城市更新操盘与运营实战研修班

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培训目标：

帮助央国企项目经理深刻理解当前复杂的政策与经济形势，掌握城市更新项目操盘与运营的全局观和实操技巧，提升在“乱局”中识别机遇、规避风险、实现项目价值最大化的能力。

培训对象：

央企、国企等大型国有企业负责城市更新项目的项目经理、部门负责人、投资拓展经理、工程管理人员等。

课程大纲：

上午：宏观研判与战略布局——乱局中的定盘星

一、新形势下城市更新的机遇与挑战

1.1 当前宏观经济与政策环境深度剖析

① “房住不炒”下的房地产市场新逻辑： 房地产开发投资的周期性与结构性变化，对传统拆迁模式的影响。

② “双碳”目标与绿色发展： 绿色建筑、节能改造、低碳发展对城市更新项目的要求与机遇。

③ 新型城镇化与城市更新战略： 国家对城市发展方向的引导，如何解读“以人为本”、“高质量发展”。

④ 财政政策与货币政策传导： 宏观经济调控对城市更新项目融资、投资回报的影响。

⑤ “三道红线”、“五档管理”及房地产金融新规： 对开发商资金链和项目运营的直接冲击，如何应对。

⑥ 疫情常态化下的影响： 供应链、人力成本、工期、消费信心等不确定性。

1.2 央国企在城市更新中的角色与优势

① 政策资源优势： 能够更好对接政府资源，争取政策支持。

② 资金实力与融资优势： 相较于民营房企，央国企在融资端更具韧性。

③ 品牌信誉与社会责任： 承担公共属性，更容易获得社区居民和政府的信任。

④ 专业能力与管理体系： 央国企成熟的项目管理和风险控制体系。

1.3 城市更新“乱局”中的生存之道

① 从“增量开发”到“存量激活”的思维转变。

② 从“一站式开发”到“多业态融合”的价值重塑。

③ 从“粗放扩张”到“精细运营”的模式升级。

④ 如何在不确定的市场中，找到项目可盈利性。

二、城市更新项目操盘的全局观与顶层设计

2.1 项目立项与早期策划：如何“赢在起跑线”？

① 项目选址策略： 结合区域发展规划、产业导入、人口结构、交通便利性等要素，选择有潜力的更新区域。

② 价值梳理与定位： 明确项目的功能定位（居住、商业、产业、文化、教育等），精准把握目标客户需求。

③ 综合开发模式的选择： 纯住宅、商住混合、产住结合、文旅综合等模式的优劣势分析。

④ 初步的经济模型测算： 收益与成本的初步预判，判断项目可行性。

⑤ 利益相关者分析与初步沟通： 政府、原住民、社区、潜在投资者等。

2.2 政策与法律风险的识别与规避

① 深入解读城市更新相关政策法规： 《城市更新条例》、土地政策、规划审批、拆迁补偿等。

② 规划报批与审批流程： 如何高效推进，避免卡点。

③ 土地性质、产权、抵押等复杂情况的处理。

④ 历史遗留问题与法律风险防范。

⑤ 央国企背景下的合规性要求。

2.3 顶层设计与模式创新：应对“乱局”的策略

① PPP模式、TOD模式、TOD+SPV模式的应用与创新。

② 引入多元化资金，如基金、信托、REITs等。

③ 产业导入与价值提升： 如何通过引入优质产业，提升项目综合价值和居民幸福感。

④ 与地方政府、合作方的协同模式。

下午：项目操盘与精细化运营——乱局中的破局之道

三、拆迁与补偿的艺术——平衡各方利益的智慧

3.1 拆迁策略与实施路径

① 不同区域、不同业态的拆迁模式选择： 协议搬迁、征收搬迁、产权调换、货币补偿等。

② 早期介入与居民沟通： 建立信任，争取理解与支持。

③ 拆迁中的关键节点与风险控制： 签约率、腾退率、回迁安置等。

④ 面对钉子户的策略与技巧。

3.2 补偿方案的设计与博弈

① 市场化评估与政策指导下的补偿标准。

② 如何设计多元化的补偿方案，满足不同居民的需求。

③ 如何处理历史遗留的补偿问题。

④ 与居民的谈判技巧与心理博弈。

3.3 案例分析：央国企城市更新项目拆迁的成功经验与教训

四、建设与运营的精细化管理——从“建好”到“管好”

4.1 成本管控与利润保障

① 全生命周期成本管理： 从设计、采购、施工到运营的全过程成本控制。

② “乱局”下的材料与人工成本应对策略： 集采、新技术应用、劳务管理优化。

③ 如何通过精细化管理，提升项目利润率。

④ 应收账款管理与回款策略： 应对资金周转压力。

4.2 工程建设与质量安全管理

① 新工艺、新技术的应用： 装配式建筑、BIM技术、智能化施工等在城市更新中的应用。

② 质量安全底线思维： 确保合规、安全、高质量的交付。

③ 央国企的项目管理标准与执行。

4.3 资产运营与价值实现

① 项目建成后的商业运营、租赁运营、物业管理。

② 如何通过精细化运营，实现资产的长期价值。

③ REITs等金融工具在运营阶段的应用。

④ 社区运营与居民服务，提升满意度与粘性。

五、风险应对与价值共创——乱局中的持续突围

5.1 突发事件与风险应对机制

① 疫情反扑、政策突变、社会舆情等突发事件的处理预案。

② 建立有效的风险预警与响应机制。

5.2 利益相关者的价值共创

① 如何与政府、社区、居民、投资者建立长期共赢的合作关系。

② 社会责任与企业可持续发展。

5.3 案例复盘与经验总结：央国企项目经理的“乱局”生存法则

① 回顾一日课程核心要点。

② 学员互动：Q&A，分享困惑与解决方案。

③ 总结：在不确定性中寻找确定性，在挑战中把握机遇。

孙老师

讲师简介：

孙健老师

工程项目管理专家

高级工程师

一级建造师（市政）

沈阳建筑大学道桥本科

江苏省南京工程类评标专家

曾任：中国水利水电第一工程局有限公司总工程师

曾任：中城建第十三工程局东北区域丨副总

曾任：江西宏发路桥有限公司 项目经理

曾任：抚顺通达路桥公司 副总裁

曾任：沈阳市政集团有限公司 项目负责人

现任：中电建江苏工程有限公司 项目负责人

→工程建设项目全过程管理，为企业制定工程项目管理、合同管理、工程变更索赔总额超7000万。

擅长领域：项目管理团队效能提升、企业战略咨询、项目策划、EPC、EPC+F、PPP类工程建设项目全过程管理、最低施工成本管控、工程建设合同审核、工程签证、索赔、变更管理。

实战经验：

孙健老师拥有23年的工程项目管理实战经验，曾任职于多家央国企，后自主创业从事市政工程施工管理。主持建造大型市政工程，高速公路，高速铁路工程，各类隧道工程，地下暗挖工程，实战成果显著。

▉曾任中城建第十三工程局东北公司丨生产经营副总：

》》》沈阳四环路PPP建设项目：任公司副总兼职四环路PPP项目经理，负责前期项目手续办理、合同谈判及投融资风险管控。

》》》沈阳市大东区智慧路网PPP建设项目：期间当任生产经理，为完成政府旅游节迎新任务，仅用时2个月完成17万平米的新建路网建设，并成功通过合同变更索赔2100万。

》》》江苏省盐城市滨海县水环境改造项目：期间当任项目总工，工程技术管理，结算工程量审定，设计成果优化及前期各类手续办理，交竣工验收及工程结算审计，在设计端充分优化设计成果，为项目增值超过2500万 。

授课风格：

实战实用：丰富的实战案例分析，以真实案例讲解，重塑过程；

幽默风趣：理论与实战案例与知识相结合，代入各门类知识，一切为实战服务；

寻找闭环：与学员充分互动，以实际施工中遇到的问题为主导，解决实际问题；

主讲课程：

《工程施工成本管控及核算要点》

《市政基础设施工程建设管理》

《EPC工程总承包项目管理》

《公路工程建设管理与实战》

部分服务客户：

中国水利水电第一工程局有限公司、中城建第十三工程局东北公司、辽宁建工集团、抚顺通达路桥建设工程有限公司......

部分授课案例：

《集成管理——EPC工程总承包项目管理核心要点》：中国水利水电第一工程局有限公司、沈阳市政集团有限公司

《攻坚克难——市政工程极限考验》：中国水利水电处一工程局有限公司、辽宁正兴建设工程有限公司、中建五局

《精准升维——公路工程建设管理与实战》：中国水利水电第一工程局有限公司、新领集团

部分客户评价：

孙老师的课程以真实案例为题材，结合工程实际，以最简洁直接的方式，带给我们最直观的解答！让我们在新领域，看到了一个新的方向。

——沈阳市政集团 李总

孙老师的课程生动有趣，理论结合实战的内容使我能够更清晰透彻地理解课程，发散性的思维 ，更加反衬出孙老师的底蕴！已经加了孙老师的微信，以后会持续关注孙老师！

——中建五局 张总

孙老师的课非常专业，讲解内容通俗易懂，课堂上与学员充分互动，解答实际问题，并给出建设性的指导意见，实乃良师益友。也是我们近年遇到的非常不错的老师。

——新领集团 丁总

孙老师的课程案例非常有特点，代入式的讲解，让我感觉身临其境。对于各类四新领域的知识及运用，更是凸显出老师的现代思维理念，在工程建设实践中有着非常好的指引性作用。

——中城建第十三工程局 刘总

孙老师的课程不止于科普的讲解，拒绝脸谱化，给人一种全天侯实战对决的错觉，思维模式系统全面，对于地方的经济环境、人文环境、营商环境有着非常准确的定位。对我分局新赛道的发展，有十分积极的推动作用。

——中国水利水电第一工程局 付局

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