税筹划案例解析》

《透视企业纳税筹划思路开拓与技巧提升》

《新税制下个人所得税风险管控和税务筹划》

《大数据下合同、发票的全程证据链风险防控》

授课风格:

程老师专业严谨，逻辑性强，将论与实际有机结合，有效的解决公司实际问题；

在讲课过程中，程老师善于把复杂的内容简单化，情绪饱满，富有感染力，着重于学员思考与实践动手能力的培养

部分服务客户：

通信行业：中国电信、中国移动通信集团广东公司、深圳国人通信、深圳天音通信、黑龙江移动通信有限责任公司哈尔滨分公司、中兴通讯海外事业部……

服饰鞋业：龙浩股份、雅莹服饰、朗姿服饰、赢家服饰、圣丽兰女装、港台制鞋、宏凯鞋业……

地产行业：富力地产、佳兆业地产、中原地产、泰华房地产、湘银地产、远洋地产……

珠宝行业：周大生、周六福、金至尊、六福珠宝、中国黄金…..

大型公司：深圳华为、比亚迪集团、腾讯科技集团、长虹集团、恒安集团、深圳富士康、大族激光科技、步步高、香港MG国际科技集团、山东万事达控股、华亚和讯有限公司、诺普信农化股份公司、中粮集团、郑州煤炭工业集团、天津远洋集团……

其它行业：鹏爱美容医疗、神尔科技、成都土地规划局、清华大学EMBA班、富士康CNSBG事业群、深圳芒果网、深圳艾默生科技、流行美、广州瀚华设计、广州用友软件、株洲中小微企业管理中心、雪花啤酒、泰日升实业、新科正大……

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