商业地产项目的价值判断与科学开发流程

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课程大纲

第一部分：商业地产项目拿地阶段的流程

一、商业地产开发模式与经营模式

（一）商业地产项目的开发模式

1、商业地产项目的开发模式

第一种产权销售模式

第二种长期持有物业模式

2、商业地产项目开发模式的类型

（二）商业地产项目的两种开发模式的价值链

1、商业地产项目的两种开发模式的价值链解析

2、商业地产项目的开发资金链关系

（三）商业地产典型开发模式

1、现金为王的销售模式—SOHO、绿地

2、租售并举的平衡模式—万达、宝龙

3、资产沉淀的重资产模式—中粮、华润

4、地产基金的“轻”资产模式—凯德置地

（四）产权销售模式的利弊点比较

1、产权销售模式的利弊点比较（纯销售模式）

2、产权销售模式的利弊点比较（带租约销售模式）

3、产权销售模式的利弊点比较（短期返租销售模式）

4、产权销售模式的利弊点比较（长期返租销售模式）

5、产权销售模式的利弊点比较（返租+回购销售模式）

（五）商业地产项目的经营模式

第一种：自主经营

第二种：招租经营

第三种：委托经营

第四种：联合经营

二、商业地产项目开发的科学流程

（一）商业地产项目开发的科学流程

1、国外商业地产项目的开发流程

2、国内商业地产项目的开发流程

3、造成国内外开发流程不同的原因

4、适合国情的商业地产项目的开发流程建议

（二）商业地产开发建设应该把握的要点

1、谨慎的拍地拿地（准确判断地块的商业价值）

2、准确的市场定位

3、正确的开发流程

建议：

第一：确定开发模式（明确开发资金来源）

第二：算好经济收益帐（决定租售比例）

第三：设定产品（根据资金平衡调整产品结构比例）

第四：嫁接商业资源

（三）商业项目地块利用价值最大化的案例

上海城开南方商务区项目案例——区级商业

三、商业地产项目的价值判断

（一）商业地产项目价值判断内容

判断商业价值的三个核心关键词：区位+交通+人口

商业地产项目的四大价值判断内容

1、判断项目在城市发展中地位的区位价值

2、判断项目内外部商业交通条件的交通价值

3、判断项目的商业竞争环境所形成的商圈价值

4、判断项目周边可以被整合利用的资源价值

（二）商业地产项目价值判断案例解析

项目地块价值判断案例一：唐山华茂综合体项目

第二部分：市调定位与建筑规划阶段的流程

一、商业地产项目市调内容

（一）商业地产项目市调的作用

1、市调是准确定位的前提

2、把握当地消费能力

3、了解商业市场的竞争格局

（二）商业地产项目市调的内容

1、商圈调查内容：商业格局的调查

2、重点商业项目调查内容（扫街调查）

3、根据市调研究结果得到项目的竞争空间（典型商业项目调研）

4、办公楼市场-实体调查

5、住宅公寓市场-实体调查

（三）商业地产项目市调的方法

1、市场调查方法

2、市场调查获得的结果

二、商业地产项目定位内容

（一）城市综合体产品基础及构成

1、城市综合体概念

2、国内综合体功能—四大功能

3、国际综合体功能—六大功能

4、国际综合体功能—生态链关系

5、城市综合体中的重要产品——购物中心（概念）

6、城市综合体中的重要产品——购物中心八种类别

7、城市综合体中的重要产品——购物中心八大业态

（二）商业地产项目定位的内容

1、商业地产项目的定性定量分析（定性决定功能）

2、产品组合定位（需要做开发模式定位，确定租售比例）

3、建筑设计定位（建筑形态、建筑风格、景观氛围）

4、经营主题定位（依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等）

5、经营功能定位（依据： 商圈性质、开发模式、项目类别等）

6、消费客群定位（依据：消费者是谁？是决定定位的重要依据之一）

7、经营档次定位（依据：消费需求、消费能力、物业硬件等）

8、功能分区定位（依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口）

9、业态业种配比定位（依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）

10、产品售价与租金定位（依据：当地租售价、投资客群、消费力）

（三）商业地产项目定位的依据

1、城市等级

2、城市经济发展水平

3、城市人口规模

4、城市商业消费水平

5、城市商业格局与竞争态势

6、项目交通条件

（四）商业地产项目定位的方法

1、市场研究推导法

2、风险分析法

3、案例借鉴法

三、商业地产项目建筑规划设计内容

（一）商业地产项目建筑设计内容

1、建筑结构设计

2、景观氛围设计

3、室内装潢设计

（二）商业地产项目建筑设计常见问题

1、产品排布错误，影响经营效果

2、物业/经营功能错位，商业价值降低

3、不符合商家要求，影响招商的实施

4、建筑配套不完善，影响客流导入

（三）商业地产项目建筑设计要点

1、外立面要现代且有商业元素（要有透视立面）

2、平面结构要合理（长方形为宜）

3、动线要顺畅（立体交叉）

4、空间视觉无障碍（中庭、中廊无柱）

5、中庭的见天采光与遮阳

6、人性化设计（舒适度高）

第三部分：商业地产项目招商运营阶段的流程

一、商业地产项目开发的时间节点

问题1：一般商业地产购物中心项目开发营运（全程操作周期）需要多少时间？

1、万达广场全程操作周期（用时18个月）

2、成都财富中心工程进度（用时21个月）

3、深圳万象城全程操作周期（2002年开工，2004年12月开业，2年多）

问题2：一般商业地产购物中心项目的招商什么时候开始启动？

万达广场招商启动时间在开业前的第14个月

问题3：一般商业购物中心项目的开业什么时候开始启动营销推广活动？

深圳万象城的开业营销推广活动在开业前第12个月

问题4：一般商业购物中心项目招商后开业，在开业前第几个月开始给商家进入装修？

1、万达广场在开业前第6/4个月开始让商家进入装修

2、成都财富广场在开业前第6个月起让商家进入装修

问题5：初试水商业地产开发的企业，你知道商业地产项目整体开发各阶段的工作内容吗？

一、土地获取阶段

1、土地信息收集

2、土地初判

3、土地深判

4、寻找合作资金

5、投标、摘牌

6、签订土地出让合同

7、用地规划许可证

8、确权

9、办理土地证

二、规划设计阶段

1、区域市场调研

2、项目定位

3、设计前期

4、指标确认阶段

5、方案设计组织

6、施工图设计组织

三、开工准备阶段

1、建设工程规划许可证

2、现场工程放线

3、施工许可证

4、销售许可证

5、企业投资项目备案

6、开工前准备

四、开工建设阶段

1、施工放线

2、规划验线

3、桩基施工检测

4、开槽

5、基础施工

6、基础验收备案

7、基础处理竣工结算

五、开盘准备阶段

1、项目亮相前准备

2、项目亮相

3、项目开盘前准备

六、开盘销售阶段

1、开盘

2、日常销售

3、清盘

七、工程建设阶段

1、主体施工

2、变更签证

3、工程款支付

4、主体验收备案

5、确定外檐装修材料

6、甲供、甲分包材料招标

7、内外檐装修

8、水、暖、电安装

9、智能化

10、通风与空调

11、电梯安装

12、毛坯房竣工验收备案

13、毛坯房竣工结算

14、成品房装修

15、成品房验收备案

16、成品房竣工结算

17、配套手续及施工

18、配套施工、环境施工

19、竣工结算

20、结算稽核

八、竣工入住阶段

1、室内空气检测

2、住宅准入证

3、入住准备

4、楼牌标识

5、物业用品储备

6、物业接收钥匙、验房

7、办理入住

8、售后维修

九、售后及移交阶段

1、投诉处理

2、装修管理

3、施工资料整理及移交

4、供暖、通煤气

5、整体移交物业

6、产品问题总结及反馈

7、初始登记

8、产权证办理

9、土地证（分户）办理

二、商业经营管理公司的六大运营管理职能

（一）商业经营管理公司的六大服务管理职能

1、返租/招商/商家品牌更换等5项管理职能

2、租赁/入驻审核管理5项管理职能

3、市场营销管理4项管理职能

4、商业服务管理5项管理职能

5、行政事务管理4项管理职能

6、物业管理5项管理职能

（二）商业经营管理公司的六大服务管理内容

1、租赁/返租6大服务管理内容

2、租赁/入驻审核7大服务管理内容

3、市场营销4大服务管理内容

4、商业服务7大服务管理内容

5、行政事务4大服务管理内容

6、物业服务7大服务管理内容

三、招商工作的四大管理阶段

（一）招商工作的四大阶段内容

1、招商前对项目的理解阶段（三项）

2、招商的组织准备阶段（八项）

3、项目的招商或招商代理执行阶段（三项）

4、经营商家进场装修阶段（二项）

（二）招商期间的重点工作解析

第一：理解项目定位，参与业态布局与建筑扩初设计讨论

第二：了解建筑物业数据，知道建筑物业对招商的限制性

第三：对商场的经营楼层做功能分区及品牌落位

第四：提炼好营销卖点，做好《招商手册》

（三）开发招商运营各阶段的关注要点

1、建筑规划设计阶段的关注要点

2、招商启动阶段的关注要点

3、工程施工建设阶段的关注要点

4、招商实施阶段的关注要点

5、商家进场装修阶段的关注要点

陈老师

陈倍麟老师

克而瑞商业地产事业部副总经理

上海市注册咨询专家；

上海市注册咨询师；

中国注册高级商务策划师；

国际商务策划师。

原全国第一家商业上市公司豫园商城首届董事会的董事

豫园商场股份有限公司副总经理，豫园商城小商品公司创始人，让豫园商城悦宾商都止亏为盈，被誉为“扭亏专家”

上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理

30余年商业经营及管理，11年商业地产咨询策划

全国性主流专业媒体上发表过大量学术论文

上海市商业地产评委会特聘专家、电视台第一财经频道《决战商场》栏目2009、2010、2011年“最佳观察员”

实战经验

她有独立担当商业经营公司、现代化商厦的经营工作经历与实绩，并因工作业绩突出荣任中国商业第一家上市公司—豫园商城的首届董事。专业从事商业经营管理三十年、咨询策划服务十多年。在商业经营管理运作层面以及商业定位策划领域（含商业使用功能的建筑规划）积累了丰富的行业实战经验，并形成了极为敏感的商业触觉。她深谙市场需求，掌握的信息量大面广，能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位，以及商业建筑规划设计指导，让商业项目更具实操性，让投资者有更好的回报。

主讲课程：

《商业地产项目开发经营模式的解析》

《商业地产项目的招商与经营管理营运》

《何做好商业地产项目的市场调研》

《如何做好商业地产项目的市场定位》

《如何判断商业地产项目的价值》

《商业地产项目的建筑规划设计》

操盘项目：

大连鲁能金石滩旅游综合体项目整体功能定位策划参与指导

天津宝龙滨海新区旅游综合体项目整体功能定位策划参与指导

大连远洋钻石湾地区城市综合体开发的商业整体功能定位策划参与指导

天津天碱俱乐部改造城市综合体项目商业整体功能定位策划参与指导

天津泰达集团梅江会展中心商业功能定位策划参与指导

上海申通集团地铁上盖商业、站点/通道连接商业经营功能定位策划、招商代理的全程参与指导

上实集团上实集团上海城开南方商务区商业经营功能定位策划参与指导

上实集团湖州新城商业及旅游商业项目整体经营功能定位策划、招商代理的全程参与指导

上实集团山东青岛唐岛湾游艇会项目经营功能定位策划、招商代理的全程参与指导

内蒙古利丰集团鄂尔多斯汽车城建筑设计指标及概念、经营功能定位策划、招商代理的全程指导

上海百联房地产经营公司旧物业改造可行性论证、定位策划的全程参与指导

上海农工商房地产集团安徽池州新时代广场全程策划的全程参与指导

吴江市新湖明珠城经营功能定位策划的全程参与指导

上海春申景城商务区经营功能定位策划的全程参与指导

江苏无锡云蝠大厦经营功能定位策划的全程参与指导

上海陆家嘴保利广场经营功能定位策划的全程参与指导

上海北京路/专业街整合发展策划的全程参与

上海黄浦区旅游纪念品产业五年发展规划参与

上海豫园商城经营格局调整与实施对策策划的全程参与

上海七浦路商圈银邦综合商业大厦定位策划的全程参与

讲师领域：

商业项目价值判断、商业物业功能定、商业战略发展规划、商业地产开发全程指导

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