产业思维下的园区深度运营：从体系搭建到专业园区实务拆解

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课程背景：

随着全球经济格局重塑和国内产业升级步伐加快，产业园区的发展模式正经历深刻变革。传统的“开发-销售/租赁”模式已触及天花板，同质化竞争激烈，难以形成可持续的竞争优势。政策红利逐渐消退，市场对园区的价值评估标准，已从单纯的基础设施和优惠政策，转向了其构建产业生态、赋能企业成长的能力。

产业思维下的“深度运营”已成为园区生存与发展的核心命脉。它要求运营者从“房东”和“物业管理员”的角色，蜕变为企业的“战略合作伙伴”和“产业生态构建者”。

本课程旨在深度剖析这一转型的内在逻辑与实施路径，通过系统化的理论框架、两大类型专业园区运营解读，帮助学员构建园区深度运营的知识体系，掌握从战略规划到日常执行的整套方法论，最终提升园区的产业凝聚力、价值创造力和品牌影响力，实现资产增值与可持续发展的双重目标。

课程收益：

掌握产业思维与运营逻辑方法：学会区分产业与地产思维，用“价值金字塔模型”重构园区价值，明确深度运营核心逻辑。

掌握园区运营体系搭建方法：学会从顶层策划到落地执行的全流程搭建，设计分层服务架构，用PDCA循环持续改进。

掌握跨境电商园运营与盈利方法：学会定位跨境电商园类型，构建“4+1”产业生态，设计多元盈利模式。

掌握环保专业园运营与管理方法：学会选择环保园开发模式，开展“物业+能源+环保”综合运营，破解单一盈利困境。

掌握园区运营诊断与改进方法：学会识别运营痛点，结合案例设计自身园区深度运营方向，提升产业凝聚力。

课程对象：

跨境电商老板及高管、产业园区负责人、招商运营负责人、有出海需求的企业

课程方式：

问卷调查+理论讲解+分组教学+案例分析+互动问答+针对性研讨

课程大纲:

第一讲：产业园区转型背景与困局——明确深度运营的必要性

一、宏观环境之变，驱动园区转型的外部推力

1. 国际格局背景

——全球产业链重构与“中国+1”策略

解读角度：现象、影响、现状

案例：东莞某传统电子产业园因订单转移空置率上升

案例：苏州工业园吸引微软三星等设立亚太研发总部

2. 国内经济周期背景

——结构性下行与增长动能转换

3. 科技革命背景

1）AI、机器人、低空经济等新质生产力爆发

2）企业新需求与新机遇

新需求：三特要求（特殊空间、特殊政策、特殊配套）

新机遇：差异化定位、抢占产业新赛道的黄金机会

案例：深圳打造全球低空经济中心

二、企业出海背景

园区新思路：企业出海服务

案例：临港新片区设立“一带一路”技术交流与转移中心。

——当今中国的十大机遇与挑战

三、产业地产的行业现状与困局，传统模式的瓶颈

1. 产业地产现状

1）供需不匹配

2）租金崩盘

3）空置率突显

2. 产业规划六大误区

1）空

2）旧

3）重

4）差

5）虚

6）泛

3. 产业地产的困局

1）外部压力叠加传统政策调控深化

2）传统开发模式失灵

3）市场供需矛盾

案例：东莞传统制造业园区年均去化率＜30%

案例：深圳写字办公楼年均去化率<10%。

3. 传统园区的困境和挑战

——招商困境、政策困境、模式困境、盈利能力困境

讨论：产业地产如何破局

——产业思维下的价值重构（资源和价值共生）

——基础价值、核心价值、溢出价值

工具：产业地产价值金字塔模型

第二讲：园区深度运营的底层逻辑——构建产业思维下的运营认知

一、运营的概念与内涵深化

1. 产业园运营的核心内涵

2. 产业园运营的主要问题与难点

3. 产业园运营的痛点识别

二、产业园运营的卓越价值

1. 产业运营对企业的价值（成长赋能）

2. 产业运营对园区的价值（资产增值）

3. 产业运营对区域的价值（经济带动）

三、产业园运营的发展趋势

1. 数字化

2. 低碳化

3. 生态化

4. 金融化

第三讲：园区深度运营的通用体系搭建——从顶层设计到落地执行

一、产业园运营顶层策划

1. 服务定位

1）运营目标设计

2）组织架构设计；

2. 服务体系建设

1）基础服务层

2）企业服务层

3）产业服务层

3. 服务平台建设：线上线下结合

4. 服务环境建设：打造“生产-生活-生态”

5. 资产与投融资策划

二、产业园运营实施与评价

1. 实施流程

第一步：服务标准化（SOP）

第二步：宣传推广

第三步：执行交付

第四步：收集反馈

2. 绩效评价

1）内部评价（KPI）

2）外部评价（企业满意度）

三、产业园运营创新与改进

1. 创新机制

——建立常态化的企业需求调研机制，鼓励运营团队提出服务创新方案

2. 改进循环

——遵循“Plan-Do-Check-Act”（计划-执行-检查-行动）的持续改进循环

3. 拓展服务

1）供应链服务

2）企业出海服务

3）安环管理服务

4）订单服务

案例剖析：

正面案例：惠州大亚湾某智能制造产业园项目利用深度产服运营招商

反面案例：广东某园区因忽视运营，导致企业大量流失的教训

四、产业思维下的新型专业园区

1. 新型专业园区核心特征

2. 新型专业园区的价值重构

五、产业思维下的新型专业园区

1. 数字化产业园

2. 跨境电商产业园

3. 绿色低碳循环经济产业园

4. 专业环保园区

5. 大数据中心产业园

——产业园的开发逻辑和模式介绍

——产业园的特点及运营思路

案例：佛山京东跨境电商数字化产业园

案例：惠州金茂源环保产业园

第四讲：专业园区深度运营实务拆解——跨境电商与环保园区专项方法

一、跨境电商产业园运营实务

1. 跨境电商产业园核心驱动力分析

1）政策红利

2）市场红利

3）企业需求

2. 跨境电商产业园差异化定位

1）口岸型

2）产业带型

3）消费市场型

案例：上海虹桥品汇

案例：佛山京东数字化跨境电商产业园

3. 跨境电商产业园产业生态规划——构建“4+1”核心产业功能集群

1）交易平台

2）物流仓储

3）金融支付

4）综合服务+创新孵化

4. 跨境电商产业园运营实务

1）核心运营模式

——基础服务+增值服务+生态服务

2）创新盈利模式

——租金+服务佣金（供应链；直播带货）+产业投资回报+数据增值服务

案例：佛山京东跨境电商数字化产业园

案例：深圳坂田跨境电商产业集群

小组讨论：跨境电商园区的运营核心要点是什么

二、环保专业园区运营实务

1. 环保园区战略定位

1）政策刚性约束——双碳目标、环保督察、无废城市建设

2）市场需求爆发——环保市场需求+技术成熟

2. 环保园区的开发条件与模式

1）开发条件：土地+环保+专业运营团队

2）开发模式——三权合一模式

a土地所有权

b环保特许权

c园区运营权

——投运分离模式

案例：金茂源环保集团

案例：骏翔宇辉集团

3. 环保园区的规划

特殊载体需求：厂房产品；环保设施；危化品仓库；管道系统；能源供应系统

三、环保园区的运营

1. 核心运营模式

1）基础服务

2）增值服务

3）生态协同

2. 多样化经营管理

1）物业管理

2）能源管理

3）环保管理

4）供应链管理

3. 创新盈利模式——打破传统租金收益单一模式

1）租金

2）废水处理费

3）废气处理费

4）危固废处理费

5）危化品供应

6）蒸汽能源管理

7）水电物业费

案例深度剖析：惠州金茂源环保产业园；

讨论：你的园区未来深度运营的方向是什么？

李老师

李泽远老师 产业规划与运营专家

10年产业园运营实战经验

南京大学博士、南京大学产业教授

注册环保工程师

广东省产业发展专家库专、深圳市环保协会专家库专家

现任：中新产服城市发展运营股份有限公司丨联合创始人

曾任：光大产业集团（民企500强）丨产业总监

曾任：南峰环保集团（特大电镀环保专业园区）丨技术总监+高级工程师

曾任：中科龙岗技术转化中心（国企）丨项目经理

曾任：中国石化（500强）丨设计院设计师

擅长领域：产业招商、园区开发规划与运营、企业园区出海、产业地产投融资等

——专业领域硬实力+实战领域项目操刀主力军——

技术筑基・标准领航：5项行业标准定规+3项专利傍身，用硬核科研实力破解园区运营痛点

全链实战・全球操盘：200万方载体开发经验，海内外多业态落地，从规划设计到招商运营全流程

生态赋能・价值深耕：链接政企多维资源，700家企业服务积淀，以产业思维激活园区长效增长

[策划-园区调研+定位+决策]广东省珠海市斗门区电镀表面集控区规划（35平方公里）

广东省珠海市金湾区产业集群规划（一期1200亩）

广东省深圳市宝安区航城产业园项目（9.8万平方米）

广东省深圳市坪山区生物医药产业园项目（9.6万平方米）

马来西亚新那旺工业园项目（15.33英亩）

泰国EEC经济走廊汽车产业园项目（18英亩）

非洲喀麦隆钢铁物流园项目（5万平方米）

马里新能源贸易物流园项目（一期3.5万平方米）

实施-园区设计+开发+运营：广东省惠州大亚湾智控园项目（9.6万平方米）

广东省惠州市大亚湾机器人产业园项目（13.6万平方米）

广东省深圳市坪山半导体产业园（20万平方米）

广东省深圳市龙岗区大运小镇项目（25万方）

广东省深圳市龙岗区商业CBD项目（17万方）

广东省东莞市松山湖总部独栋项目（18万平方米）

广东省东莞市沙田集成电路产业园项目（20万平方米）

广西省南宁市钢贸产业园项目（1077亩）

实战经验：

泽远老师深耕环保工低碳产业园区域近20年，以“技术落地+产业赋能”为核心，融合环境理工专业深度与跨类型园区实战经验，从国企产学研孵化、民企环保园区研发到500强集团产业战略布局，再到央企背景产服公司统筹管理，始终扎根产业一线，推动多项科技成果转化与行业标准落地，是兼具“技术研发+招商运营+战略管理”三维能力的实战型专家。

——任职中新产服城市产城运营有限公司期间

1）战略与经营管理：从目标拆解到落地管控

过程动作：承接董事会战略目标后，牵头召开跨部门研讨会（覆盖人力、招商、运营等6大部门），将“海外布局+深度运营”核心战略拆解为3大板块、12项子任务，同步制定《战略任务节点管控表》，建立“周例会复盘+月度进度审核”机制，对3个重大项目及36个关键任务节点实行“红黄绿”三色预警管理；

对应结果：完成集团海外业务战略规划、研发战略方案及企业文化升级方案的编制与落地；36个关键任务节点均按期达成，无延期情况；组织协作效率提升40%，跨部门沟通成本降低35%。

2）招商运营与深度服务：从体系搭建到品牌升级

过程动作：牵头梳理12个在营项目的运营短板，制定《园区运营标准化手册》，涵盖客户入驻全流程；搭建“线上直播推介+线下产业沙龙”双线推广体系，同步拓展供应链金融、企业出海代办等增值服务，建立大客户分级管理机制；

对应结果：累计服务客户超500家（含专精特新小巨人50余家、高新企业200余家），完成并维护招商面积超100万方；筹办大型产业展会、推广活动超100次，公司行业品牌知名度调研评分提升65%；大客户续约率达92%，增值服务收入占比提升至18%。

3）资源拓展与产业投资：从渠道搭建到项目落地

过程动作：带队走访深圳各区投促局、东莞各镇街政府等20余个政务部门，签订《产业招商合作协议》15份；筛选50余家商协会及200余个中介渠道建立分级合作机制，制定《渠道激励管理办法》；联合政府设立产业投资基金，组建5人尽调团队，对锂电池拆解、无人驾驶芯片等12个标的开展技术可行性与市场前景调研，对接比亚迪、华为等头部企业进行资源匹配。

对应结果：成功推动深圳坪山18万方甲级写字楼、龙岗21万方商业写字楼等重点项目落地；海外布局取得突破，喀麦隆30万吨钢铁项目、马里新能源储能项目进入施工阶段；投资的4个高科技项目完成A轮融资，其中2个项目启动上市辅导。

——任职光大集团期间

1）招商攻坚与项目拓展：从资源整合到载体落地

过程动作：开展华南地区产业载体市场尽调，覆盖10余个城市、30余个同类园区，形成《招商定价与策略分析报告》；对接中表协、莞民投等机构建立常态化合作，组织“产业对接会”12场；针对东莞表面处理园区项目，组建专项拓展团队，历时6个月完成政策对接、土地勘测、规划调整等18项前置工作，协调解决环评审批中的3项核心问题。

对应结果：搭建涵盖10余家国央企、30余家专精特新小巨人的招商资源库，累计服务客户超200家，完成并维护招商面积超50万方；成功拓展深圳7万方生物医药产学研载体、东莞5万方松山湖产研载体、广西1000亩电镀+精细化工新材料产业园等重大项目，东莞2个表面处理园区（总建面30万方）实现当年拿地当年启动招商。

2）产业研究与标准化建设：从数据调研到体系输出

过程动作：聚焦半导体、新能源等重点领域，组建4人研究小组，通过企业访谈、专利分析、市场数据梳理等方式，针对园区管理乱象，牵头成立标准化小组，梳理开发、建设、招商等全流程节点；

对应结果：《COBLED全球显示行业调研报告》《华南区环保表面处理园区投资分析》等成为集团项目决策核心依据，推动集团新增半导体配套园区业务板块；18项管理制度（含投策测算标准、ESG管理手册等）全面落地，园区招商周期缩短25%，运营投诉率降低60%。

——任职南峰集团期间：

1）研发战略与团队搭建：从方向锚定到机制完善

过程动作：深入集团3个电镀园区一线，与20余名运营人员座谈，梳理出“废水处理成本高、资源回收率低”等6大核心痛点；

对应结果：明确5个优先级研发课题，研发投入方向与运营需求匹配度达100%；团队研发效率提升30%，核心成员留存率达90%；制度落地后，研发经费使用合规率达100%，成果转化积极性显著提升。

——任职中科龙岗科技转化中心期间

1）产业载体从0到1：从规划设计到招商运营的全链条推进

过程动作：作为项目经理，牵头对接龙岗城投集团与中科院技术转移中心，明确“产学研融合”园区定位，创新提出“孵化器专业运营团队+实体企业共建”模式，与朗坤环保敲定合作细节。

对应结果：中科朗坤绿色低碳产业园（20万方）如期落地，从拿地到开园仅用时22个月，搭建的招商运营体系实现入园企业30家，出租率达85%；共建模式被龙岗区列为产学研合作典型案例，获政府专项扶持资金200万元。

2）科技成果转化落地：从资源对接至生态培育

过程动作：梳理中科院104个研究所的198个项目资源，建立《优质科技成果数据库》；在园区设立技术转移中心，推出“免费场地+技术对接”孵化政策；带队赴京津冀鲁对接12个科研团队，组织“成果对接会”8场，促成与波顿集团、朗坤环保等企业的技术合作。

对应结果：引入企业中环保及上下游企业占比60%，培育国家高新企业3家，入孵企业知识产权拥有量超100件；实现技术转移合作项目12个，带动园区企业年产值增长40%；参与的《环保行业发展研究报告》《动力锂电池国际专利分析》成为中科院区域合作决策参考资料。

主讲课程：

《AI赋能产业招商与智慧运营》

《园区企业出海战略及投资机会》

《产业园区全生命周期管理：规划、招商和运营实战》

《产业思维下的园区深度运营：从体系搭建到专业园区实务拆解》

《传统产业园区破局之道——新型专业园区的投资开发与运营》

《新形势下的产业地产如何破冰——产业思维下的投资招商运营》

授课风格：

实战案例驱动，拒绝空洞理论——以亲身经历项目为核心素材，将实战案例融入课程，拆解“拿地-规划-招商-运营”全流程痛点，用“问题场景+解决方案”的模式让理论落地，避免纯概念堆砌。

技术与产业融合，兼具深度与广度——结合产业教授视角，串联“政策导向、产业链逻辑、资本运作”，让技术型学员懂产业，产业型学员懂技术，实现跨维度知识融合。

互动式赋能，聚焦学员落地转化——摒弃单向灌输，通过“分组研讨、工具演练、实战复盘”等形式，引导学员结合自身项目提问；并依托政企资研多维资源，为学员提供“政策对接、资源匹配”的延伸建议，助力课程内容转化为实际操作方案。

部分服务过的客户：

中国稀土集团、金茂源环保集团、广州市花都区城投、珠海市金湾区城投、珠海市高新区建投、深圳市坪山区城投、深圳市宝安区西乡产投、中山市城建集团、惠州市大亚湾城投、比亚迪、华为、朗坤环保、波顿集团、中环保、莞民投、中表协、湖南长沙一力集团、湖南跨境电商协会、广西南宁市清秀区城投、广西钦州市高新区城建、骏翔集团、南京大学、山东大学、东莞理工城市学院等

部分授课评价：

泽远老师在园区建设开发方面的专业素养极高，对产业园区开发有着丰富的实践经验和深厚的理论功底。他的《环保专业园区规划发展与招商运营》在课程内容方面，非常系统且全面，涵盖了专业产业园区开发运营的方方面面，知识点详尽且深入浅出，让我受益匪浅。

——南京大学 发展规划处 花老师

听完泽远老师主讲的《产业思维下的招商运营与管理》，我们运营团队的管理视角完全被打开，老师课堂上分享的那些园区能耗成本对标数据、增值服务项目成功案例，都是平时我们挖空心思也找不到的宝贵参考。感觉一下子就拿到了打开降本增效大门的钥匙！

——珠海金湾区城投 刘总经理

泽远老师的《企业出海要点——非洲篇分享》的课程，给我们提供了不一样的视角和文化，作为肉身出海的先行者，泽远老师带给我们太多的震撼和启发。期待下一次课。通过这些方式，我们能够更加深入地理解产业园区招商的实际运作和挑战，尤其是怎么用经营的思维、运营的思维把招商工作做出质量。

——湖南跨境电商协会 张会长

老师的的课程内容全面且细致，对产业园区招商运营的各个阶段和环节都进行了深入透彻的讲解，教学方法多样化，除了传统的讲解外，还运用了多媒体资料、小组讨论、案例分析等多种形式，增强了学习的趣味性和参与度。学完这门课程后，我们能够直接将所学知识运用到实际的产业园区招商工作中，提高招商业绩。

——骏翔集团 许总监

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