以案释法-《民法典》在物业现场的实操运用及痛点实战解析

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【课程收益】

1、解析物业实践过程中各类纠纷的起源及特点，掌握并高效运用《民法典》等物业法规政策解决纠纷，提升物业项目综合运营水平及经营效益；

2、干物业、会挣钱也得会省钱，提升项目经营管理风险防控能力在日趋白热化的物业市场竞争中“收到钱、避风险、保住盘”；

【授课对象】

物业公司项目经理和客户经理

【授课方式】

1、理论讲述

2、案例解析

3、课堂演练

4、分组讨论

【前言】

随着《民法典》的普及，特别是自媒体的影响，业主对物业不满声音及维权行为越来越多。部分中小物企对《民法典》掌握不透，甚至违法而不自知，对业主提出的问题和质疑，无力依法回应，致使双方矛盾加重，陷入收费难-品质降低-满意度下降-欠费愈多-利润不保-风险增大-换物业的恶性循环。

实践中为物业人培训《民法典》的课程数不胜数，讲师多为专业律师及理论研究者，所讲内容和现场实践距离较大，现场物业经理等人员理解接受及运用难度大。为解决物业人实际工作中遇到的困惑，现邀请26年物业经验的实战型专家，结合物业现场难点及痛点，以条文解析为基础，实践判例为抓手、实战经验为重点，梳理物业各方的法定权责及实操要点，厘清具体疑难杂症的处理关键点。特此举办“物业《民法典》在物业现场实操运用及风险规避》”课程：

课前讨论：业主左手《民法典》、右手物业违约证据及抖音，冲到办公室找你理论！不仅不缴物业费、还指责物业对消防通道堵塞等处理不彻底、索要公共收益、且提出将启动业主大会程序，更换贵司！阁下将如何应对！

1、等死：不理他、让干就干、不让干就撤场；

2、找死：早晚要撤、多收钱不花钱、往死里整；

3、求生：依约改善、依法履约........依法--您得先懂法吧！

课程大纲

第一部分 《民法典》对物业行业发展的重大意义及四大变化：

一、倒逼物业企业改善和进步：

1、大局如此，被倒逼的最终是哪类物业企业？超大型？小微型？

2、被倒逼的物企的最坏结局是什么样的？赴死还是向生？

案例1：服务未达约定，法院判被告业主按照九折缴纳物业费及讨论。

问题讨论1：物业起诉业主前、物业人该干点啥、心里没点数？

问题讨论2：物业费九折的判决，物业的心疼不脑烧不？

案例2：不懂《民法典》表决要点，开发商的物业被扫地出“区”。股东或开发商爸爸会杀物业中高管祭天不？

二、对物业行业重大意义或影响的现实分析

三、《民法典》在物业方面的四大变化：对物业是福还是祸？

1、增业主共决事项、改业主共决规则：设门槛一步变两步，物业人如何应对？

2、明确公共收益合理管理成本扣除：如何利用规则、规避风险、增加收益？

第二部分 业主的建筑物区分所有权

一、业主专有权实践中表现形式及物业人如何判别？

二、业主行使专有权比对承担的义务

三、业主共有权实践表现形式---你清楚自己地理上的责任范围吗？

四、业主行使权对应义务及限制：物业人懂业主该干啥不该干啥吗？

五、业主的建筑物区分所有权--行权、履责的一致性

案例3：业主私改卫生间被判恢复，物业该怎么办？

案例4：业主封阳台被判回复和物业的合同履行关系

六、百试百灵：基于所有权为出发点，分析物业相关的问题和纠纷；

案例5：从所有权度分析：业主住一楼不用电梯，需交电梯养护费吗?

七、小区车位纠纷处理依据

案例6：地面规划车位权属判定

八、业主公共决定事项---两规、两人、两改、两资金

九、业主共决程序对比分析--《物权法》和《民法典》的区别

十、业主面积和人数---物业人你会算吗？

案例7：上海某小区业主参与表决数字如何计算及议事规则设计

十一、业主的建筑物区分所有权--住改商及公改营对比分析

住改商：物业人成风箱中的老鼠--为啥受伤的总是你？

住改商：灵魂五问！

案例8：物业组织80%业主同意、是否可以将喷水池改造成活动场地？

案例9：业主以物业制止住改商不力为由拒交物业费，法院怎么判？

十二、业主的建筑物区分所有权--撤销权

1、面对利益受损，物业人可否以第三人身份行使撤销权？

2、面对利益受损，物业人如何通过其他业主行使撤销权维护权益？

案例10：业主骑共享单车进小区被物业制止成被告，法院怎么判？

案例11：小区业主请求法院撤销业委会换物业决定，法院会怎么判。

讨论问题1：业委会败诉的原因是什么？（物业人该干点啥？）

讨论问题2：如果你是项目物业经理，下步你如何保盘？

十三、业主建筑物区分所有权-维修资金：如何通过动用维修资金维护物业权益？

1、动用成功---有人欢喜有人恼；

2、消防瘫痪，公维金动用难，物业怎么办（怎么避责）？

案例12：业主家火灾，消防栓无水损失大，法院为啥判物业不担责；

十四、业主的建筑物区分所有权--公共收益

1、常见利用共有部分产生的收入有哪些？

2、合理成本的认定方法及公共收益分配使用方法有哪些？

3、面对维修资金动用难，物业人是否可用公共收益组织大中修？

案例13：物业声称公共收益亏损，法院怎么判？合理成本如何界定？

十五、业主建筑物区分所有权--任意解除权！就问物业人惊喜不？

1、无需物业人过错，程序合法即可；

2、物业人如何制衡业主任意解除权？

十六、业主建筑物区分所有权：平等合同关系；共同管理权委托付费；

十七、业主的建筑物区分所有权：业主义务及责任

1、物业人要善于宣传--舆论宣传阵地我们不占领，对手就会占领；

2、业主也要依法而为--家是你的、并不是你想干啥就干啥！郁闷不？

案例14：楼顶漏水维修，中间层不摊钱，法院怎么判？

3、物业人如何引导相邻纠纷处理、摆脱两边不讨好的困境？

第三部分业主相邻关系及处理要点

案例15：业主以邻居违建影响采光物业部处理拒交费，法院怎么判？

第四部分 共有及物业相关事务处理

业主共有权共同共有还是按份共有？共有物业费用分摊如何处理？

案例16：夫妻离婚后共有房产人拒交物业费，你怎么办？法院怎么判？

第五部分 物业服务合同

一、物业服务合同违约责任：

案例17：业主反诉物业履约有瑕疵属实，法院怎么判交物业费？

二、物业服务合同--合同义务：弄清自己须干啥？

三、物业服务合同--内容和形式

四、物业人管住嘴--公开的有利于业主的承诺，为合同组成部分；

五、物业服务合同--效力

1、属于集体契约，效力及于所有成员；

2、任何成员不得以未签订合同主张物业服务合同对其不具有约束力；

案例18：业主以未和物业签合同为由拒交物业费，法院怎么判？

六、物业服务合同--前期物业服务合同法定终止条件

七、物业服务合同--转委托：如何合法转委托及全部转包的法律后果

案例19：物业合同转包被法院判决无效

八、物业服务合同--物业服务人义务

1、物业人弄清自己该干啥？该咋干？

2、《物权法》和《民法典》规定的变化分析

3、物业人如何把责任变成防火墙？

案例20：物业公司装修管理不到位，非业主受害被判担责；

4、物业服务合同--物业服务人义务：干了、还要善于证明你干了

一、物业服务合同--物业人信息公开义务

二、物业服务合同--业主付费义务

物业欠费心理：因为有问题，所以不缴物业费；因为不想缴物业费，所以有问题；

三、物业服务合同--业主告知、协助义务

四、物业服务合同续订及交接；合同届满及终止分析；

案例21：物业公司被撤场，物业起诉，法院怎么判？

第六部分 业主委员会相关法律法规

一、业委会项目保盘风险防控之道

1、业主委员会“三规”解读

2、业委会法律定义及业主委员会项目运行的“四个核心点”解析

1）业委会

2）政府主管部门

3）广大业主圈层

4)异见圈层：监事会等

2、业主委员会形成发展全周期解读

1)业主委员会发展的全生命周期解析

2)业主委员会发展的全生命周期--发展各阶段解析：关键节点应对措施

3)业主委员会关键风险节点应对措施--筹备组

4）业主委员会关键风险节点应对措施--业委会选举及业主大会召开

5）业主委员会关键风险节点应对措施--业委会换届(罢免）

6）案例分享：业委会更换物业服务人失败

3、业主委员会决定对所有业主的法律约束的两个前提条件--程序合法或有两规授权

案例22：讨论：实践中业委会是业主大会的操控者还是执行者？

二、业委会选聘、续聘、解聘物业公司的程序和要点

1、业主的“任意解除权”解析；

2、选聘程序的五个要点；

3、续聘程序的三个要点解析；

4、解聘程序的三个要点解析；

5、以上三个程序的四个通用要点；

案例23：长沙某小区业委会更换物业服务人为什么败诉--论物业人铁杆粉丝的撤销权行使？

第七部分 物业侵权责任及应对策略

一、物业组织社区文化活动---自甘风险及应对措施

案例24：物业组织社区文化活动业主受伤起诉物业、法院怎么判？

二、侵权责任及应对策略---职务侵害应对措施

三、侵权责任及应对策略---脱落坠落致害风险及应对措施

案例25：业主停车被落水管砸损起诉物业，法院怎么判？

四、侵权责任及应对策略---高空抛物风险及应对措施

案例26：业主被高空抛物砸伤起诉物业及楼上业主，法院怎么判？

五、侵权责任及应对策略---树木维护风险及措施

案例27：业主车辆被小区树木砸损起诉物业，法院怎么判？

六、侵权责任及应对策略---公共施工风险及措施

案例28：物业开槽致业主摔伤诉物业赔偿，法院怎么判？

第八部分 员工劳动关系

一、物业员工职场情绪管理和调适

1、不要宣泄和控制，与自己的情绪相处

2、清晰觉知自己的情绪状态

3、善用理性情绪行为疗法

二、员工劳动关系纠纷类型

1、劳动关系确认争议

2、劳动合同相关争议

3、薪资与福利纠纷

4、工伤与劳动保护争议

5、特殊用工形式争议

三、员工劳动关系纠纷解决策略和技巧

1、制定预防纠纷产生及发生严重后果的应对措施

2、完善纠纷处理流程

3、严格管理纠纷证据收集

案例29：员工劳动纠纷适用法律法规案例及法院判例；

第九部分 物业费催收疑难杂症处置实战策略

一：催收物业费的依据

1、三大法规依据

2、四大合同依据

3、其他依据

二、物业欠费产生的12大原因深度刨析

1、欠费产生的两大客观现实环境--业主端

2、业主欠费的六大心理分析

3、欠费产生的12大类原因解析

4、物业费催收困局：各类原因欠费--催收难度大--起诉立案难--调解被打折--带坏及时叫非业主！！！

三、催费活动的组织及战术要点

1、组织催费工作的四个意义和目的

2、催费活动的实施三大方式

3、组织催费工作的三大战术思想：收的是费；催的是人；因人施策

4、催费是谁的事儿？全员思想；关键是谁的事儿？确立核心工作小组；

5、外联先动、营造气氛；

6、后勤保障、财法跟上

四、催费实践中疑难杂症的处置策略--易收的物业费不在这谈！

1、一般催收过程及疑难杂症产生的五部曲

2、业主端：现实中业主两个被决定及两大欠费心理逻辑

3、物业端：催业主缴费的“三动”

4、行业通行催费方法九阳神功应用（对事不对人）

5、转变催费思路和切入点 : 人（琢磨事儿、也得琢磨人）

6、催费前准备工作---不打无准备之仗及案例解析

7、连续进攻、以快克慢、以猛制拖

8、二八定律启示、用好关键业主的带动作用的十个方法

9、射人先射马，借力打力的两步走和7个方法；

10、善导演会唱戏、创造或巧用各类机会拿下关键人的四个场景

11、化敌为友促催费的六个方法（不一定咱帮忙、争取其不坏咱的事儿）

12、逆向思维、参透背景、攻其要害，常见9类身份欠费者的实战方法

13、出动出击、以攻代守的三个路数：

14、欲擒故纵博同情：会哭

15、借力、借势引导或引入外部变量、打破均势或僵局的四个途径

16、迂回穿插、离间分化、瓦解击破；

17、发出律师函前考量的四个重点；

18、起诉：须调整3个心理认识，克服3个心理顾虑，考量的11个关键点；

19、高价雇佣军出战---第三方专业公司作用的“两利两弊”

20、法拍房物业费催收的三个难点及策略解析；

21、空置房物业费催收的两个难点及五个策略解析；

22、文化活动借助小业主帮催费

23、社区生活服务优惠政策帮催费；

24、催收费的其他10个方法分享；

第十部分 住宅专项维修资金管理和使用

1、什么是住宅专项维修资金？

2、住宅专项维修资金属谁所有由谁管理？

3、住宅专项维修资金使用后不足怎么办

4、住宅专项维修资金用在哪？

5、谁是住宅专项维修资金使用申请人？

6、动用住宅专项维修资金谁来决策怎么决策？

7、住宅专项维修资金使用在哪申请?

8、申请住宅专项维修资金一般使用流程是什么

9、申请住宅专项维修资金应急使用需符合哪些条件？

10、申请住宅专项维修资金应急使用是否需相关业主表决

11、申请使用住宅专项维修资金需要提交什么材料？

12、使用住宅专项维修资金需要向业主公示的材料？

13、申请人如何公示维修资金使用申请材料？

14、相关业主如何参与监督？

15、申请人怎么制定维修方案？

16、业主怎么参与表决？

17、申请人怎样选择施工单位？

18、分摊维修费用原则是什么？

19、哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？

案例30：讨论：入驻十数年的小区，业主以消防系统瘫痪缺乏安全感为由拒交物业费，物业公司计划启动专项维修资金更新消防系统，业主们绝大部分拒绝表决签字。作为项目物业经理，你怎么办？？？

第十一部分 战例解析--物业项目保盘案例分享

一、讨论：关于物业保盘，你认同下面哪个说法？

1、物业保盘是一项专业性很强的技术活儿！

2、物业保盘是一场综合性高烈度的利益博弈活动；

二、保盘三大思路讨论

1、讨论：找律师和业委会更换物业的官司打赢了，临时保住盘了，就胜利者吗？

2、保住盘只是起点？长期考量融合各方势力谋发展--与业主大会合作还是对抗？

3、三大法宝和三大作风在物业行业的运用；

三、具体物业项目保盘案例分享--15个实战战法解析

1、围点打援；

2、主动担当、垫资续命；

3、主动出击、以攻代守；

4、分而治之。对抗制衡；

5、党建引领、群众路线、还政于民、灭其希望；

6、趁（纵）火打劫；

7、李代桃僵断其后路；

8、分化扶持，形成制衡对抗；

9、釜底抽薪；

10、围魏救赵；

11、苦肉计；

12、迂回包抄；

13、彻底固盘--降维打击--业主股份制；

14、引发内战、转移对方力量；

15、静抓战机、绝地反击--业主撤销权之诉；

16、无视改善、四处树敌--郑州阿卡迪亚小区绿城物业保盘失败分析

17、恒大物业武汉小区丢盘分析：多因交织的结果

18碧桂园服务南通佳期花苑小区丢盘--过程关键点分析

第十二部分 课程汇总及学员疑难问题现场研讨、解析；

程老师

讲师简介：程延召老师

物业行业实战型专家，物业行业资深咨询培训讲师

国务院住建部及人保部全国统考物业管理师、中国物业管理协会物业管理师

曾任“世界500强”设施管理企业法国索迪斯、两家“国际五大行”（高力

国际、世邦魏理仕）及碧桂园服务中高层管理职位；后曾任三家中等规模民营物企总经理职位；

为超百家物企及开发商提供过物业培训咨询服务；

实战经验及风格：

27年物业行业管理及咨询培训经验， 军人出身基层做起，实战经验丰富且理论水平高，对物业行业现状及发展趋势认识清晰。曾成功将两家年亏损数百万的物企扭转为年盈利近千万元；

熟练掌握物业法规政策及物业行业痛点症结。擅长抓本质辨矛盾、明思路处理行业疑难杂症；

通晓各类地区各类物企、各业态物业运营管理特点和难点；从业地区跨度广、深、沪一线城市、省会城市、地级市及县城；曾管理项目包括住宅（含豪宅别墅、普通住宅）、中高端商写（含超高层、购物中心及商业综合体）、产业（工业）园、专业市场、公建物业等；企业类型含民企、国企、外资、地产旗下物企及市场化物企等；

曾为超百家物业及开发商客户提供物业顶层设计及发展规划、运营管理体系打造、中高层管理类及专业类培训、咨询及顾问等服务。指导其实现运营水平提升及效益增长；

幽默风趣、理论结合实际，善于跳出物业看物业剖析疑难杂症把脉会诊，找病根抓痛点击要害重效果，精准发掘把控客户实际需求，给出切实可行的处理思路和方法。

擅长内容：物业全流程培训、咨询顾问；物业疑难杂症处置；物业体系搭建及升级重塑等

主讲课程（也可根据客户实际情况及需求，开发针对性课程）：

《物业企业战略设计及发展规划》 《物企管理体系搭建及诊断重塑》

《新形势下--物业费催收及疑难杂症实战解析》 《天下无诉--业主投诉处理与管理》

《物业保盘策略及业委会对接之道》 《物业经营管理风险防控》

《以案释法--（民法典）在物业行业的实践运用》 《业主忠诚度培育》

《以案说事--物业项目运营困局及痛点实战攻略》 《自媒体时代物企负面舆情管理》

《Ai时代--新型物业品质体系构建及标杆打造》 《业主公共收益合规运营及风险规避》

《商写物业运营管理难点及标准化建设解析》 《国有资产管理及物业发展规划》

《工业园区物业管理现状及发展前景》 《基于实现目标的沟通能力实战训练》

《物业人压力及情绪管理》 《公建物业项目运营难点实战解析》

《产业园物业运营难点解析》 《新时代物业人职业化打造》

《商写物业节能降耗、消防及二装管理 》 《增值服务体系设计及实战方法》

合作过物业培训、咨询顾问业务的部分客户：

广东碧桂园、 华润南宁置地、 香港瑞安集团、 广东利通置业、 广东龙光地产、 广东达智地产

深圳金众物业、 广州远洋物业、 广东天乙集团、 广州领峰置业、 中国二重集团、广西长融置业广西交投地产、 广西荣和集团、 广西唐玺投资、 广西凯旋一号、 北京顺开物业、河北汇博物业辽宁筑景物业、 安徽皖新物业 河南普罗物业、 河南正弘物业、 河南联航集团、河南国资集团

河南艺城物业、 南乐城投物业、 内蒙博诚物业、 内蒙蒙西物业、 湖北兴华物业、武汉嘉信物业

陕西皇嘉物业、 西安安居物业、 济南历下控股、 绵竹金申物业、 江西新力服务、江西雅园物业

江西顺景物业、 河南德鸿物业、 河南顺畅物业、 重庆渝凰物业、 湖南慈利物协、 桂泰耕源投资深圳物业人学会、漯河中央花园业委会、 信阳天玺华府物管会 ......

曾合作过的物业咨询培训机构：

深圳合创智慧咨询机构、高力国际可持续培训部、 北京中企海纳教育咨询、 深圳康达信咨询

西安聚道物业研究院、 深圳金丽物业评估咨询、 成都世纪鑫源企业咨询、 郑州仕邦物业咨询

石家庄启舟教育科技、 郑州赋聚管理咨询、 江西时代光华企业咨询；

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