房地产一二级联动开发管理

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【课程背景】

土地一直是房企开发关注的永恒话题，也是政府历经政府主导、市场化企业运作、又政府主导土地一级整理等等一系列的过程，尤其是当下推出的集中供地政策，对整个行业的生产资料的需求获得发生了翻天覆地的变化，在一定程度上如何构建并实现土地一二级联动开发并实现勾地是当下房企面临的核心关键。同时，如何做好一二级联动开发、实现土地价值和股东价值最大更是核心需求，实现企业预定目标获得土地资源。

在当下集中土地供应政策下，如何取得一二级联动开发权益？

土地一级整理阶段如何实现土地价值最大化？

土地一级整理如何实施？

一二级联动土地供应阶段如何保证一级开发者能按期获得土地？

二级开发的目标如何在土地整理阶段提前实现端口预留、效益前置？

一二级联动开发的股东价值实现路径有哪些？

就是我们企业经营者目前需要重点关注的方面，也是本课程的内容所在。

本课程结合案例从一二级联动开发全产业链思考，以创造土地价值最大化，实现土地预定目标获取、股东价值最大为根本究竟；以终为始，从全产业链的全生命周期及财务投资管理为基准，让学员对地产一二级联动全产业流程开发有个系统化了解和学习，并在工作实践中能够得以应用。

【课程收益】

了解土地一级开发的沿革、如何取得一级开发权权益

了解土地一级整理开发的操作模式

掌握土地一级、及一二级联动开发流程

掌握土地一级整理实施的核心关键要素：一书四方案

掌握土地价值最大化需要考虑的要素

掌握市政专项规划在二级开发中的价值体现

了解在城市总体规划中如何确定土地性质及体量匹配

掌握土地供应时土地整理开发的供地策略

【课程对象】

房地产公司总经理、各条线副总经理、部门经理等人员

【课程大纲】

一、土地一二级联动开发管理概述？

1、土地一级、二级开发的沿革

2、土地供应一级开发整理的现状与困难

3、土地一二级联动开发的定义

定义、界面、职责

4、土地一二级开发流程

案例：诚通地产等

工具：模型

二、土地一级开发整理的关键要素有哪些？

1、政策梳理

2、土地整理权益取得

3、方案制定

4、方案实施

5、土地结案

6、土地入市

土地价格

土地供应策略

7、一级整理的关系协调

案例：荣盛发展、诚通嘉业等

工具：模型

三、土地价值最大化考虑的核心要素？

1、地块的总体定位对土地价值的影响

2、地块的城市总体规划土地利用规划及调整提升土地价值

3、市政配套对土地价值的影响

4、一级开发七通一平的对土地价值的影响

5、土地价值最大化实施中要学会舍得

案例：荣盛、中海等

四、一二级联动开发的关键节点控制及资金筹措？

1、一二级开发的关键节点控制

2、一二级开发的资金计划

3、政策的解读梳理、与政策性资金筹措

4、招商前置？

五、一二级联动开发为股东提供的价值创造？

案例：荣盛、诚通嘉业等··

工具：

张老师

张云波 老师

——房地产企业运营管理专家

中国石油大学学士、北京大学光华管理学硕士

曾任A股华夏幸福（600340）固安公司副总裁

曾任A股荣盛发展（002146）产业新城分公司总经理

曾任港股融创中国（01918）北京顺驰置地发展中心副总经理

曾任华夏地产集团人力资源部、战略研发中心经理

曾任北京诚通嘉业集团土地开发中心副总裁兼天津公司总经理

北京青年企业家联合会理事

为宏泰发展（06166）、河南长生集团、山西五洲集团等知名企业提供产业定位、营销管理、企业运营等咨询服务。

【个人简介】

张老师在房地产行业具有20年行业管理实战经验，熟悉土地一级开发整理、项目二级开发运作管理、一二级联动开发以及产城融合、园区运作管理等相关经验。

张老师作为华夏幸福最初战略制定的参与者，同时也是战略执行者。战略制定上帮助华夏幸福从地产项目开发转向土地一级整理开发批租，从产业链及价值链角度分析研究产业和市场，确定了集团战略定位、实施及整体转型。战略执行上帮助华夏固安工业园从城市经营角度完成60平方公里的总体战略定位、产业定位、开发策略及融资模式等，并落地、实施，是国内第一家民营企业做园区开发的先行者，是过去十年产业地产的践行者和学习标杆。

作为华夏集团人力资源部兼管理部经理，着力进行制度建设、流程和企业文化建设，帮助企业建立从0到1的规范化管理体系。推行项目全生命周期计划管理体系与公司全面预算管理体系，在一年左右完成从项目型公司到做产业地产的升级转化。

操盘北京诚通嘉业集团操盘天津某示范小城镇项目，在总投资仅用一亿多元，并在一年半完成一级开发可研批复、融资获信25亿、二级开发取得土地600亩，建设30万平米。在2013年前后当期，土地一级开发资金放大系数达近十倍，成为天津49个小城镇开发建设的经典。

2009年，张老师曾代表企业与某央企地产合作北京城乡结合部一级开发项目，帮助实施该项目征拆，拆迁总规模29万平米，总投资金额达近百亿，开发面积89万平米。

在A股荣盛发展（002146）产业新城分公司总经理任职期间，用不到半年的时间完成3.68平方公里总规批复、获取土地指标200亩；解决了属地某项目原200多亩土地的8年历史遗留问题，有效帮助政府解决群众群访问题、维护地方政府社会稳定，解决企业拟开发土地入市关键前提。

张老师总结了近20年房地产企业运营管理的实战经验，对于房地产企业如何从粗放管理到高效规范化运营管理、如何从城市经营视角并立足于股东价值最大化为根本开展土地一二级联动开发和区域开发建设管理、如何从产业链和价值链研角度究土地价值最大化实现产业园区二次转型等等房地产实际的问题进行了深入的研究，总结了一套对于房地产企业项目运营管理的方法论，并在多个房地产企业落地实施，取得了良好的效果。

张老师在指导多家房地产企业的过程中，发现除了知名房企外，有些地产企业项目运营及管理思维还比较粗放，效率低下。面对越来越严峻的行业集中度和房地产进入微利时代，尤其是现在又进入后疫情时代，张老师期望通过自己分享多年在一线总结的实战的、有效的经验和方法论，让更多的中国房地产企业及职业经理人受益。

【主讲课程】

房地产专业管理类课题：

《房地产企业运营与计划管理》

《房地产一二级联动开发管理》

《房地产项目投资分析》

《房地产项目运营指标分析》

通用管理类课题：

《房地产企业绩效管理》

【服务客户】

华夏幸福、荣盛发展、顺驰置地、诚通嘉业集团、众美地产、锡华地产、宏泰发展、中海地产、河南长生集团、五洲集团、山西五洲昕宇、春光地产、云能科技、北京大学光华管理学院、清华大学继续教育学院、和君创业、罗兰贝格、仲量联行、王志纲工作室、理实华恩咨询、陈绍华工作室、圣吉企管、金网络经纪、深圳天方房地产经纪、阿奇贝斯设计院、北京设计院、天津规划设计院、华北市政设计院、东方博文、今久广告、中南建筑、中建二局、金螳螂装饰等。

【学员评价】

张老师的课具有很强的实战性，经过张老师的辅导为企业创造了极大的经济价值、度过难关！

——河南长生房地产公司董事长 闫长生

张老师的课专业性强、具有很强的系统性、逻辑性和操作性，并在实践中获益匪浅。

——首创置地青岛公司副总经理 任 超

张老师的课能从政府、市场、投资者的角度理解地产运营开发给我以启迪，满满正能量。

——东旭集团地产北方公司总经理 许兆杰

张老师的课程让我改变并重新定义运营管理的价值，可以为企业创造更多价值，提供决策支持。 ——包头锡华地产公司总经理 李中胜

张老师的课让人脑洞大开，受益匪浅。 ——天津诚通创远公司开发总监 苏长坡

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