精装修项目采购管理、施工工艺技术及质量管控

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一、全装修项目采购管理

1.全装修项目与毛坯房项目的差异分析

1)土建总包工程范围变动

2)机电工程范围变动

3)增加室内装修工程、厨柜工程、室内木门工程、木地板工程

4)增加甲供材料设备

2. 全装修项目精装修管理模式分析

1)土建总包进行精装修模式

2)细划精装修分判模式

3. 精装修单位与土建总包的合同关系及相互协调内容

1)土建总包增加的工作内容

2)土建总包增加的协调管理内容

3)精装修各单位管理的内容

4)土建总包采购的注意事项

4. 精装修采购的注意事项

1)合约介入时间

2)交房标准确定

3)大宗采购的时点

4)工作界面和责任划分

5)明确技术质量标准要求

6)明确成品保护责任与体系

7)明确项目安全文明施工管理体系

8)其它的注意事项

5. 甲供材管理

1)木门采购

2)橱柜采购

3)衣柜及成品木作采购

4)木地板采购

5)瓷砖采购

6)石材采购

7)五金件采购

8)卫生洁具采购

9)开关插座采购

10)灯具采购

11)空调采购

二、土建与精装修穿插流水施工工艺工法

1、土建流水施工工艺工法

1)放线

2)钢筋绑扎

3)模板安装

4)砼浇筑

5)砌筑及二次结构施工

6)铝合金门窗安装

7)栏杆安装

8)水电安装

9)入户门安装

10)外墙保温及抹灰

11)外墙淋水

12)外墙装修面施工

13)室内抹灰

14)室内防水

15)室内地面找平

16)室内防水保护层

2、精装修流水施工工艺工法

1)放线

2)敷设电气管线

3)安装给排水支管

4)安装门底框

5)墙面抹灰

6)地面垫层

7)卫生间防水

8)铺装石材

9)铺装瓷砖

10)天花吊顶

11)刮腻子

12)刷两遍乳胶漆

13)石材整体打磨

14)安装橱柜

15)安装固定家具

16)安装门及门套

17)安装上半部踢脚线

18)第三遍乳胶漆

19)贴壁纸

20)安装卫生间洁具及龙头

21)安装电器面板及灯具

22)铺装地毯

23)铺装木地板

24)安装下半部踢脚线

25)保洁

三、项目施工管理 （重点）

1.全装修管理策划

2.项目部在全装修项目管理中的角色定位

3.项目部在精装交房样板房实施时进行决策的原则

1)以客户需求为出发点，首先满足使用功能

2)确保大面实施后能顺利验收

3)注意大面实施引起的成本变化

4)注意与销售合同的交房标准严格对应

5)施工注意事项

6)样板房展示仔细核查非交房标准的内容

4.工程计划管理

1)计划细分与编制

2)进度管理与实时调控

5.文明施工管理

1)安全文明施工现场管理规定

2)各工序成品保护具体措施要求

６.全装修质量控制要点

1)内墙面、顶棚

2)实木复合地板

3)踢脚线

4)厨卫间墙面砖

5)厨卫间地砖

6)卫生间、厨房间

7)卫生间、厨房间

8)门套

9)木门

10)窗帘盒安装

11)橱柜

12)楼梯及其他木制

13)铝合金门窗

14)涂料（乳胶漆）工程

15)油漆工程

16)阳台

17)卫生间防水工程

18)楼梯栏杆、踏步

19)吊顶与分隔

20)吊顶与分隔

21)卫浴设备

22)细部工程检查

23)给水管

24)排水管

25)雨落管

26)煤气管

27)配电箱、柜

28)开关、插座（含有线电视、宽带、电话）

29)电器安装

30)各分项系统须有安防部门检验合格证明。

31)可视对讲系统

6.劳动力管理

1)劳动力估算

2)关注劳动力市场

7.施工阶段化管理

1)准备阶段管理工作

2)移交阶段管理工作

3)施工阶段管理工作

4)地毯式整改、验收、移交阶段

5)交付后集中维修管理工作

四、全装修项目施工管理核心问题

1.全装修开工前的管理要点

2.全装修材料部品的选择和检验要求

3.全装修样板间的施工管理要点

4.土建总包与精装总包及分包场地移交常见问题解析及解决

5.工序管理与常见问题分析及解决

6.质量通病防治

7.室内空气环境质量问题及解决

8.购房合同、展示样板房与交付产品协同管理

张老师

讲师介绍：

高级工程师、注册一级建造师、国家监理工程师，

毕业于重庆大学土木工程学院

曾任万科、中海地产项目技术负责人

从业背景：

曾任国内甲级建筑设计研究院从事建筑设计及管理工作8年。独立或主持过多个大型项目的设计或设计管理工作，有丰富的项目设计及设计管理经验。精通国家现行设计规范，对民用建筑特别是对住宅产品设计管理有丰富的管理经验。

曾任中海地产深圳公司从事房地产开发管理工作，在多个项目担任项目技术负责人，并在深圳公司工程管理部先后担任主任工程师和部门经理。有多个项目管理经历，并长期从事技术研究，参与中海地产项目管理制度的搭建及技术管理标准的制定，编制了《中海地产质量通病防治导则》，并获得中海地产深圳公司年度创新奖。多次参与深圳中海公司ISO9001体系文件的编制和内审工作，参与编制了中海地产深圳公司《质量管理制度》，《安全文明施工管理制度》等文件，并主持编制了多个项目管理策划方案及项目后评估报告。对深基坑支护方案选型、结构方案选型、住宅户型评审及优化、项目防渗漏管理均有深入全面研究，有丰富的项目管理经验。

曾任南昌万科主持工程管理部工作并兼任公司总工程师，对项目结构设备设计进行管理，并参与多个项目的技术管理工作，营获南昌公司2012年度特殊贡献奖。取得万科集团项目经理认证。2013年7月参与万科千亿培训调研，在日本前田建设株式会社进行研修，并获得修修结业证。极积督导南昌各项目实测实量工作，经过大家共同努力，南昌公司实测实量成绩由原来平均不到70分提升到90分左右。多次指导项目开放区管理策划和各项目交付工作。南昌万科在南昌成为当地各房企参观学习的标杆。

曾任任鑫苑（中国）集团品监管部总监，成功搭建集团品质管理体系，对集团各项目进行全方位品质管理，使集团产品品质管理水平迅速提高。

擅长

项目技术平台搭建及项目设计管理与项目施工管理

住宅项目方案评审及优化

民用建筑防水体系评审及优化

项目管理策划方案编制

主讲课程：

《房地产工程质量系统管理及标杆经验借鉴》《房地产项目全程管理策划》

《房地产项目竣工验收、交付与维修管理》

《房地产产品品质管理—日式管理》《综合体商业地产品质管理》

《房地产工程管理与跨界协同》《项目总视角的工程跨界协同》

《房地产开发全过程质量管理》《房地产项目进度管理》

《房地产项目安全文明施工管理》《房地产项目地下室工程管理》

《基坑支护及土方工程管理》《建筑防水工程全面系统管理》

《精装修房全过程管理》《全精装项目品质管理》

《房地产项目后评估管理》《日式项目管理及案例借鉴》

服务过的部分客户：

金地地产、保利地产、古井地产、西安高科、金科地产、海尔地产、美的地产、天津泰达地产、设置前海控股、山东祥泰等

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