金税四期及全电发票背景下：土地增值税清算实务关键问题及税务规划应对策略

金税四期及全电发票背景下：土地增值税清算实务关键问题及税务规划应对策略

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【课程背景】

在“房住不炒”和提升财政赤字率有效保障民生以及支持实体经济发展的宏观背景下，土地增值税作为地方政府收入的重要组成部分，将在稳定财政收支平衡发挥更加重要作用。后疫情时代，减税降费背景下税务机关通过土地增值税清算来增加财政收入的能动性越来越强，进入清算阶段的项目则面临更严格的政策执行，同时又将面临在金税四期智慧税务监管下的难点痛点问题，全电发票之下应注意的事项，房地产企业怎么办？

土地增值税作为一项税收政策复杂，明显具有各地方特色的税种，在清算过程中，存在大量的不确定性，以及争议性的实操问题，稍有不慎，企业都有可能多交税金。

如何通过事前模拟清算，提前弥补清算风险，或者降低清算风险，设计最有利的清算方案，获得房地产开发过程中最后一块税务利润，是每个房企都必须要面对的实操问题。

【课程收益】

本课程授课讲师结合20年的房地产财税咨询落地经验，以及各地土地增值税清算实操经验，以土地增值税清算管理要素为主线，结合实践咨询案例，逐一分析如何降低企业土地增值税清算风险，获得土地增值税清算收益，对企业开展土地增值税清算，具有很强的实操指导意义。

【课程对象】

房地产相关企业的董事长、总经理、总会计师、首席财务官、财务总监、财务经理、税务总监与经理及主管、投资拓展部门及开发报建部门相关负责人。

【课程大纲】

一、金税四期及全电发票对房地产税收管理的影响

1、金税四期对房地产税收管理的影响及应对策略；

2、全电发票对房地产税收管理的影响及应对策略

二、清算形势及关键政策解析

（一）目前土地增值税清算形势分析及应对策略

（二）关键土地增值税清算文件解读及应用

三、清算核心要素关键问题及税务规划应对策略

（一）税务机关土地增值税清算审核流程及应对策略

税务机关清算案例：案例解析及清算实务应对策略

案例：土地增值税清算资料清单解析

（二）土地增值税清算六大关键要素

咨询案例：土地增值税清算心得

（三）清算条件及税务规划关键

咨询案例：如何主动利用清算条件，少交土地增值税

（四）清算单位确认及税务规划关键

咨询案例：关于清算单位确认实操清算案例

（五）清算产品类型及税务规划关键

咨询案例：二分法还是三分法

（六）普通住宅涉税管控关键及税务规划

司法判决案例：普通住宅与非普通住宅未分开核算的清算判决案例

（七）车位涉税关键及税务规划

1、车位的常见类型

2、不同类型车位各地清算政策规定；

案例：不同清算政策下车位清算影响分析及应对策略

四、收入类事项关键问题及税务规划应对策略

（一）预售收入土地增值税管控关键及账务处理

（二）不同销售策略下销售收入确认原则

1、随房价一起收取的装修费收入处理原则及应对策略；

2、按政府指导价和限价等非市场定价方式下销售收入确认原则及应对策略；

3、不同销售代理模式下销售收入确认原则及应对策略；

（三）价格明显偏低涉税风险管控及应对策略

司法判决案例：价格明显偏低的清算判决案例

（四）确定土地增值税清算收入时点关键策略

咨询案例：土地增值税清算收入时点实操案例

五、成本类事项关键问题及税务规划应对策略

（一）土地增值税下成本管理常见财税风险问题

（二）成本分摊方法及清算实务关键策略

（三）在政府土地出让时，纳税人通过“招拍挂”方式取得土地，所支付的拍卖佣金能否扣除？

（四）一般计税方式下土地增值税土地成本如何确认

（五）土地成本分摊涉税管控关键

司法判决案例：土地成本分摊方案的清算判决案例

咨询案例：不同分摊方法下清算方案对比案例

（六）拆迁成本的涉税管控关键

稽查案例：拆迁成本土地增值税清算案例

（六）隐蔽工程自查中应注意事项

稽查案例：某房开企业被税务稽查补税加罚款逾2.4亿元

（七）土地增值税清算成本是否可以预提

咨询案例：清算后未建设公配成本如何处理？

（八）建筑安装成本等房地产开发成本偏高如何处理

（九）装修成本加计扣除问题

咨询案例：如何签订精装修合同

实操关键：软装成本如何扣除

（十）公共配套如何认定

咨询案例：无法移交的公配如何认定实操案例

（十一）红线外的公配实施如何处理

（十二）公司架构设计与开发间接费用

咨询案例：公司架构设计实操案例

六、清算关键实务及税务规划应对策略

（一）土地增值税清算综合案例

咨询案例：清算八步曲

（二）完工年度后土地增值税清算税金处理原则及应对策略；

（三）土地增值清算后企业所得税退税；

（四）土地增值税二次清算及应对策略；

程老师

注册会计师，财税工作20年，超过10年房地产财税管理咨询经验，服务超过100个房地产税务咨询项目，培训学员超过数万人，积累了大量的客户及学员答疑案例。程老师热衷于“传道授业”，业余时间为多家房地产企业提供内训、咨询等全程深入服务。广东省房协、惠州房协、汕头房协、江门房协、梅州房协等各地房协讲师，正保远程教育集团、纳税人俱乐部、税友集团、赛普爱德公司签约讲师，为包括部分内训客户：绿城中国、万科地产、深汕城投、临港城投、株洲城投、中洲地产（原长城地产）、天安数码城集团、正荣地产、路劲地产、嘉华地产、鑫苑地产、卓越地产、海南高速、海南路桥、海南双大、海南实业（供销社地产）、海亮地产、温氏集团、美涂士地产、双汇集团、楷林置业、方直集团、华邦地产等众多的房地产企业提供内训、咨询等全程深入服务。

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