房地产土地增值税征管新规透析和八大税种核算与筹划

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课程背景：

2013年7月1日，国家税务总局在其官网上挂出《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号），要求各地税务部门从四个方面抓好土地增值税清算。这是国家税务总局继2007年、2010年之后，第三次就房地产开发企业土地增值税清算问题下发通知。此前两次通知出台，都曾引发市场震动，而本次通知对土地增值税征管力度又大于前面两次。

2016年5月1日起， 房地产业实施了营业税改征增值税。

对此，房地产企业如何应对近几年积压未清算项目土地增值税清缴和”营改增“，以及今后税务部门对房地产开发项目全程强度征管土地增值税和增值税征缴所带来的诸多问题，如税务风险、税负、效益、资金和规范会计核算等问题。应采取那些具体措施？……

课程收益：

一、深刻理解“税总发”[2013]67号文“五个工作重点、四个方面清算措施和一个督导手段”的内涵，以及财税

二、巩固《土地增值税清算鉴证业务准则》中的相关条款；

三、通过全面系统地案例讲解，提高政策应用与实务操作能力；

四、提升房地产业土地增值税纳税筹划水平；

五、进一步规范房地产业土地增值税核算；

六、进一步规范房地产业其他相关税种的核算；

七、提升房地产业其他相关税种的纳税筹划水平；

八、增强房地产业土地增值税与其他相关税种的风险防范。

课程内容：

第一讲 土地增值税征管新规透析

第一节 土地增值税征管现状解析

一、触目惊心的数字：29家上市房企2012年财税年报反映应缴未缴土地增值税640亿元

二、土地增值税征管漏洞四大表现

（一）项目拖着不结算

（二）达不到土地增值税清算条件

（三）擅自扩大核定征收范围

（四）擅自扩大扣除项目范围

三、各地地税部门主要采取三种土地增值税征收方式

（一）预征

（二）清算

（三）核定征收

第二节 土地增值税征管新规透视与分析 （税总发[2013]67号文）

五个工作重点：

（一）将土地增值税征管列入议事日程和绩效考核内容

（二）分管领导亲自抓，把土地增值税征管作为财产行为税征管的重点

（三）分管处室提出本地区加强征管行之有效的方法

（四）加强房地产开发项目全程监管，形成动态监控机制

（五）通过相关税种联动、多税种间信息比对，强化土地增值税监管

四个方面清算措施：

（一）清算申报做到全覆盖、无死角

（二）全面清理近几年积压未清算的项目

（三）不得擅自扩大核定征收范围

（四）不得擅自扩大扣除项目范围

一个督导手段：狠抓落实，强化督导检查

第三节 房地产企业如何应对土地增值税征管新规

一、决策不能忽视税收风险

案例一、某房地产开发公司决策不慎补缴税款800余万元，并处偷逃税款1倍罚款。

案例二、投资人失策而承受了本来可以避免的沉重税收负担。

二、建立涉税管理系统，强化全员管税意识

益处：规避涉税风险，避免税务处罚，降低税收负担。

三、加强与税务部门的沟通与协调

益处：一是了解到最新的优惠政策或最佳的处理方式，；二是能妥善处理某些模糊或新生问题。

四、准确理解与把握税收政策的内涵

案例三：掌握税收政策与经济活动适应程度的不断变化，取得利益最大化。

五、充分了解当地税务征管特点和具体要求

案例四：其一，税收政策的不确定性；其二，社会变革和科技发展对税务管理产生影响力。

六、建立内部避险机制

案例五：业务过程不规范带来税收风险

第二讲 土地增值税核算与筹划

第一节 土地增值税征税范围的判定与税率

一、出售转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物

案例六：未取得土地使用证土地转让的效力问题

二、以继承、赠与方式转让房地产

三、房地产的出租

四、房地产的抵押

五、房地产的交换

六、以房地产进行投资、联营

七、合作建房

案例七：不规范的合作建房

八、企业兼并转让房地产

九、代建房行为

十、房地产评估增值

十一、税率

第二节 应税收入和扣除项目

一、应税收入的确定

二、扣除项目的确定

三、出售旧房及建筑物的扣除项目

第三节 土地增值税应纳税额的计算

一、增值额的确定

二、应纳税额的计算方法

三、房地产开发企业土地增值税清算八项规定

第四节土地增值税纳税筹划

一、土地增值税纳税十大风险

二、土地增值税纳税筹划案例

（一）房地产企业控制土地增值率的筹划

案例八

（二）房地产企业巧用扣除项目的筹划

案例九

（三）房地产企业分解式销售的筹划

案例十

（四）房地产企业土地使用权作价的筹划

案例十一

第三讲 企业所得税的核算与筹划

第一节房地产企业所得税的特殊处理

一、有关公共配套设施的规定

二、视同销售的规定

三、利息支出的规定

四、预提费用的扣除

五、关于金融企业同期同类贷款利率确定问题

六、企业员工服饰费用支出的扣除问题

七、房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题

八、投资企业撤回减少投资的税务处理

九、预缴土地增值税的扣除

十、房地产开发企业注销前的企业所得税退税处理

第二节企业所得税纳税筹划

一、企业所得税纳税风险

二、企业所得税纳税筹划案例

案例十二：房地产开发企业设立独立销售公司的筹划

案例十三：房地产开发企业对外捐赠的筹划

案例十四：房地产开发企业业务招待费的筹划

第四讲 营业税的核算与筹划

第一节 营业税相关问题的处理

一、房地产企业以开发产品对外投资的营业税的处理

二、企业整体转让业务营业税的处理

三、委托代建业务营业税的处理

四、拆迁业务营业税的处理

五、还本销售等特殊销售业务营业税的处理

六、商业折扣与现金折扣营业税的处理

七、合作建房业务营业税的处理

八、甲供材料营业税的处理

九、建筑公司异地提供建筑劳务营业税的处理

十、装饰工程营业税的处理

十一、工程总包与分包业务营业税的处理

十二、混合销售行为营业税的处理

十三、兼营行为营业税的处理

十四、委托代销行为营业税的处理

十五、包销业务营业税的处理

十六、售后回租、售后回购业务营业税的处理

十七、清包工的营业税处理

第二节 营业税纳税筹划

一、营业税纳税风险

二、营业税纳税筹划案例

案例十五：房地产企业设立物业公司代收款业务的筹划

案例十六：房地产企业利用纳税义务发生时间的筹划

第五讲 契税的核算与筹划

第一节契税的计算

一、契税的税率

二、契税应纳税额的计算

第二节契税纳税筹划

一、契税纳税风险

二、契税纳税筹划案例

案例十七：房地产企业整体购买不动产的筹划

案例十八：房地产企业改变不动产收人的筹划

案例十九：改变投资方式成立房地产公司的筹划

第六讲 土地使用税的核算与筹划

第一节城镇土地使用税的一般规定

一、征税范围

二、计税依据

三、适用税率

四、城镇土地使用税应纳税额的计算

第二节土地使用税筹划

一、土地使用税纳税风险

二、土地使用税纳税筹划案例

案例二十：房地产企业占用土地用途的筹划

案例二十一：房地产企业开发项目所属区域的筹划

案例二十二：房地产企业利用免税项目的筹划

第七讲 房产税的核算与筹划

第一节房产税的税率及应纳税额的计算

一、税率

二、应纳税额的计算

第二节房产税筹划

一、房产税纳税风险

二、房产税纳税筹划案例

案例二十三：房地产企业转化服务内容的筹划

案例二十四：房地产企业改变收入性质的筹划

案例二十五：房地产企业分别签订租赁合同的筹划

第八讲 耕地占用税的核算与筹划

第一节耕地占用税的一般规定

一、纳税人

二、征税范围

三、应纳税额的计算

第二节 耕地占用税筹划

一、耕地占用税纳税风险

二、耕地占用税纳税筹划案例

案例二十六：房地产企业耕地占用税的筹划

第九讲 印花税的核算与筹划

第一节印花税应纳税额的计算

一、计税依据的一般规定

二、计税依据的特殊规定

三、印花税应纳税额的计算方法

第二节印花税纳税筹划

一、印花税纳税风险

二、印花税纳税筹划案例

案例二十七：房地产企业减少纳税环节的筹划

案例二十八：房地产企业分开核算不同事项的筹划

屠老师

【基本介绍】

房地产/建筑业财务管理专家，高级会计师，中华全国管理创新研究会副会长，中国培训品牌讲师、中国财税金牌讲师。 曾任杭州富特、舟山海山等国有、三资、民营企业副总经理、上市和新三板挂牌企业财务总监兼管理顾问、财务总监兼总经理助理等高级管理18年，财务中层20年，兼任银行客户经理等中层5年和银行顾问3年，兼任某会计师（税务师）事务所副所长、企业（建筑业、金融业、房地产业等）管理（财务）顾问16年，特约审计12年（曾任上市公司内部控制主审）。

现任河北省企业家协会战略合作专家，北京中宝投资顾问有限公司高级顾问，北京中建政研信息咨询中心专家委员会委员，北京解税宝科技有限公司首席税务专家库成员，海轩商学院战略指导委员会财务管理高级顾问,北京汉唐教育财税在线实战讲师，清华大学、北京大学、浙江大学、浙江工业大学、浙江工商大学、上海财经大学、上海交通大学、浙江师范大学、山东财经大学、中国人民大学、西安交大、中华会计网校、北京清大厚德教育研究院等多所院校挂钩授课或特聘高级讲师、教授，浙江省会计人员继续教育指定培训师，浙江省总会计师协会理事、北京培训行业联谊会常务理事等。

2013年被评为中国财务价值领军、优秀培训师；2014年被评为中国讲师500强、财务管理领域十强和财务管理热门讲师第三名；2015年被评为中国放心讲师、中国诚信品牌讲师、“明德杯”中国好讲师、中国最具实战性品牌讲师、“师王争霸赛”中国最具创新性讲师、163诚信讲师全国50强;、2016年中国诚信品牌讲师网络评奖得票名列第四、中国培训最具号召力讲师、中国培训百强名师；2017年获中国讲师信誉认证、测评为高级培训资质、年度中华讲师风云榜百强；2018年中国培训行业第三届三师节金手指奖诚信100强、中国财税金牌讲师、2018年度中国最具品牌价值讲师、2018年度首届《国学文化最具影响力讲师》评选大赛第一名并授予金牌讲师、2018年度中国百强讲师网络大评选荣获金牌讲师称号。

从事培训授课36年，拥有财务、会计、税务、内控、审计、预算、资本、风险 、成本、非财、战略、物流、上市、新三板、PPP项目、财政、金融、统计、认证、国企改革、其他等多个系列课程，涉及制造、房地产、建筑施工、通信、电力、银行、保险、基金、物流、行政事业、学校、医院、宾馆、财政、税务、商品超市、生活服务、社会团体、农村等多个行业，现有精品课程40门、主讲课程153门。

获社会科学成果（财税类）3项、著作证书（企业管理类）12份

在省级以上刊物发表论文120多篇，其中：获国际优秀论文10篇、箸作证书20多份、全国优秀论文一等奖10多篇。

编写财务会计、财务管理、内部控制等内部教材5部，将公开出版财务、税务、内控、内审、预算教材5本。

2009年获“飞马金奖”等荣誉称号、

2010年获“共和国建设功臣”等荣誉称号

2011年获“世界华人杰出创新人物”等荣誉称号

曾代表CFO、财务总监出席国际财联第41届世界联合大会

曾多次代表财务总监接受财政部《财会信报》采访

【授课风格】

1、博彩众长，融会贯通；

2、知识性、务实性、趣味性三者有机结合；

3、开展多层次互动与适量游戏，营造生动活泼的课堂气氛；

4、在灌输课程基本理论的同时突出操作技能的提升；

5、提供所讲课程的综合性优秀案例，在充分解析的过程中，使学员从中获取想要的知识与技能；

6、采用理论与实际相结合、案例与学员所在单位特点相融合的授课方式。

同时，注重理论发展与更新、本职财务总监与总经理助理岗位和其他财务等管理岗位实务操作、中介机构审计与咨询三者结合，具有深入浅出，通俗易懂，针对性、系统性与可操作性极强的独到之处，深受各地、各层次学员的一致好评。

【咨询客户】

浙江升华集团下属公司（集团：上市公司、中国制造业500强企业）

浙江起步集团下属公司（集团：筹备上市、中国500强最具价值品牌、福布斯中国最具潜力企业）

杭州富特带钢有限公司

湖州富星带钢有限公司

上海明豪服装有限公司下属公司

嘉兴市华宇制衣有限公司

平湖市福星制衣有限公司

舟山市海山密封材料股份有限公司（新三板企业）

舟山市海霖密封件有限公司（筹备上市）

宁波海山克尔铃密封件有限公司（筹备上市）

浙北会计师事务所顾问

湖州审计师事务所特约审计

湖州会计师事务所特约会计师

浙江天孚会计师事务所副所长、高级顾问

浙江元鼎会计师事务所有限公司高级顾问

北京中宝投资顾问有限公司高级顾问

海轩商学院战略指导委员会财务管理高级顾问

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