2026物业两金合规管理破局实战课

2026物业两金合规管理破局实战课

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【课程背景】

《河南省住宅小区公共收益管理办法（试行）》已于 2026年3月1日起施行，郑州市房屋专项维修资金管理办法经第二次修正后已于2026年1月正式实施。当前，物业专项维修资金与公共收益管理已从“行业内部事务”上升为政府监管、纪检监察、司法裁判共同聚焦的合规重点。2026年河南及郑州密集出台新规，维修资金交存使用、公共收益专户存储和季度公示都有了更明确的硬约束。本课程帮学员建立从国家法规到地方细则、从资金权属到四方权责的全局认知，理解强监管背后的政策逻辑，把合规从“被动应付检查”转为“主动治理风险”。

学完这门课，您回到项目就能用。能对照新规逐项自查：维修资金交存标准是否执行、公共收益账户是否独立、季度公示是否达标、应急维修该走什么通道、公共收益合同和台账是否规范。更重要的是，您能看清本地监管“动真格”的信号。让您清楚知道监管查什么、红线碰了代价多大！课程会带您逐环节梳理操作要点，把法规条文变成项目上的合规动作，让您清楚知道每一项资金该怎么管、每一步流程该怎么走。

您将带走一套资金合规自查清单和操作流程，提前堵住罚款、降级、诉讼甚至个人追责的风险，管钱有底、经营安心。

【课程收益】

1、懂新规：把 2026年密集落地的最新政策“装进脑子”；

2、会操作：拿到一套能直接落到项目上的合规动作清单；

3、能避坑：看清本地监管“动真格”的实操信号；

4、有底气：知道红线在哪里，更知道如何识别风险、规避风险；

【课程对象】

1、决策层。物业服务企业总经理、副总经理；业主委员会（物管会） 主任及委员；街道社区物业管理分管领导。

2、管理层。物业企业财务总监、财务经理；项目经理、项目负责人； 公共收益经营负责人；法务及合规管理人员。

3、执行层。会计、出纳；客服主管、工程维修主管；维修资金申报经 办人；公共收益台账、合同及公示管理人员。

4、监督层。住建/房管部门物业科、维修资金管理中心相关人员；街道 物业办、社区物业专干；律师、审计、第三方评估等专业机构人员。

5、凡是经手、管理、监督住宅专项维修资金和小区公共收益的人员， 都建议参加

【课程大纲】

第一部分 课程导入：小区两类公共资金基础认知与行业风险形势

（一）小区公共资金法定分类与权属界定

1、住宅专项维修资金定义、法律属性、业主共有权属；

2、小区公共收益定义、收益来源、业主专属共有属性；

3、专项维修资金与公共收益使用边界、功能差异；

4、物业服务企业、业委会（物管会）、业主、街道社区四方权责边界。

（二）当前物业行业监管形势与法律风险

1、市住建部门、街道办事处、社区属地对两类资金的监督管理要求；

2、公共资金引发业主信访、投诉、民事诉讼高发风险梳理；

3、违规管理资金产生行政处罚、信用惩戒、企业及负责人追责典型案例解析。

第二部分 相关法律法规体系梳理

（一）国家级上位法规条文解读

1、《民法典》物权编、物业服务合同相关资金管理条款；

2、《物业管理条例》专项维修资金、公共收益管理相关规定；

3、《住宅专项维修资金管理办法》（住建部、财政部 165 号令）核心条款。

4、《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房［2015］52 号）关键条款，如何提高使用资金表决效率的多种方法。

（二）河南省及郑州市地方法规精讲

1、《河南省物业管理条例》维修资金、公共收益收支、公示管理要求；

2、《郑州市物业管理条例》对专项维修资金的交存、用途、应急维修程序规定；

3、《郑州市房屋专项维修资金管理办法》实操要点详解；

4、《郑州市住宅小区公共收益管理办法（试行）》政策要点。

（三）两类资金强制性法律红线汇总

1、专项维修资金禁止挪用、挤占、违规调剂相关强制性规定；

2、公共收益禁止账外循环、私自截留相关法律条款；

3、案例研讨：挪用维修资金 + 侵占公共收益的双罚案例。

第三部分 住宅专项维修资金全流程管理实操——从交存到使用的全链路管理

（一）维修资金归集、台账、对账管理

1、首期维修资金建设单位归集要求、现行交存标准、节点要求；

2、分户台账、总账、明细台账标准化建立规范；

3、定期资金对账、凭证存档、业主查询流程。

（二）维修资金使用范围精准界定

1、法定可列支范围：共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造

（1）共用部位明细清单；

（2）共用设施设备明细清单（电梯、消防、给排水、配电、外墙等）。

2、严禁使用维修资金的情形（物业高频违规点）

（1）日常保养、零星维修、耗材更换不得动用维修资金；

（2）人为损坏设施维修费用。

（3）如何界定共用设施设备的小修和大中修。

（三）专项维修资金两种使用流程

1、常规表决使用流程

（1）维修方案编制、造价预算、施工单位遴选

（2）业主表决规则

（3）项目公示、街道备案、资金申请、施工监管、竣工验收、资金拨付

2、应急维修绿色通道

（1）地方政府认定的 7 种紧急维修情形：

（2）应急维修申请主体、申报资料、现场核查流程。

（3）完工后验收、公示、造价审核、补全手续闭环要求。

（四）维修项目施工、验收、结算管控要点

1、工程比价、第三方审价、监理适用条件；

2、施工现场影像留存、隐蔽工程记录要求；

3、竣工验收组织：物业、业主代表、业委会、施工单位多方参与；

4、结算资料归档、审计资料、付款资料全套留存标准。

（五）维修资金信息公开管理

法定公示内容、公示周期、线上线下双公示要求。

第四部分 小区公共收益经营、管理、使用全流程合规管理及风险防范

（一）公共收益法定来源清单

1、公共区域广告收益

2、公共场地租赁收益

3、快递柜、自助设备、电动车充电、商业进场合作收入；

4、设施残值、场地活动租赁、电信天线等其他经营性收入。

（二）公共收益权属、成本计提、分配规则

1、公共收益法定归属：全体业主共有；

2、业主大会成立前公共收益处置规则；

3、业主大会成立后公共收益使用决策机制；

4、物业合理管理成本计提条件、边界，禁止超额列支。

（三）公共资源招商与经营性合同管理

1、公共资源招商比价、公示操作规范；

2、经营性合同标准化必备条款、年限、费用收取节点；

3、商户台账、合同到期预警、续签、更换管理；

4、防范暗箱操作、低价出租、关联交易风险措施。

（四）公共收益财务建账管理

1、公共收益独立账户、收支两条线管理要求；

2、公共收益的合规入账问题剖析；

3、月度对账、季度公示、年度审计制度。

（五）公共收益合法支出范围与禁止事项

1、法定允许支出项目

（1）补充住宅专项维修资金；

（2）小区公共设施小额维修、园区环境提升；

（3）业主活动、业委会工作经费、第三方审计费用；

（4）业主大会依法决定的其他支出；

（5）约定条款的设计策略。

2、公共收益禁止支出清单（高频违规红线）

第五部分 资金公示、行政监管、违规追责与纠纷处置

（一）公共资金公示标准化管理

1、法定公示频次、公示位置、公示内容、影像留存要求；

2、公示瑕疵引发业主投诉、行政整改典型案例。

（二）违规行为法律责任与处罚细则

1、维修资金违规使用、挪用对应的行政处罚条款；

2、公共收益瞒报、截留、账外收支对应的处罚依据；

3、物业企业信用惩戒、行业评级、黑名单机制；

4、项目负责人、财务人员相关个人法律风险。

第六部分 公共收益合规体系建设六部法

第七部分 关于两大资金的司法纠纷典型案例解析

1、业主起诉物业公司公共收益不透明判例分析；

2、维修资金表决程序瑕疵导致项目撤销纠纷；

3、应急维修手续不合规被行政责令整改案例；

4、新旧物业交接公共收益、台账移交纠纷；

5、其他相关典型案例解析。

饶老师

中国物业管理协会设施设备技术委员会 委员，深圳市物业管理协会数智化专委会副主任、深圳市政府采购评标专家，深圳市公共资源交易中心评标专家，深圳市绿色物业星级评审专家。从事物业管理30余载，先后担任过项目经理、分公司总经理、机电公司总经理、物业总监、 副总经理等职，具有丰富的实战操作经验。在《住宅与房地产》《中国物业管理》 《城市开发》等行业杂志发表论文五十余篇，曾获深圳市出版业协会优秀论文评 选一等奖。

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