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房地产全周期拿地决策、投资开发逻辑与土地效益精算法实战推演

【课程编号】:MKT006191

【课程名称】:

房地产全周期拿地决策、投资开发逻辑与土地效益精算法实战推演

【课件下载】:点击下载课程纲要Word版

【所属类别】:项目管理培训

【时间安排】:2024年05月18日 到 2024年05月19日4800元/人

2023年06月03日 到 2023年06月04日4800元/人

2022年05月28日 到 2022年05月29日4800元/人

【授课城市】:上海

【课程说明】:如有需求,我们可以提供房地产全周期拿地决策、投资开发逻辑与土地效益精算法实战推演相关内训

【其它城市安排】:郑州

【课程关键字】:上海房地产拿地培训,上海投资开发培训,上海土地效益精算培训

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课程介绍

房地产行业进入“白银时代”,竞争日趋激烈,钱、地、人等要素资源已经不再是困扰或制约企业发展的关键因素。因为市场竞争激烈,按照常规操盘策略,利润低微,甚至很难有利润,所以,房企拿不拿地?怎样有效、有方法、精准拿地?如何提高项目开发高效运营决策机制?各物业(商业、住宅、写字楼)操作核心逻辑是什么? 已经成为我们必须要面对的问题。

如何挖掘企业专业能力快速精准评判土地的真正价值,在市场竞争中获取优质的土地资源,做到土地效益最优化,已成为新时期房地产开发企业迫切解决的问题。

影响土地效益的要素很多,但是大量的案例证明,土地投资决策、方案规划设计阶段由于传统经验,很大程度限制土地盈利的空间以及盈利的潜力。当前遇到的一个最大的挑战是,土地决策、规划设计时期,依靠人力不能穷尽产品所有组合,非常容易感性决策和决策摇摆,导致错误决策、推进速度慢,周期长,严重影响土地盈利空间。

课程对象

1、房地产企业董事长、总裁、副总、战略/投资/财务/策划/设计/营销/成本/运营/等职能部门总经理、总监、经理等中高层核心骨干,分公司总经理、项目总经理、副总经理等。

2、适合训练项目管理干部的利润意识、理性决策、通盘思维、专业协同、模拟训练。

课程目标

1、掌握精准拿地技巧方法、分享标杆房企拿地模式、规避拿地风险。

2、提高项目开发高效运营决策机制。

3、掌握各物业(商业、住宅、写字楼)操作核心逻辑。

4、理性决策训练,各种方案利润的比较以数据为依据,培养理性的量化思维习惯。

5、通盘思维训练,学会各决策因素对利润的影响:产品、售价、成本,财务。

6、专业协同训练,学会各专业要素协调,寻找项目利润最优方案。

7、飞行员模拟仓,通过AI人工智能软件模拟学习,快速积累实战经验。

课程大纲

第一部分:房地产全生命周期视角的拿地决策与投资开发逻辑

第一章:项目投资决策「拿地决策」

全生命周期开发的狭义定义:从拿地、定位、设计、施工、销售、交房一系列动作的组合

全生命周期开发的广义

城市综合体四种开发模式论证

? 均衡发展模式、商业主导模式、办公主导模式、居住主导模式

典型房企拿地模式及战略模式

拿地模式的启示1:解决了别人的问题,别人自然就会解决了你的问题!

拿地模式的启示2:我们往往不重视的资源,也许是别人需要的!

7、 拿地模式的启示3:时间换空间切忌用商业主题去勾地!

痛点一:项目本体端、市场端、客户端的论证

自身条件分析:锁定主动OR被动郊区化客户

市场环境:不同阶段、不同视角

? 宏观市场评判、地产市场评判、竞争市场评判

? 案例:去化周期、供销比下降带来的土地市场变化

住宅客户需求

? 住宅客户需求盘点工作的核心事项

? 某集团客户深访案例

刚需客户职业敏感点

自身条件、市场环境、客户需求匹配度深度分析

? 案例:烟台中粮大悦城

痛点二:项目投资开发决策

投资开发核心指标及流程

? 开发机会的比较选择:先算账,后决定怎么做

? 5986重点解读

? 当下主流开发商运营节奏

? 全生命周期视角下后评估指标内容

城市地图:一个城市内选择选择布局区域的指导手册

前期决策案例分享:DF案例

? 带着问题去思考:怎样有效、有方法、精准拿地?

总结:在做前期决策过程中,出清周期、供销比(最能体现供需关系)两大核心数据务必高度重视,从而对未来市场进行判断。现阶段获取地块价格逐渐走高,整体市场呈现明显上扬趋势,初级的刚需产品逐渐被改善产品取代。除了自然资源极为强势的地块,高端路线慎行。目前多数地块均面临郊区化的窘境,但请注意,主动郊区化和被动郊区化是两个概念!“专家”的话慎听!

第二章:项目开发逻辑「项目应该这么做」

痛点一:项目开发逻辑

商业开发逻辑:大悦城开发运营逻辑全面解读

? 案例:中粮大悦城VC中粮春风里

写字楼开发逻辑:持有、销售、租售并举模式解读

? 案例:新保利

3、住宅开发逻辑:万科的逻辑、星河湾的逻辑

第三章:项目定位方法及内容

痛点一:住宅定位方法

项目定位方法:核心问题的梳理、SWOT分析

定位是什么:不做第一、就做唯一!

定位的几点忌讳:一言堂、猜想、经验主义、盲目跟风!

?? 核心问题1:本体与市场环境的矛盾:容量匹配度,案例:龙湖葡提海湾、价值匹配度分析、案例:西山壹号院

? 核心问题2:市场与客户需求的矛盾:星河湾的豪、龙湖的园林、万科的户型与物管、恒大的眼见为实

? 核心问题3:现实与未来的矛盾、案例:太原某项目

? 核心问题4:政府意愿与开发商掏钱的矛盾、案例:DF集团东莞开发区案例

? 核心问题5:外来和尚与本土情节的矛盾、案例:JD项目、WK项目

? 某项目住宅定位方法、案例分享:DS项目

? 某项目商业街区定位方法、案例分享:青岛DYC项目

? 带着问题去思考:怎样提高项目开发高效运营、决策机制?

总结:通过城市地图做好拿地前准备工作,避免出现意向地块后,由于时间紧迫的问题出现盲目定位或被迫延期的现象,方向性论证工作提前进行。同时在取地之前,做好整体开发节点部署,各部门根据实际工作和行业水平确定作业时间,并有机进行组合,以狭义的“全生命周期”为视角进行运营开发。

痛点二:住宅定位内容

档次定位的主要因素:城市级别、地块条件、开发经验

客户定位的主要因素:财富级别、客户地图

产品定位的主要因素:根据档次定位,确定建筑形式及风格、车位配比、精装修、建造成本、开发策略等

? 商业、车位、储藏室销售策略

? 建筑形式确定四步法

? 户型定位:户型配比四步法

? 带着问题去思考:住宅定位核心内容到底是什么?

总结:住宅定位的核心技术其实就是户型配比,但是多数户型配比均有缺失严谨的推导过程以及多方专业的论证。既定容积率的拆分及论证、建筑形式、车位、商业等都是项目定位的一部分,不仅仅是档次、客户、形象的描述。

第二部分:“土地效益最大化精算法”实战沙盘推演

第一部分:“土地效益精算法”行业背景

房地产行业现状分析

? 房地产黄金时代、白银时代、青桐时代分析

房地产行业规划决策标准与方法

理性决策标准

? 城市美学优先

? 内部需求至上

? 开发效益更大

常规决策方法与精算法对比

? 传统土地估价方法

? 传统强排:试错法

? 传统方案不能穷尽

? 传统方案的局限

? 最优解必定存在

? 土地效益精算法:有的放矢

第二部分:土地效益精算法设计原理与实操

土地效益精算法前置条件

土地控制条件

? 名义土地技术指标

? 有效土地技术指标

? 有效规划面积计算方法

? 松紧系数

? 退线紧缩系数

? 土地的廓形系数

栋型条件

? 栋型”的概念

? 栋型三指标

? 栋占地面积计算方法

? 栋建筑指标

? 栋型指标经验值

? 栋型的单位土地毛利润

? 栋按土地平均毛利润

? 栋单位土地毛利润

? 配比算前成本分类

2、“土地效益精算法”科学依据:空间解析方法

? 简单的情形

? 仅有一个栋型容积率大于小区容积率

? 有两个栋型容积率大于小区容积率

? 建筑指标上限或下限

3、“土地精算法”成本与售价

? 计算成本(考虑资金时间因素)

? 市调在售价≠市场认可价

? 市场信息量化因素

? 市场信息量化数据

? 配比算前成本分类

4、“土地效益精算法”规划优指标规律

? 实例:万科未来城

? 同容、同密比较

? 优方案的栋型数

? 放弃容积率的条件

5、“土地效益精算法”单体设计优化

? 低多层住宅中庭的经济性

? 单体优化之平面廓形

? 单体优化之立面剖面

? 联排单元数问题

效益与单体组合布置

高效益布置总图

? 小楼间距处理方法

? 增容方法

? 功能和楼高布置

? 案例分析:绍兴金地蘭悦

栋型的配前比选

? 通用结论

? 等价结论

? Excel 实用速算表

7、“土地效益精算法”流程变革:工作组织与协调

? 工作流程

? 各部门提供信息

? 工作组织

? 各阶段各部门参与度

第三部分:“土地效益精算法”应用

土地精算法的用途

2、 单次配比计算

3、 配比计算在设计过程中的循环

4、 配比计算用于设计过程利润监控

第四部分:“土地效益精算法”人工智能计算辅助决策工具

人工智能计算穷举排列法

? 建立人工智能数据模型

? 人工智能涉及算法

? 人工智能穷举排列算法实例

土地效益精算法修正因素

? 考虑更多维度的建筑指标

? 场地方向的影响

? 日照因素的影响

? 裙楼形态影响

? 案例分析:无锡中建溪岸官邸

联排面宽问题

? 案例分析:南京某住宅公寓

扩展的各种问题

第五部分:土地效益精算法的现状和展望

土地效益精算法的现状

土地效益精算法的展望

第六部分:“土地效益精算法”具体项目案例沙盘演练

案例1:如何在2小时内,测算出“拿地曲线”和可摘地价格,出具拿地方案、做投资决策?

案例2:如何在半小时内,快速做出产品配比方案,并实现利润最大化?

案例3:叠拼增加地下室夹层演练

案例4:赠送中庭研讨演练

案例5:首层做架空花园演练

案例6:一栋中的单元数问题演练

案例7:底商选择演练

徐老师

讲师一:李老师

现任世界500强地产集团副总经理、投资总,北大光华管理学院、清华大学成都分院、西南交大商业地产总裁研修班客座讲师。擅长多类型产品前期研策及后期营销操作,能有效把控项目操作节点及技术要点,以后期实际操作指导前期拿地决策、产品规划设计等,以地产操作线条为授课题纲,通过对于项目各个节点:拿地决策、定位研判、运营模式、产品操作、营销思维创新等内容进行解析。服务企业包括:万科、银泰、天润、珠江、富力、卓达、中粮、金地、中南、鼎峰、深业、华润、华侨城等。

讲师二:刘老师

曾任协信控股副总兼集团成本招采总,华夏幸福基业商业地产集团招采总监兼任成本总监、中国金茂(前方兴地产)集团总部、华润置地招采中心负责人。对房地产企业成本招采制度体系建设、集采体系建设、招采 ERP 及供方管理 ERP 系统 IT 定制化开 发、搭建招标采购管理系统、供方管理系统、供方履约评估系统、供方前期考察系统、供方满意度系统等有深入研究及独到见解和实际解决方案。曾负责参与的成本管理及招标采购全过程管理项目:橡树湾、公元九里、郑州华润中心二期、四期 综合体、凤凰城,翡翠城等多个项目。

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