“活在当下”的土地增值税

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【课程对象】

房地产开发企业财务管理人员、税务师事务所业务经理等

【课程大纲】

一、宏观经济背景下的精准解读：土地增值税的今生来世

（一）当前税制改革中的土地增值税

1.后营改增时代，地方财政收支不平衡加剧背景下对“土增”的态度

2.以金税三期为基点对“土增”征收管理的联动

3.国地税机构合并后“土增”的具体安排

4.增值税扩围后，企业阵脚忙乱下对“土增”的冷落

5.社保转嫁+个税改革中，被遗忘的“土增”

6.减税降费在行动，“土增”在旁观望

（二）长期视角的土地增值税命运

1. 现行税制结构：十八大税种的安排

2. 我国税制改革蓝图

3. 土地增值税存在的合理性

二、以“全景拍摄”视角构建土地增值税系统

（一）土增的三大子系统：新房（85%清算、尾盘销售）旧房、土地

（二）土增的整体性认知

新房（清算85%）尾盘销售旧房土地

扣

除

项

目A 土地成本按照清算时单位成本扣除A土地成本A土地成本

B开发成本评估价格或按发票计算

C开发费用

D税金D税金D税金D税金

E加计扣除E加计扣除

（三）土增的核定征收：时代烙印的税收风险

三、直面土增核心问题

（一）新房：清算单位的界定

1. 清算单位界定对房地产开发企业的影响重大

2. 多业态下，清算单位的确定与选择

3. 清算单位确定后，成本分摊方法的适用与选择

4. 车位问题的全面剖析

5. 税收优惠的适用

6. 税收筹划：提前安排

（二）营改增对土地增值税的影响

1. “含税收入”与“不含税收入”引发的系列问题

2. 合法有效凭证与增值税发票的关系

3. 土地成本的变迁

4. 全税种透析后的联动变化

5. 金三+大数据+信用体系：信息透明化

（三）“旧房“中的密码

1. 新房与旧房的界定界限

2. 实践中“评估价格“的运用

3. 筹划宝典“核定“的前路

4. 商业地产运营中新旧的适用

（四）股权转让中土增税的纷纷扰扰

1. 国家税务总局文件所引发的“血案“

2. 房地产开发企业在实践中的案例与处理

（五）精装修中的税收安排

1. “毛坯+精装“方式的业务分析

2. 因地制宜的深入探讨

（六）“土地”转让过程中的土增税

1. 未经开发直接转让的土地使用权

2. 将生地变熟地后再转让的土地使用权

3. 转让在建工程涉及土增税

四、深入剖析土增细节问题

（一）土增税清算中收入的准确确定

1. 收入确认的要件与时点选择

2. 营改增后，增值税销售额与土增税收入的差异

3. 发票开具与收入确认的关系辨析

4. 精装修销售业务中，收入的处理

5. 商业地产中将自建项目用于自用或直接出租的收入确定

6. 视同销售业务的判定及收入的确认

7. 代收费用收入的处理

8. 未办理土地使用证转让收入

9. 售后返租业务收入确定

10. 车位收入的具体情况确认

（二）取得土地使用权所支付的金额

1. 内容的界定：是与否

2. 税费的处理

3. 与增值税问题相结合下的反思

4. 多种方式取得的土地，如何计算可扣除的土地成本金额

（三）开发土地和新建房及配套设施的成本

1. 税会差异的着重点：公共配套设施、开发间接费、售楼处与样板间、资本化利息支出

2. 公共配套设施的政策全览与应用

3. 开发间接费的划分依据

4. 售楼处与样板间的业务处理

5. “合同、发票、资金”三流一致在扣除项目中的关注

6. 预提费用的扣除规定

7. 大数据时代基于该项目扣除所进行的税收筹划安排的失效

（四）开发土地和新建房及配套设施的费用

1. 基本规定

2. 何为“能够按转让房地产项目计算分摊”

3. 金融机构证明

4. 企业所得税和土增税对资本化利息支出处理的差异

5. 其他规定

（五）与转让房地产有关的税金

1. 城市维护建设税

2. 印花税

3. 教育费附加及地方教育费附加

（六）加计20%扣除

1. 适用范围

2. 加计扣除基数的规定

（七）评估价格

1.转让旧房的评估价格

2.使用评估价格确定销售收入的情形

3.实践中评估价格的标准

（八）尾房销售中的土增税

1. 尾房销售收入的确定

2. 扣除项目金额的确定

3. 尾房销售的税收征收管理规定

4. 可否二次清算

五、房地产开发企业中特定业务处理

（一）融资与资金活动中的涉税问题

1. 集团内部资金往来的税务处理

2. 统借统还业务的税务处理

3. 信托业务的税务处理

（二）境外设计费用的涉税问题

1. 境外设计费涉及的全部税种及基本规定

2. 办理支付设计费过程中的基本流程

（三）商业地产中自持物业阶段的税务问题

1. 增值税进项税额的处理

2. 资产的后续计量

3. 自持阶段的城镇土地使用税和房产税问题

4. 再销售时的各税分析

六、内部税收风险管理体系构建

（一）税务风险管理目标：高、中、低

（二）税务风险管理具体策略

1.公司管理层与决策层的税收风险管理

2.公司税收风险管理内部控制制度

（1）发票管理制度

（2）合同管理制度

（3）具体税种管理制度

（4）税款缴纳与审批制度

（5）重大涉税事项管理制度

多方位多层次税收风险内控体系的构建，是企业税收风险管理体系的核心。

3.公司税收专业团队的建立

4.税收政策归集与应用

5.内部纳税风险识别体系

6.纳税评估体系

（三）税务风险监督管理

王老师

•讲师背景：

–注册税务师、注册会计师

–中国人民大学税收硕士

–中国注册高级纳税筹划师

–中国注册税务师协会 新星讲师

–中国注册税务师协会 执业规则撰写人

–辽宁总会计师协会 专业会员

–东北财经大学税收博士

–乐税网涉税实务讲师

–辽宁省地税系统 税收讲师

–内蒙古税务系统 税收讲师

–东北财经大学EDP中心 特邀讲师

•职业经历：

–中建地产 税务主管

–旭辉地产北京公司 税务经理

–北京中下企业平台 评审专家

–中国大企业税收研究所 研究员

–郴州市银业集团 税收顾问

主讲课程：

《个人所得税与社保转嫁》

《房地产开发企业全流程税收剖析》

《企业所得税汇算清缴—“面面观”》

《企业所得税税收优惠—新挑战与新担当》

《再议土地增值税》

《中小企业税收安排与筹划》

《基于纳税申报表视角的企业所得税汇算讲解》

《我国税制改革前沿动态》

《后营改增后时代—全新增值税制度深度解读》

《新时代经济背景下的企业所得税制度解读》

《企业所得税汇算清缴最新剖析与应用》

《新企业所得税纳税申报表填列讲解》

《个人所得税改革与社保征收制度改革—人力资本的变动与分析》

《最新个人所得税制度改革的全面深度剖析》

《后营改增时代—房地产开发企业税收政策分析与税收风险防范》

《后营改增时代—建筑施工企业税收政策分析与税收风险防范》

《PPP行业财税处理全方位解析》

《中小企业税收政策解析与应用》

《国地税合并后税收征管变革与企业涉税风险变化》

《CRS与个税改革后：高净值人群税收风险防控》

《深度解析“发票”的涉税风险与防控》

《地方税体系构建的思路与实践》

《我国税收营商环境优化的深入探讨》

《新时代我国纳税服务创新的探索与实践》

《高新技术企业涉税业务分析》

《土地增值税清算业务培训》

《自由贸易区（港）税收政策与规划》

《注册会计师—税法、经济法 科目》

《税务师— 税法一、税法二、涉税服务实务 科目》

《其他考试类税法相关科目的培训课程》

授课形式：

–理论功底：理论功底深厚，以宏观经济背景出发，透析税收政策的来龙去脉，知其然知其所以然

–实务能力：丰富的实务操作经验，以财务核算为基点的税收实务探讨

–授课经验：多场次面授课程，课堂氛围轻松、灵活，税收思维敏捷，知识积累深厚，深受学员敬戴

–针对性强：个性化客户的针对性问题，有的放矢，一一破解，可操作性为准则。

培训过的部分客户

内蒙古自治区旅游协会、大连市高新区税务局、辽宁省地方税务系统、用友集团呼伦贝尔分公司、乐税网、明基教育、东北财经大学网络学院、沈阳市税务干部培训学校、友邦保险北京公司、启宣教育等

学员评价：

–才华与颜值并存，本硕博税收专业功底深厚，对税收政策有深层次的把握，课程受益颇多。

–形象干练，语言精练，知识厚重。萦绕于税收知识的海洋，享受专业课堂的熏陶。

–以案说案，精准剖析。通过实务案例的讲解，带动税收思维的思考，举一反三效果倍增

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