地产公司财税风险防控及税务筹划、融资破局与创新

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课程背景

随着我国税收征管进入大数据监控的新时期,金税三期系统在全国全面应用；大数据云计算，商品编码精准锁定；国地税合并，国地税合并，纳税评估信息全面互通等，征管环境和稽查环境发生了剧烈的变化， 给地产企业的财税风险防控带来了巨大的挑战。并且，地产税负高，管理人员及财务人员还需要掌握房地产运营全环节合理避税的技巧，以期在合法合理的前提下最大限度的降低综合税负。

此外，对地产行业的宏观调控政策及金融政策影响，使地产公司融资雪上加霜，举步维艰，资金链面临着极大的压力。

课程收益

掌握运营全环节的财税风险及防范措施

掌握运营全环节的税务筹划方法

掌握债务融资破局与创新30法

掌握股权融资破局与创新8法

掌握资本运作融资数十种创新方法

课程对象

董事长、公司股东、总裁、总经理、董事会秘书、首席财务官/财务总监、企业中高层、财务经理、项目经理、子公司总经理，分公司总经理、财务人员、税务人员、投拓人员等

课程大纲

第一单元 地产公司财税风险防控及税务筹划

取得土地环节财税风险防控

没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证

土地闲置费

取得土地环节税务筹划

招拍挂模式税务筹划

【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地增值税

【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地使用税

二级市场拿地税务筹划

并购拿地

【筹划案例】某地产公司节税97%的案例

【筹划案例】房地分离缴纳契税

重组拿地

【筹划案例】某地产公司东北并购拿地案例

旧改模式税务筹划（村企合作为例）

在拆迁安置环节的拆迁费用支付税务筹划

开发阶段财税风险防控

滚动开发成本的处理

人防等地下设施成本的处理

融资费用的处理

大额成本费用支出

甲供材的处理

材料分配方法

隐瞒的“违章建筑”

劳务费用的处理

部分拆迁补偿费

前期工程费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”

以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费

税务筹划

合作建房税筹

代建房税筹

签订承包合同税筹

设计费税筹

采购合同签订方法税筹

甲指材税筹

甲供工程税筹

特殊甲供工程税筹

园区管网工程费税筹

园林环境建设费税筹

公共配套设施费税筹

开发间接费税筹

人员的工资税筹

企业按规定缴纳的五险一金税筹

竣工阶段财税风险防控

收入（所得）的结转情况

增值税纳税义务发生时间

票据未到情形的处理

预提费用的处理

大额成本支出

自建自用房产的处理

测绘面积问题

成本结转情况

竣工阶段税务筹划

建安成本高于平均造价的“正当”理由

销售阶段财税风险防控

定金的处理

商品房销售数据

城镇土地使用税纳税额的变化

低价交易情况

委托建房交易情况

销售阶段税务筹划

利用土增税临界点进行合理避税

人防车位销售筹划

售楼处及样板房筹划

营销现场费用筹划

交房筹划

赠送物业管理费筹划

分解商品房销售价格筹划

代收费用税务筹划筹划

毛坯房装修销售筹划

广告公司筹划

变更房地产销售模式筹划

在建项目整体转让的纳税筹划

开发商品房与出租商品房筹划

第二单元 地产公司融资破局创新

债务融资破局与创新30法

【视频案例】港珠澳大桥的坎坷融资之路

【案例】华夏幸福的明股实债的小股操盘模式

【案例】三浦威特的债务重组融资案例

【案例】京御地产和大厂华夏的内部债权转让实现外部融资

【案例】华夏幸福的售后回租融资

【案例】华夏幸福的收益权转让融资

【案例】碧桂园的“互金”融资

【案例】华夏幸福的夹层式资管计划

【案例】恒大的ABS融资案例

【案例】都江堰重建项目“BT+信托”融资案例

【案例】北京首都开发股份有限公司股权收益权融资

股权融资破局与创新8法

【分享】提高融资成功率的关键是生命周期与资方风控的匹配

【案例】房地产企业通过PE基金和公募基金组合的融资创新

资本运作创新融资数十法

【案例】杭州绿城打出资本运作组合拳渡过资金危机

【案例】“重组+夹层资本运作”创新融资

【案例】EPC+F的多段资本运作产品结构创新融资

【案例】利用产业金融创新融资）

【案例】利用地产金融创新融资

【课后总结及答疑】

黄老师

讲师介绍

高端企业上市实战培训师/咨询师;

房地产企业上市全盘操控与项目咨询辅导专家;

中国人民大学会计本科毕业，中国注册会计师（CPA）;

中国注册税务师（CTA），国际注册会计师（IPA）;

高级国际财务管理师（SIFM）

国际注册财务管理师（CMA）

高级会计师，国家办税员，证券分析师，财务总监资格A级证书

剑桥财务总监资格B级证书（国际认可，享受国家高级人才津贴）

北京大学，北京师范大学、暨南大学常年客座教授。

曾任：世界五百强东莞诺基亚集团 财务部经理

曾任：珠海恒利集团（房地产） 集团财务部总监 财务首席官

现任：广东XX控股集团（广东著名建筑集团，旗下拥有十几家全资及控股子公司以及

三板挂牌公司） 首席财务官CFO 集团财务部总监

黄海老师曾在世界五百强企业、房地产企业、建筑企业、汽车企业、大型民营企业从事财务

工作22年，并有在5家国内及国外上市公司财务官工作的经验，长期从事上市前、上市中

上市后企业财务总监、首席财务官等职位，是国内极少数主讲企业国内上市、海外上市的高端老师，特别是对拟上市企业的上市重组具有丰富的实战经验。

黄海老师任职期间，全程参与广东德豪润达上市过程，并参与了德豪润达注入LED项目的项目选型、编写可研报告及最终正式作出投资决策的项目启动过程，还全程参与了广东亿龙控股集团的上市全过程，已完成了股改、上市辅导、及递交资料工作，已在证监会排队挂牌；2012-2013年江苏卡威汽车工业集团提出在香港上市，黄海老师按上市公司的要求配合总裁主导运营上市，制订上市流程及时间表，按IPO的要求全面规范公司运作，已完成尽调、上市辅导等工作，股改也在进行中；同时也参与了广东世荣兆业股份集团，广东威尔医学科技股份的重组、定向增发、板块变更等工作，是当年A股唯一完成的对房地产企业的增发，对境内外企业上市的全套流程及上市后的后期维护非常熟悉，与普华永道、德勤、毕马威、瑞华、大华等香港和内地排名前五位的著名会计师事务所有紧密的合作关系，并与多家券商、投行、基金公司联系紧密。

黄海老师，在IPO上市与辅导、资本运作、投融资、企业重组、新三版、营改增等方面特别搞长，经验丰富，是不可多得的实战、落地、操作派专家。

教育及学术背景

黄海老师，1971年出生于广东新会，48岁，常住珠海，中国人民大学会计本科毕业，中国注册会计师（CPA），中国注册税务师（CTA），国际注册会计师（IPA），高级国际财务管理师（SIFM），国际注册财务管理师（CMA），高级会计师，国家办税员，证券分析师，财务总监资格A级证书，剑桥财务总监资格B级证书（国际认可，享受国家高级人才津贴），北京大学，北京师范大学、暨南大学常年客座教授。

工作经历

1994-2002年 世界五百强东莞诺基亚集团——财务部经理

2002-2004年珠海恒利集团（房地产）——集团财务部总监 财务首席官

2004-2008年 珠海德豪润达电器股份集团（2004年深交所上市，下属公司10余家，员工两万多，珠海最大民营企业）——集团财务部副总监 财务管理部培训学校负责人兼培训师

2008-2013年 江苏卡威汽车工业集团（集团占地4千亩，人数4000多，管理财务人员60多人）——集团财务部总监 董事会秘书

2013年至今 广东XX控股集团（广东著名建筑集团，旗下拥有十几家全资及控股子公司以及新三板挂牌公司）——首席财务官CFO 集团财务副总裁

老师优势

黄海老师曾在世界五百强企业、房地产企业、建筑企业、汽车企业、大型民营企业从事财务管理工作25年，并在5家国内及国外上市公司担任财务高管，长期从事上市前、上市中及上市后企业财务总监、首席财务官（CFO）、财务副总裁等职位，是国内极少数主讲企业国内上市、海外上市的高端老师，特别是对企业上市、并购重组、资本运作、股权激励等具有丰富的实战经验。

咨询辅导项目

1.黄海老师任职期间，全程参与广东德豪润达电器上市过程，并参与了德豪润达电器注入LED项目的项目选型、编写可研报告及最终正式作出投资决策的项目启动过程；

2.黄海老师全程参与了广东亿龙控股集团的上市全过程，已完成了股改、上市辅导、及申报资料工作，已在证监会排队挂牌；

3.2012-2013年江苏卡威汽车工业集团提出在香港上市，黄海老师按上市公司的要求配合总裁主导运营上市，制订上市流程及时间表，按IPO的要求全面规范公司运作，已完成尽调、上市辅导等工作，股改也在进行中；

4.黄海老师同时也参与了广东世荣兆业股份集团，广东威尔医学科技股份的重组、定向增发、板块变更等工作，是当年A股唯一完成的对房地产企业的增发，对境内外企业上市的全套流程及上市后的后期维护非常熟悉，与普华永道、德勤、毕马威、瑞华、大华等香港和内地排名前五位的著名会计师事务所有紧密的合作关系，并与多家券商、投行、基金公司联系紧密。

授课风格:

清晰、严谨、幽默、实用、生动的培训风格，培训课程运用大量的实例，紧密结合实际，深入浅出，通俗易懂，风格新颖，视角独到，内容充实缜密，逻辑性强，给人耳目一新的感觉。

力求把世界500强先进的财务管理理念和思维传授给学员，不仅能让学员知其然，更能知其所以然，更重要的是将财务理论与企业经营实践紧密结合，实现财务与经营的无缝对接。

主讲课题：

上市课题：

《企业上市（IPO）解决之道》

《企业并购实务操作》《企业的并购与整合》

《新三板实务全解》《企业信用风险分析与控制》

财务课题：

《总经理的财务管理》《非财务经理的财务管理》《战略导向下的全面预算管理》

《集团财务管控模式解析》《集团税务筹划应对策略》

《建筑业营改增面临的主要风险、难点及解决方案》

《全面成本管理与控制》《实战中的资金管理》

《通过管理报表实现财务精细管理》《应收账款管理及信用风险控制与催收实务》

服务过的客户：

万科集团、佳兆业、广州地铁集团、中铁置业集团、中信地产、中建三局集团有限公司、衡水泰华集团、东莞诺基亚集团、香港和记黄埔珠海有限公司、广东德豪润达电气股份集团有限公司、广东世荣兆业股份集团、江苏卡威汽车工业集团，广东威尔医学科技股份集团、广东华发集团有限公司、广东建工集团有限公司、广东运达科技股份有限公司、珠海市先康生物科技有限公司、广东亿龙电器股份有限公司、广东建星集团有限公司、珠海华润电器有限公司、珠海恒利集团、威斯达电器（中山）制造有限公司、江苏众鑫交通器材有限公司、丹阳市博威汽车技术服务有限公司、广东合迪投资有限公司、广东科旺电器制造有限公司、广东文宏化工集团、广东金万电子有限公司等等。。

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