利润为王—标杆房企成本与招标采购管控案例实操解析

利润为王—标杆房企成本与招标采购管控案例实操解析

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课程背景

随着国家对房地产行业的调控，行业销售规模和利润快速下滑，为保证企业生命线的现金流，各大企业均加大对招标采购控制和成本优化的关注，“降成本就是保利润”。如何进一步提高招标采购控制水平，在保证品质和效果的同时系统性的优化降低成本，减少无效成本支出，成为企业持续扩张的关键一环，恰好招标采购阶段属于成本管控的重要环节，“招标采购管控，抠出利润”是作为招标采购人员的经营之魂。效率、成本、质量三赢的供应链，将成为房企的核心竞争力。招标采购的成熟度及精准度，直接影响到产品的品质和成本，企业因招标采购管理不到位，造成迟迟不能交房的不乏其例，招标采购管理是一个企业必须认真关注和用心研究的课题。

中海强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂，本课程向同行深度剖析中海地产在中国地产界利润第一的前因后果。中海地产净利润复合增长率达到44.7%，远高于万科的33%，其根本原因之一，在于对开发环节成本管理、招标采购的优秀管控，本课程深度揭密中海成本管理、招标采购控制做法。

课程收益

1、破解标杆房地产项目全过程成本管控、招标采购管控与供应商管理操作之道，从战略角度帮助房地产企业对全过程招标采购精细化管理进行规划；

2、提供房地产企业全过程成本管理、招标采购精细化管理的标准和方法，超级实战，拿来即用；

3、大量中海等标杆房企成本管理、招标采购管控实操工具资料供学员参考、借鉴、落地、通俗易懂，让您稍加修改即刻应用；

4、通过学习中海地产成本管理、招标采购管控思路，老师现场教大家如何通过中海地产的成本管理、招标采购管控思路运用到中小企业房地产招标采购流程中；如何提高中高层招标采购管控能力。

课程对象

1.房地产企业及相关企业的董事长、总经理、副总经理、总监等高级管理人员或后备人才。

2.成本合约部、采购部部门负责人及专业技术管理人员。

3.设计管理部、计划运营部、工程部等部门负责人和核心专业骨干。

【课程大纲】

第一篇:标杆地产全过程成本管控要点实操讲解

（一）房地产项目决策及拿地阶段的成本管控

投资估算以及目标成本编制讲解

案例：中海地产目标成本科目

土地成本、（2）前期费用、（3）建安成本、（4）其他直接费用、

（5）利息费用、（6）公司管理费用、（7）销售费用、（8）税金

（二）房地产规划与设计阶段成本管控

设计阶段成本管理的基本逻辑

强排设计--项目拓展阶段的成本估算

概念设计--项目策划阶段的成本测算

规划方案设计阶段的成本优化

项目交工标准设计

扩初设计、施工图设计--单体建筑设计优化及成本预算

管网规划设计优化

园林景观设计管理

设计阶段后期成本优化

设计阶段成本管理与优化的保障

案例：中海地产方案设计阶段控制重点部位

（三）房地产施工交叉作业阶段成本管控

动态成本管控讲解

案例1：中海地产动态成本管控讲解

施工交叉作业成本管控讲解

2.1总包单位施工环节成本管控部位

案例1：结合中海地产、恒大地产以及个人施工经验对总包单位进行施工成本管控

2.2分包单位施工环节成本管控部位

案例1：结合中海地产、恒大地产以及个人经验对分包单位进行施工成本管控

2.3精装修单位施工环节成本管控部位

案例1：结合中海地产、恒大地产以及个人经验对精装修单位进行施工成本管控

工程签证审核技巧讲解

3.1工程签证单

3.1.1工程签证附件（工程联系单、工程量确认单、工程设计变更单、工程技术核定单、会议纪要）

3.1.2工程签证预算书

案例1：分享个人审核思路以及技巧

材料认质认价询价技巧讲解（主要寻到厂家底价）

案例1：分享个人询价方法以及技巧

工程进度款审核讲解（主要避免超付款现象）

案例1：分享个人经验审核方案以及技巧

房建工程施工工艺成本管控讲解（熟悉施工工艺也是对成本把控的重点）

案例1：分享个人施工经验以及施工工艺对成本的影响

（四）房地产财务竣工决算阶段成本管控

配合财务做好竣工决算清算工作

配合财务做好建安成本编制

配合财务做好土地增值税测算工作

案例1:分享个人工作经验

第二篇：房地产全过程招标采购管控策略案例分析

第一部分：合约策划关键节点以及难点案例分析

一、招标分判工作开展的前置条件

（1）有合格的施工图纸（若无图发标，最后一次议标前发放合格的施工图纸）

（2）有合理的单项分判成本控制值

（3）有明确的项目发展工期要求等

二、合约策划报告编制

（1）合约管理架构

（2）合约分判总体思路

（3）标段划分

（4）工程量清单编制原则

（5）人员配置总结

（6）工程款支付比例

（7）工程合约分判计划表（包含：计价方式、设计样板、投标样板）

（8）建安成本控制目标

（9）建安成本控制重点

（10）建安成本控制措施

三、工程分判详细计划表编制依据

（1）根据项目全景计划编制

（2）根据项目实际施工进度进行动态调整

（3）严格把控各工程招标时间

案例：工程分判计划详细时间表

案例：全景计划运营图、

案例：中小企项目全景计划

案例：合约策划报告详细分析

第二部分：招标分判过程各个环节重点难点案例分析

一、企业招标文件以及合同标准模板的建立

（1）招标文件编制总思路以及重要节点把控

（2）招标文件内容组成以及重要节点分析

（3）招标清单种类选择利弊分析

（4）企业招标清单组成内容分析

案例：工程类招标文件以及合同标准模板

案例：甲供材招标文件以及合同标准模板

案例：服务类招标文件以及合同标准模板

二、招标采购人员如何进行跨部门有效沟通

（1）招采人员与设计管理人员有效协同及沟通内容

（2）招采人员与工程人员有效协同及沟通内容

（3）招采人员与成本人员有效协同及沟通内容

（4）招采人员与财务人员有效协同及沟通内容

案例：中海底产招采人员跨部门沟通案例分析

三、招标采购流程各环节重点把控案例分析

（1）招标分判工作计划

（2）投标单位审批

（3）招标文件评审

（4）招标样板评审

（5）各投标单位领纸质版招标文件注意事项

（6）通过电子邮件发送招标文件注意事项

（7）招标资料组成（招标文件、招标清单、招标图纸）

（8）招标答疑

（9）截标

（10）开标

（11）清标、评标（如何进行清标以及评标）

（12）议标（商务谈判）技巧

（13）定标报告（包括经济标和技术标）

（14）定标

（15）合同中标单位的审批

（16）中标通知书

（17）合同签约（如何提高合同签订效率）

案例：中海地产招标分判程序案例以及相应表格讲解

案例：中海地产致各投标单位的一封信及投标单位承诺函

四、如何提高中高层招标采购商务谈判能力

（1）如何判断投标人投标报价的合理性

（2）中高层领导如何进行有效的商务谈判

（3）中高层领导进行商务谈判的具体内容

案例：分享个人商务谈判的技巧和思路

五、同一标段选择多家施工企业的优劣势

（1）主体工程选择两家总包单位的优劣势

（2）外墙装饰工程选择多家施工单位的优劣势

（3）精装修工程选择多家施工单位的优劣势

案例：分析中海地产单位选择的实际案例分析

第三部分：合同履约阶段合同日常管理以及如何避免各分部分项工程履约过程的索赔事项

一、房地产合同日常工作管理案例分析

（1）如何进行合约交底

（2）合同执行过程中的往来函件

（3）合同付款

（4）工程价款变更审核

（5）工程指令价款审核

（6）合约月报

（7）暂定总价工程合同

（8）设备、材料合同暂定量转应供量

二、如何避免各分部分项工程合同履约阶段产生索赔事项

（1）土石方工程与总包单位容易扯皮事项

（2）基坑支护及降水工程容易扯皮事项

（3）工程桩（钻孔灌注桩、人工挖孔桩、预制管桩）施工过程存在争议事项

（4）总承包工程施工过程容易发生索赔事宜

（5）总承包单位以及精装修单位、甲供单位存在交叉作业容易发生扯皮事件

（6）消防安装工程容易索赔事项

（7）园林景观工程施工过程的索赔事项

（8）甲供物资材料损耗产生的扯皮事项

（9）外墙装饰工程施工工艺产生扯皮事项

（10）铝合金门窗工程施工交叉作业产生扯皮事项

（11）电梯招标采购工程施工交叉作业产生扯皮事项

案例：中海地产各分项分部工程合同范围以及界限不连续性导致执行过程存在扯皮事件案例分析

案例：中海地产合同管理工作程序案例分析

案例：中海地产工程指令管理工作程序

案例：中海地产合同外综合单价分析表（模板）

第四部分：项目集中采购管理案例分析

一、如何通过集中采购降低工程成本

（1）集中采购的优势

（2）集中采购管理

（3）配合完成集中采购合作商的履约评价

（4）配合地区公司完成项目物资选型工作

（5）项目采购合同价格确认管理

（6）项目合同签署流程管理

（7）付款、验收和结算

案例：中海地产项目集中采购案例以及相关表格分析

第五部分：甲供物资管理工作案例分析

一、如何有效控制甲供物资损耗

（1）物资采购合同约定损耗率

（2）甲乙双方共同管控甲供材料

（3）如何把控甲供材料供货工程量

案例：批量甲供材料合同案例分析

案例：分享如何处理甲供材料超出合同约定损耗率

二、现场甲供物资的管理思路

（1）甲供物资应供量管理

（2）采购数量与应供数量的对应管理

（3）采购样板管理

（4）货期及物资采办管理

（6）甲供物资供货计划管理

（7）到货准备

（8）物资卸货及看管管理

（9）验收、接收管理

（10）物资使用管理

（11）甲供物资节超管理

（12）物资数量结算管理

案例：中海地产甲供物资管理工程程序案例分析以及相应表格

第六部分：合约文档管理工作案例分析

一、项目合约档案库管理

（1）图纸及工程指令资料库

（2）招标资料管理

（3）工程合同及结算资料库

二、物资合同及结算资料库

（1）资料的保密管理

（2）资料的借阅管理

（3）资料的移交及保管

案例：中海地产合约资料文档管理案例分析

第七部分：项目招标采购后评估案例分析

（1）项目分判完成里程碑

（2）重视工程、合约策划

（3）合约分判模式

（4）合约管理架构

（5）项目成本配置与优化

（6）引进顾问公司的作用

（7）合作商资源的建立及选择要求

（8）合约具体招标阶段的要点梳理

（9）各专业分判要点总结

王老师

房地产成本管理实战专家、海南省评标专家，具有高级工程师职称、原中海地产、恒大地产区域公司成本高管，现任某知名房地产企业成本合约部总监。

15年标杆房地产企业成本管控、工程预结算、招采、合同管理工作经历。有超过10年工程造价实操、成本管控、工程招投标实操培训讲课经验。曾任职于中建七局、恒大地产、中海地产等标杆甲乙方单位。对房地产企业成本管控、招标采购流程、合同管理均有自已独到见解；对土建工程、装饰工程、市政工程、园林景观工程工程、钢结构、人防工程、空调工程、消防工程、水电工程、智能化工程、电梯工程、柴油发电机等工程预结算以及各项经济指标有丰富的实操经历。

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