深度解析商业地产运营管理与开业后运营调整精髓

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课程介绍

众所周知，深圳土地资源紧缺，价格昂贵。但即便如此，在寸金寸土的深圳，也阻挡不了购物中心突飞猛进式的发展。根据赢商网不完全统计，深圳 2018—2019 年预计将有 26 个购物中心（3 万㎡以上）跑步入市，其中南山区、龙岗区较为凸显。

如果说商业开业时的火爆是招商招出来的，那么开业后的持续精彩就是运营“赢”出来的，招商和运营是商业物业建设及使用的最终价值实现，以价值设计、价值运营的理念进行统筹安排，具体需要在招商过程中进行资源的精细化配置，租售预留安排符合市场需求，也符合项目资产管理战略目标，达到稳场旺场，可持续经营的目的。通过对本次课程的学习，全面熟悉与掌握商业地产开发与管理、商业运营部分的配合协作方式。

课程收益

1、了解商业地产的策划定位与前期规划建议

2、如何制定营销战略和招商运营策略

3、重点讲述商业地产项目的招商管理及执行细节

4、重点讲述项目开业统筹及不同运营周期的运营管理体系

适合人群

房地产企业董事长、总经理、副总经理等公司决策层领导，房地产企业招商总监、运营总监、招商经理、运营经理、策划经理等

课程大纲

一、商业地产的策划定位（简述）

1 、商业地产的基本知识

1 ）商业地产的概念、范畴及业态类型

2 ）不同商业地产业态产品的开发运营和营利模式

3 ）商业地产的策划定位与招商运营管理的关系

二、项目市场调研（简述）

1 ）宏观经济状况调查与分析

2 ）目标市场调查与分析

3 ）竞争者分析

4 ）项目所在商圈分析与研究

三、商业定位建议（简述）

1 ）经营业态定位

2 ）经营品牌定位

3 ）经营特色与服务专长定位

4 ）价格定位

5) 目标客户定位

四、建筑规划建议（简述）

1 ）整体项目开发思想及建筑规划建议

2 ）产品定位及业态布局规划（总体布局、建筑结构、建筑平面、步行街）

3 ）建筑物整体形态、风格及外立面风格建议

4 ）项目营业空间经营规划布局、商铺分割及功能配套

5 ）项目物业的业态技术规范、商用设施设备配置建议

6 ）项目交通组织规划及动线规划

7 ）项目空间营造、景观及环境建议

8 ）建筑方案设计及施工图设计阶段的沟通和评审

五、 制定营销战略和招商运营策略

1 ）制定本项目整体发展战略

2 ）项目主题定位及功能定位

3 ）项目业态组合及品牌组合深化

4) 项目市场推广组合策略

5 ）主力店招商政策和策略

6 ）制定有利于实现最大盈利目标的整体招商策划方案

六、项目投资测算及财务评价分析

1 ）项目整体可行性财务分析、投资估算

2 ）对项目产品租售留进行财务评价，导出总收益匡算结果及敏感性分析

3 ）项目资金计划、总收益及风险评估

4 ）项目业态落位及租售留损益对项目本体资金安全的影响

核心要点：项目整体定位及建筑设计与后期业态匹配及

商户落位的一体化策划，贯穿投资分析及商业运营风险

预测，合理配置资源计划，制定应对措施，执行事前控

制前端控制。

七、商业地产项目的招商管理及执行

1 ）招商团队组建及培训

2 ）招商定位复核、经济效益分析及商户落位图调整

3 ）制定租金价格体系，确定相关租赁条件及费用标准

4 ）制定招商计划、品牌策略及针对不同商户资源的招商策略

5 ）建立招商标准流程，制作招商整体租务文件

6 ）项目招商及营销平面制作及推广活动

7 ）商装设计、营业设施配套及一次装修方案

8 ）招商工作的合同管理及客户资料管理、招商工作动态调整

9 ）项目不同功能物业经营模式建立

10 ）不同功能物业分支管理团队组建及绩效考核

11 ）商户二次装修、空间营造规范及物业管理方案

八、项目开业统筹及不同运营周期的运营管理体系（重点讲述）

第一讲：持有型商业开发阶段的营运管理

本次课开发阶段的营运管理，需要应对的问题有商业资金压

力大、收益培育期长、专业团队培养、客户资源储备、实际运营曲折五大难题。

1 、开业前营运管理文件的编制及报批

2 、招商营运部：《筹备期营运工作倒计时计划表》、《工作销项清单》、《物料准备清单》《装修守册》、《统一经营管理守册》、《租户手册》、《营业员手册》、《营运管理工作操作指引》

3 、营运管理资料的档案建立

4 、商户进场装修及现场管控初审商户装修资料、工程对接、手续办理、制定手则，租户进场现场管控及验收 5 、建立营运服务窗口建立总服务台、确定标准流程、物料采购与调试、收费项目的对接工作

6 、、团队组建与培训招商人员岗位转调的设定、招商转营运人员安排、人员培训

7 、开业前的准备工作开业前的检查和整改工作、服务管控（营业服务管理、投诉、各种表单）正常营运演练、开业庆典活

动、其它注意事项

第二讲：持有型商业培育期营运管理重点

持有型商业开发最大的不同就在于需要考虑商业营运。

营运管理应不断主动、适时地调整经营布局、优化品牌结构、形成经营优势。

1 、开业评估及品质管理

总结和评估、经营数据、客流分析、商户配合、企划活动等

2 、营运信息管理营运基础信息、营运状况信息、品牌资源信息、各类

3 、市场调研管理同行业竞争对手调研、消费者调研、商户调研

4 、业态调整及品牌调整管理分析与评估、关注商户经营状况、控制空铺率、经营过程中品牌调整

5 、经营规范及环境管理巡场管理与制度、营运标准与规范的管理、环境管理

6 、推广管理

第三讲：持有型商业成熟期营运管理重点

在持 有型 商 业运 作方 面 ，营 运管 理是 商 业项 目持 续发

展的 内在 动 力， 做好 商 业项 目后 期的 物 业管 理与 营运

管理 ，才 能 使商 业项 目 逐渐 步入 持续 稳 定从 而得 到市场的认可。

1 、信息化管理完善

2 、重大营运事件管理

3 、商户资质管理

4 、建立标准收费流程

5 、实行预警管理

6 、经营期业态调整及品牌调整

7 、商业运营数据的分析的手段

8 、租赁管理及调整

9 、完善客户关系及客诉管理

10 、品牌危机管理

11 、多种经营管理

12 、团队综合素质的培训与培养

营运信息数据报表

张老师

张志东老师

曾任中粮凯莱副总经理 ;

住建部 中国房地产研究会 主任专家委员 ;

全国知名实战商业地产操盘手;

中国房地产策划师联谊会 首席培训专家;

上海复旦大学商业地产研究所研究员;

房地产、物业管理领域客户服务专家;

清华、北大、复旦、交大等房地产总裁班、MBA\EMBA班特邀教授;

实战经验

曾任中粮置业凯莱高管参与《大悦城》城市综合体运营工作。并参与过、《君隆广场》、《星耀五洲》《中远万和城》等大型项目的顾问工作。从1999年开始从事企业培训工作，富而又精深的知识结构，形成了张老师深入浅出、间隔变换、疏密相间、融洽统一的授课风格。有上千小时的授课经验。善于利用成人学习的特点，针对中国学员在工作中的培训需求设计、实施有效的培训计划。他的授课风格独特，擅长在最短的时间内创建理想的学习环境和氛围，培养学员自信心，激励他们有效而独立地工作。

作为奥运会服务支持单位成员张志东先生为水立方的会务服务提供了专业的指导赢得了美誉。

教育经历：

2001 -2002：中澳MBA-La-torba大学，主修MBA课程

1986-1989 ：北京艺术设计院，主修工艺雕塑专业

2002-2003 ：国际房地产协会，获得国际注册物业管理经理

参与编制出版著作：《房地产策划师》劳动和社会保障部国家职业资格标准及教材、主讲教师

职业生涯：

现为清华大学领导力《房地产总裁班》客座讲师

曾任中粮凯莱副总经理

主管大悦城（HOPSCA）中国项目物业运营、城市综合体

2008年6月-2009年5月：戴德梁行（天津）总物业经理，主管项目星耀五洲城市综合体；君龙广场驻场经理。

2007年12月-2008年6月：北京达文中澳有限公司总经理助理

2004年-2007年4月：兴达集团东方夏威夷别墅项目、富达购物中心项目管理顾问

2002年3 月-2004年11 月：雨林房地产公司 总经理助理

1999年12 月-2002年2 月：北京万通鼎安国际公司（中国） ；总裁助理、万通大厦执行总经理。

主要操盘的项目：

天津星耀五洲 11000亩 综合业态 旅游休闲高尔夫、酒店、大型商业广场、别墅等高端楼盘 中粮大悦城系：天津大悦城、上海大悦城、西单大悦城 中远远洋国际城 君隆广场 城市综合体 （威斯丁酒店、公寓） 富达购物中心、凯博风尚购物广场 汇丰广场等大型商业项目

出版作品：

作为《中国房地产策划师》专家编写了教材及认证标准。

主讲课程：

《房地产客户心理分析与客户关系管理》

《招商致胜策略》

《二三线城市商业地产盈利模式》

《购物中心的招商策略及谈判》

《购物中心服务品质提升》

《购物中心管理经营管理实务》

《购物中心精细化管理实操》

《商业地产（城市综合体）项目定位与推广及招商策略》

《商业地产定位规划、招商策略与租务管理》，

《商业地产项目策划与招商运营》

《商业地产运营全价值链模式》

《商业地产 中心开业前，开业后的运营管理》

主要服务的客户：

保利、国贸、中远、神化集团、中国钢铁科技集团、凯莱、中粮、首钢、万科物业、仲量联行、戴德梁行、达文中澳、奥运水立方、星耀集团、兴达集团、香港新世界《武汉》物业公司、万通鼎安国际物业、方城物业、中关村玉渊潭商务科技园区等多家知名企业提供技术支持。

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