开发建设及运营模式全程解析

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【课程收益】

当前新形势下开发商市场环境日益恶劣，对企业的综合管理水平要求也愈来愈高，而商业地产项目工程管理作为项目开发管理的重要部分，相对于传统住宅开发管理复杂程度更高，开发难度更大，对整体精细化管理程度要求更高，很多商业开发企业都普遍都存在着薄弱环节和诸多问题。本课程通过为期2天的学习，可以了解到万达、龙湖、华润、华侨城等国内标杆的商业地产开发企业的整体开发运作模式，并系统学习商业地产项目从前期拿地到规划设计、招商销售、工程建设、经营管理等全过程的操盘技巧。本课程对于新涉足商业地产的企业，在理清商业地产开发思路，建立相对合理的管理体系与运作模式，规避各种开发风险等方面具有非常重要的借鉴意义。

【课程大纲】

一、商业地产与综合体的定义

1、什么是商业地产（概念、分类、举例）

2 什么是城市综合体（概念、分类、举例）

3、购物中心的区分（概念、分类、举例）

4、商业地产与传统住宅地产的区别

5、国内商业地产的发展与演变

（案例：万达商业地产的四次成功转型之路）

二、主流综合体开发的管理模式

1、万达模式（拿地模式、资金流模式、招商运营模式）

万达如何低价拿地

万达现金流滚资产的运作模式

万达招商运营管理架构

2、华润模式（拿地模式、资金流模式、招商运营模式）

华润的商业定位与商业规划

华润商业运营模式

华润的“孵化式”盈利模式

华润商业招商与物业管理架构

3、华侨城模式（拿地模式、资金流模式、招商运营模式）

华侨城产品线：旅游+地产

华侨城选址要素

华侨城项目资金运作模式

华侨城物业管理模式

4、国际经验模板（香港恒隆模式与新加坡凯德模式分析）

三、城市综合体的定位

1、物态组合与城市角色定位

城市经济发展与城市商业的关系

读懂城市规划与商圈规划

地块先天性因素对商业规划的限制

2、消费力市场决定商业部分产品定位

城市商圈研究方法

项目商圈研究方法

读懂竞争对手

3、不同资金状况下的开发节奏与租售安排

大型外来强势企业

本土强势企业

中小型外来企业

4、规划方案实例分析（互动环节）

四、商业综合体项目开发建设全流程核心要点把控

1、前期1—拿地阶段要点

最佳介入时机

提升谈判能力的若干方法

打破竞争对手的方案选择

2、前期2—规划设计阶段要点

解读规划设计参数

国内外优秀商业平面规划案例

打造最合适企业的物态组合

商业内部动线规划选择要点

不同主力店次主力店的物业条件

3、中期1—施工阶段要点

商业项目计划节点安排

案例：著名的万达商业地产计划模块化节点解析

后期运营与前期施工的有效对接

大商业工程施工重点管控要点：

1，地下四大块管控要点

1.1桩基管控要点

1.2基坑支护管控要点

1.3降水管控要点

1.4土方管控要点

2，主体结构施工管控及相关专业配合要点

3，大商业外装工程管控要点

重点一：关注玻璃幕墙

重点二：采光顶

4，大商业内装工程管控要点

（主力店，次主力店管控，室内步行街公共装修管控）

5，大商业机电工程管控要点

（重点关注综合布线）

6，大商业消防施工及验收管控要点

商户二次装修管控要点

商业地产项目成本管控要点

4、中期2—销售阶段要点

合理确定租售规划

销售策略

定价策略

返租销售的注意点

5、中期3—招商阶段要点

购物中心招商的8项原则

购物中心招商的团队组建

购物中心招商的业态规划

6、后期1—开业筹备期要点

工程收口

装修收口

营运筹备

团队组建

7、后期2—商业运营期要点

三角模型奠定经营基础

招商调整

营销企划

多种经营

现场秩序管控

8、商业地产4+2体系总结

五、课程回顾与经典案例解读

1、成功案例：万达广场或龙湖天街或华润万象城

2、失败案例：（略）

3、死盘复活案例：（略）

4、中后期项目实例探讨（互动环节）

5、课程总体回顾：

朱老师

讲师介绍：

原万达集团工程副总经理

实战型讲师

武汉大学本科毕业，国家注册一级建造师，高级工程师，国内知名房地产职业经理人、房地产工程综合管理专家，曾担任万达地产工程副总经理、武汉浙商集团项目总经理、香港瑞安集团地产工程总监、武汉地产集团项目经理等职务。朱老师十余年来从房地产工程一线基层岗位做起，历任工程师、项目副经理、项目经理、工程总监、工程副总、项目总经理等职。1998年从事房地产工程管理工作，主要从事施工现场的生产和技术管理工作，编制工程施工组织设计，掌控工程施工质量和进度情况，合理安排劳动力，处理现场工程技术相关问题，协调政府、监理、总分包等对外对内关系。后期提升后全面负责过项目公司经营管理工作，分管过总办、营销、设计、工程、采购及成本工作，成功操盘过多个大型项目。具有十八年多工程管理实践经验，是优秀的工程一线讲师。现为某大型地产集团运营管理中心总经理。

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