商业地产盈利3大法宝“定位调研、商业总图定位与商业规划”及关键设计技术要点高级研讨会

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课程前言

这是一个商业地产飞速兴起繁荣发展的时代，各地规划的商业地产项目规模惊人，有些县级城市甚至动辄就要建一个体量在几十万平方米的商业项目，然而巨大的收益背后同样隐藏着巨大的风险——不少项目已经出现惨淡经营甚至倒闭的现象，导致大量社会资源的浪费和流失。

卖，还是租？不同经营模式间抉择让开发商们头疼不已。很多开发商目光短浅贪图快速回本，盲目选择经营模式，致使项目效益不能达到最大化。

如何在项目实施时规避风险发展效益？如何有效改善已有项目的经营现状？如何正确把握市场机会步入良性发展？本课程将解析各大知名地产商不同的经营模式，为您的决策提供系统参考。

■ 商业定位调研，商业地产的核心灵魂。如何避免同质化经营，如何合理定位目标人群——准确的商业定位既能保证项目树立的品牌形象又能保障项目的收益。我们将以具体的案例来详细地教授您商业地产定位之法。

■ 商业总图定位，站在巨人的肩膀上。优秀的总图定位能够令您和您公司紧跟领先的开发商步伐，走在时代的前沿，带来巨大的价值。如何发现、创造可能性，并找出最优的可能性——落实定位要求，既关乎项目的成败，同时也锁定了项目的最优价值；又如何通过拟定经济模型，计算项目成本，找到利润最大化的模式，这关乎开发商的生死。总图定位为何具备如此之高的附加值和技术含量？又如何进行总图定位？我们将带领您一探究竟。

■ 商业规划，划定项目的未来。如何设计引入的商家类型，如何成功地进行商业招商，如何合理地布局项目各层的业态，如何巧妙地引领人流通过所有商家门面，一流设计专家将结合典型案例一一解析动线设计各个要点。

拥有十几年商业地产实操经验，经手数十个项目的专家讲师，结合诸多知名地产商的典型案例，系统讲授商业地产盈利的三大法宝——商业定位调研、商业总图定位以及商业规划，使您在商业地产危机和挑战并存的重要时期，能够更好把握市场机会，规避风险，创造更高效益

课程对象：

房地产企业及相关企业的董事长、总经理、定位总监、产品研发总监、招商总监、技术总监、总建筑师、规划设计经理等

课程大纲：

引言

第一章 商业地产概况

1.1商业地产的本质和价值

1.2商业地产的分类与前景

1.3 2014年最具影响力十大商业项目（天津大悦城、成都太古里、北京新光天地、成都ifs、武汉汉秀与万达电影乐园、广州天环广场、希慎广场、上海k11、格林木购物中心、侨福芳草地）

研讨案例

第二章 商业项目 定位调研

2.1 商业地产开发前期定位重要性及手段

2.2 商业地产定位实施步骤

2.2.1商圈的确定和研究

2.2.2需求面调研

2.2.2.1经济环境的分析

2.2.2.2区域城市结构调查

2.2.2.3消费者消费行为调查

2.2.3竞争面调研

2.2.3.1区域零售业结构调查

2.2.3.2典型性调查与研究

2.2.3.3商业地产的供应量分析

2.2.4 供给面调研

2.2.4.1商业发展规划

2.2.4.2 立地条件研究

研讨案例

第三章 商业项目 总图定位

3.1 商业地产开发模式的过去与现在----总图定位的重要性

3.2 总图定位基本介绍

3.2.1 总图定位的定义

3.2.2 总图定位的流程

3.2.3 总图定位的价值

研讨案例

3.3 大型案例解析总图定位

3.3.1 总图定位第一弹 产品定位

3.3.2 总图定位第二弹 产品全案配比

3.3.3 总图定位第三弹 项目投入产出测算

3.3.4 总图定位第四弹 总图初步强排

3.3.5 总图定位第五弹 地块现场调研

3.3.6 总图定位第六弹 总图比选

3.3.7 总图定位第七弹 总图细部调整

3.3.8总图定位第八弹 总图人流动线设计

研讨案例

第四章 商业项目 商业规划

4.1 商业地产盈利模式

4.1.1与盈利模式息息相关的一对概念： 持有和销售

4.1.2国内知名地产产品与盈利模式分析：华润、宝龙、恒隆、凯德

4.1.3盈利模式类型汇总

1）外资房地产

2）中资房地产

3）中资主力店

4）信托基金类

4.1.4商业地产盈利模式成功案例分析

4.1.5盈利模式类型对比

4.2商业地产与商业规划

4.2.1 为什么要提商业规划

1）上海典型案例介绍（K11）

2）开发商和建筑师双方的困惑

3）常见的设计误区

4.2.2 商业规划的概念和重要性

1）商业规划的概念

2）商业规划的过程

3）商业规划的三个层次

4.2.3 商业规划的基本内容

4.2.3.1动线规划

1）外部交通

举例：商业综合体和轨交的结合

2）内部动线：

阴线、阳线

动线设计原则

不同类型动线案例

举例：内部交通动线设计

3）商业项目规划核心关注点

4.2.3.2业态搭配与空间规划

1）业态的选择与业态的比例

2）业态布局的三大原则与三大规律（业态组合设计的要点与心得）

3）主力店与次主力店的确定

第五章 商业项目 如何实现精准定位

5.1 设计 设计公司的选择及设计阶段的成本控制和优化

5.2 施工 施工阶段工期控制和施工注意事项

5.3 招商 大主力店的选取及针对商业环境的立地调研和前期定位

5.4 运营 万达外街经营失败的教训及购物中心成功运营的秘诀

研讨案例

第六章 新时代商业地产的机遇与挑战

6.1 电商对商业地产的冲击

6.2 主题商业新体验

6.3 凯德“轻资产”模式

第七章 商业地产设计趋势与设计技术要点

7.1商业地产规划发展趋势

7.1.1 MALL的定位的变化

1）社区Mall

2）生活Mall

7.1.2 MALL的大小的发展

3~12万方的Mall的规划布局与建筑要求的不同

7.1.3 MALL的功能的发展

以万达的四代产品为例，MALL由单一购物性质发展成为娱乐、文化、餐饮等体验性综合性购物场所。

7.1.4 MALL的创新

1）同质化的破局之道（天津大悦城）

2）实体商业与电商的对抗

3）体验式消费时代来临

——体验式消费的构成

——体验式消费的营造

案例介绍：法石街区

Zaha Hadid的商业空间体验

4）百花齐放的体验式商业地产

关于城市肌理体验：

上海新天地、上海老码头、新加坡克拉克码头等

关于建筑形态空间的体验：

上海国际客运中心、吉隆坡升喜购物中心、土耳其Kanyon等

关于环境主题的体验：

自然、文化、艺术、主题等

7.3商业地产设计的技术要点

7.3.1 交通设计

1）入口及大堂的动线

2）中庭的动线规划

3）步行街的动线规划

4）楼层间水平动线规划

5）楼层间垂直动线规划

6）地下停车场（案例：绿地地下车库设计的39个极致细节）

7.3.2 功能分区

1）业态垂直分布方式

2）业态水平分布方式

3）后勤区

7.3.3 空间设计

商场的主要建筑设计参数

设计评审要点

空间节点设计：

1）中庭设计

2）入口广场

3）商业广场

4）下沉广场

5）平台及天桥连廊

6）屋顶空间

7.3.4 环境设计

1）室外环境设计

2）照明设计

3）标识设计

4）细节小品设计

7.3.5 造型设计

7.3.5.1商业建筑外部空间分析

7.3.5.2商业建筑外立面再认识

7.3.5.3商业建筑外立面设计特点

1）商业性

2）城市设计协调性

3）人文性

7.3.5.4商业建筑外立面设计的原则

1）整体性原则

2）人性化原则

3）经济性原则

7.3.5.4重点案例分析

7.3.5.5商业建筑外立面设计流行趋势

7.3.5.6商业项目技术要求总结

7.3.6 新消防规范对购物中心的影响

宋老师

讲师介绍：

商业地产资深人士;

高级建筑师;

国家一级注册建筑师 ;

浙江省重点项目 评标专家;

商业地产香港上市公司 集团设计中心 总经理;

实战经验：

20年一线甲级设计院设计管理经验，曾任所长，院副总建筑师等岗位，熟稔商业、高端住宅、酒店、公建多业态类型，设计及管理技术能力卓越。所主持的项目多次获得钱江杯优秀设计奖、白玉兰、全国人居经典等大奖。有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。

5年房地产公司总部设计管理经验。目前任职香港上市商业地产标杆龙头企业，曾任区域副总经理，集团设计中心总经理，集团总建筑师,集团研发定位中心总经理等岗位。

统筹管理全国超25个商业综合体的项目定位、规划设计、及设计实施等全方位的工作。从产品定位、概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计到配合施工各个阶段的设计任务及相关勘察工作，有效控制勘察设计进度和质量。

主讲课程：

《商业地产项目前期市场调研与商业总图定位》

《商业地产盈利3大法宝与设计关键技术要点研讨会》

《商业综合体规划设计核心价值挖掘与盈利模式指引下的设计趋势解析》

《设计管理与跨界协同》

《社区级商业地产-总图定位业态布局及动线规划》

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