房地产土地增值税清算涉税风险处理与纳税筹划

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课程背景：

我国房地产业已步入黄金发展期，伴随着企业经营的发展和盈利水平的提高，投融资规模相应扩大，步入上市的房地产企业明显增多，但税务问题随之而来。因此，税务筹划已成为房地产企业所面临的重大课题之一。投融资是关系到房地产企业的生存与发展，是企业经营活动中的重中之重。在投资层面，除了要考虑投资的可行性以外，还必须筹划税负；在融资环节，企业高度重视的不仅仅是如何解决融资难和融资成本优化的问题，更具财务风险性的是其融资税收负担；在上市过程中，则更具有资本重组、债务重组和融资变化而产生新的税务，因此其税务筹划更为重要。

课程收益：

近年来，国家出台了一系列财税新政策，并增强了税收征管力度，从而使企业的税收成本不断上升。 对于如何应用税务筹划技巧，合法有效地从事投融资和上市税务筹划，操作好这一税赋空间，以达到降低企业投融资和上市税负的目的，以及提高企业管理层在投融资环节和上市过程中的税务筹划实操能力，是本课程的主要收益。

课程内容：

第一部分 土地增值税清算

第一讲 土地增值税清算的法定要求与必然性

一、政策要求

二、风险分析

三、当前的困境

四、影响因素分析

第二讲 土地增值税清算流程

一、各方责任

二、清算方式

三、清算手续时限

四、计税单位

五、清算前的管理

六、清算流程

七、申报资料

八、特殊情况

第三讲 土地增值税清算计缴技巧

一、清算单位的选择

二、代收费用计价方式的选择

三、清算后再转让的计缴

四、成片开发，分块销售的计缴

五、竣工前整体销售的计缴

六、转让土地的土地增值税的计缴

七、个人转让住房土地增值税的计缴

八、不同拆迁补偿方式的计缴

九、补退房价差额的处理

十、清算时税款的补缴

第四讲 土地增值税清算鉴证

一、准入条件

二、资料要求

三、审核内容

四、鉴证终止

五、鉴证报告

六、土地增值税清算鉴证报告范例

第五讲 土地增值税清算的审核

一、清算审核的特点

二、清算审核内容

三、取得土地使用权所支付的金额

四、房地产转让收入的审核

五、房地产开发成本审核要点

六、房地产开发费用的审核

七、与转让房地产有关的税金的审核

八、其他扣除项目的审核

九、在清算审核时应注意的其他问题

十、清算审核工作中有关情况的处理

第六讲 土地增值税清算案例分析

一、土地增值税清算税务审核典型案例

二、部分完工土地增值税清算案例

三、土地增值税错误清算案例

第二部分 涉税风险处理

第一讲 涉税风险

一、来源于税收立法层面的税务风险

(一)中国税法的立法基础

(二)中国税法体系的缺陷

二、来源于税收行政方面的税务风险

(一)税务机关与纳税人信息的严重不对称

(二)缺乏对税务行政机关税法解释权和自由裁量权的约束

三、来源于客观经营环境的税务风险

四、来源于纳税人自身的税务风险

(一)缺乏依法纳税观念带来的风险

(二)纳税人的专业素质和责任心存在问题带来的风险

(三)纳税人偷逃税款或不当税收筹划带来的税务风险

(四)内部税务控制不到位产生的风险

(五)管理制度弹性不合理产生的风险

(六月与税务机关协调失策产生的风险

(七)业务操作流程不规范产生的风险

(八)涉税政策理解不够产生的风险

(九)操作者自身因素影响产生的风险

五、影响税务风险的八个因素

（一）经营理念

（二）人员素质

（三）法律意识

（四）税务文书

（五）税务稽查

（六）管理流程

（七）社会关系

（八）税务环境

第二讲 涉税风险处理

一、建立正确的税收意识

（一）增强全员税收意识

（二）决策者决策时不能忽视税收风险

二、建立企业内部避险机制

（一）决策环节考虑税收

（二）业务部门做业务要重视税收风险

（三）规范财务核算与缴税

（四）定期请外部机构做体检

三、实施四大税务风险防控重点

（一）设立税务风险管理机构(岗位)

（二）风险识别和评估

（三）风险应对策略和内部控制

（四）信息与沟通

第三部分 土地增值税纳税筹划

第六讲 土地增值税筹划理论

一、选择多元化处置开发产品

二、利用预提费用的税前扣除政策

三、地下停车场作为公共配套设施处理

四、选择有利的增值额核算方式

五、充分运用加计扣除政策

六、巧用特殊扣除项目规定

七、选择有利的土地成本分配方法

第七讲 土地增值税常用筹划方法

一、建房方式筹划法

二、“临界点”筹划法

三、分散收入筹划法

四、适度加大建造成本筹划法

五、费用迁移筹划法

六、利息支出筹划法

七、股权转让筹划法

八、转让在建工程筹划法

九、费用均分筹划法

十、企业筹建期的巧妙运用

十一、投资方式的最佳选择

十二、土地出让金返还筹划法

十三、代收费用筹划法

十四、公共配套设施筹划法

第八讲 土地增值税筹划经典案例

一、“先投资、再转让”案例分析

二、“利用公司分立模式”案例分析

三、土地增值税筹划案例风险分析

四、土地增值税税收筹划失败的案例分析

屠老师

【基本介绍】

房地产/建筑业财务管理专家，高级会计师，中华全国管理创新研究会副会长，中国培训品牌讲师、中国财税金牌讲师。 曾任杭州富特、舟山海山等国有、三资、民营企业副总经理、上市和新三板挂牌企业财务总监兼管理顾问、财务总监兼总经理助理等高级管理18年，财务中层20年，兼任银行客户经理等中层5年和银行顾问3年，兼任某会计师（税务师）事务所副所长、企业（建筑业、金融业、房地产业等）管理（财务）顾问16年，特约审计12年（曾任上市公司内部控制主审）。

现任河北省企业家协会战略合作专家，北京中宝投资顾问有限公司高级顾问，北京中建政研信息咨询中心专家委员会委员，北京解税宝科技有限公司首席税务专家库成员，海轩商学院战略指导委员会财务管理高级顾问,北京汉唐教育财税在线实战讲师，清华大学、北京大学、浙江大学、浙江工业大学、浙江工商大学、上海财经大学、上海交通大学、浙江师范大学、山东财经大学、中国人民大学、西安交大、中华会计网校、北京清大厚德教育研究院等多所院校挂钩授课或特聘高级讲师、教授，浙江省会计人员继续教育指定培训师，浙江省总会计师协会理事、北京培训行业联谊会常务理事等。

2013年被评为中国财务价值领军、优秀培训师；2014年被评为中国讲师500强、财务管理领域十强和财务管理热门讲师第三名；2015年被评为中国放心讲师、中国诚信品牌讲师、“明德杯”中国好讲师、中国最具实战性品牌讲师、“师王争霸赛”中国最具创新性讲师、163诚信讲师全国50强;、2016年中国诚信品牌讲师网络评奖得票名列第四、中国培训最具号召力讲师、中国培训百强名师；2017年获中国讲师信誉认证、测评为高级培训资质、年度中华讲师风云榜百强；2018年中国培训行业第三届三师节金手指奖诚信100强、中国财税金牌讲师、2018年度中国最具品牌价值讲师、2018年度首届《国学文化最具影响力讲师》评选大赛第一名并授予金牌讲师、2018年度中国百强讲师网络大评选荣获金牌讲师称号。

从事培训授课36年，拥有财务、会计、税务、内控、审计、预算、资本、风险 、成本、非财、战略、物流、上市、新三板、PPP项目、财政、金融、统计、认证、国企改革、其他等多个系列课程，涉及制造、房地产、建筑施工、通信、电力、银行、保险、基金、物流、行政事业、学校、医院、宾馆、财政、税务、商品超市、生活服务、社会团体、农村等多个行业，现有精品课程40门、主讲课程153门。

获社会科学成果（财税类）3项、著作证书（企业管理类）12份

在省级以上刊物发表论文120多篇，其中：获国际优秀论文10篇、箸作证书20多份、全国优秀论文一等奖10多篇。

编写财务会计、财务管理、内部控制等内部教材5部，将公开出版财务、税务、内控、内审、预算教材5本。

2009年获“飞马金奖”等荣誉称号、

2010年获“共和国建设功臣”等荣誉称号

2011年获“世界华人杰出创新人物”等荣誉称号

曾代表CFO、财务总监出席国际财联第41届世界联合大会

曾多次代表财务总监接受财政部《财会信报》采访

【授课风格】

1、博彩众长，融会贯通；

2、知识性、务实性、趣味性三者有机结合；

3、开展多层次互动与适量游戏，营造生动活泼的课堂气氛；

4、在灌输课程基本理论的同时突出操作技能的提升；

5、提供所讲课程的综合性优秀案例，在充分解析的过程中，使学员从中获取想要的知识与技能；

6、采用理论与实际相结合、案例与学员所在单位特点相融合的授课方式。

同时，注重理论发展与更新、本职财务总监与总经理助理岗位和其他财务等管理岗位实务操作、中介机构审计与咨询三者结合，具有深入浅出，通俗易懂，针对性、系统性与可操作性极强的独到之处，深受各地、各层次学员的一致好评。

【咨询客户】

浙江升华集团下属公司（集团：上市公司、中国制造业500强企业）

浙江起步集团下属公司（集团：筹备上市、中国500强最具价值品牌、福布斯中国最具潜力企业）

杭州富特带钢有限公司

湖州富星带钢有限公司

上海明豪服装有限公司下属公司

嘉兴市华宇制衣有限公司

平湖市福星制衣有限公司

舟山市海山密封材料股份有限公司（新三板企业）

舟山市海霖密封件有限公司（筹备上市）

宁波海山克尔铃密封件有限公司（筹备上市）

浙北会计师事务所顾问

湖州审计师事务所特约审计

湖州会计师事务所特约会计师

浙江天孚会计师事务所副所长、高级顾问

浙江元鼎会计师事务所有限公司高级顾问

北京中宝投资顾问有限公司高级顾问

海轩商学院战略指导委员会财务管理高级顾问

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