智慧税务、新系统深度解析房开企业涉税高风险及其合规方案与合同控税实务专题

智慧税务、新系统深度解析房开企业涉税高风险及其合规方案与合同控税实务专题

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【课程背景】

2021年3月，中办、国办“税务意见”，要求进一步深化金税四期建设，开启了国家层面税务征管现代化的顶层设计。随着金税四期各个子系统的开发及运行，税务部门已逐步进入税收大数据“以数治税”、智慧税务新系统时代；同时，两办税务意见完成了新时代税务工作重心从服务向执法、监管、稽查的根本转变。也从此，高净值高收入人群、股权转让及八大行业成为税务稽查的新重点，与房开企业密切相关的发票虚开稽查重点的建筑业也一直身处其中。

智慧税务新系统通过多项新功能，促使房开企业财务、税务和业务等部门优化发展，做到业财法税适度融合，实现房开企业合规发展。否则，在目前房开企业普遍不景气的大背景下，很多房开企业将提前倒在税务合规的门槛上。

如何灵活运用好房开企业税收政策，既防控涉税风险，又不缴纳冤枉税，甚至实现合理节约纳税；通过合同招标，使用好EPCM、EPC，将财税管理的精细化要求与房开企业全流程管理相结合！

房开企业的新形势：保交楼及近期银行政策；社保入税；房开企业的新业务拓展；房开企业合同控税。

【课程亮点】

顶层设计下，金四系统各发展阶段深度解析及房开企业涉税风险应对。

银税双车道跑数、社保真正全面比对。

金四第一阶段最重要数电票、各类房开税务凭证风险管控及发票虚开应对。

稽查四分离总模式；稽查实务、多税种房开企业稽查案例解析。

保交楼及新业务拓展；房开企业合同控税实操及与建筑企业的税负博弈。

【课程收益】

参加人员将深入学习上述房开行业税收大数据“以数治税”、智慧税务，特别是新系统、强监管、税务工作重点等全部内容。

房开企业融资模式、个人所得税股权热点实操，企业所得税扣除凭证管理公告最新解读。深度学习房开企业税务虚开与刑事虚开及其比较分析，帮助房开企业主动规避多税种异常凭证及虚开发票高风险、掌握凭证及发票合规的原理和实操。房开企业如何树立风险防范意识，规避税务风险，平稳度过虚开高发期？

电子专票生命周期及数据流；全新“一户式”的管理模式；数电票的全链式动态监控；发票明细数据进入申报比对；新系统下，异常、虚开发票的链式追踪法；收入准则合同五步法；银行数据在税务上的应用前景、对房开企业的深远影响及房开企业合规应对；电子入账、自动算税对房开企业的致命影响及房开企业合规管控；征管系统与新系统的关联；新系统的不同发展阶段；房开企业如何适应智慧税务新时代。

稽查四分离总模式、稽查实务、案例解析及房开企业合规性风险应对。

老板财税解析及合规性管控：新时代合规倒数时间下的发票检查、业财法税各方向融合、房开企业经营现金管理、股权管理、分权制衡（合规）及集权形成拳头合力、从内向外的内外账整合。房开企业老板个人财富管理（私人财富如何规避涉企风险）。

【授课对象】

房开企业老总、财务总监、税务总监、财税经理及相关人员；社会中介人员

【课程大纲】

第一部分 金四系统背景、特点、内容、房开企业主要涉税风险点

一、顶层设计之金税四期与税收现代化

1.两办意见下，税务新系统顶层设计趋势分析

2.金税四期的概念、内涵、三个发展阶段及智慧税务新目标

3.征管法原来的修订难点及新系统算税强大功能下的解决之道

4.银税联网的实质、进展、趋势，企业高风险点及应对之道

5.征管法修订难点（新系统让难点不再困难）

6.新个税再次启程

（扣缴义务人未扣缴、持有及转让上市公司限售股、转让上市公司股票）

后疫情时代发展目标之建设现代化产业体系

房企监管融资三条红线到信贷、债券、股权托市三支金箭

房企明日之星项目

二、顶层设计之新系统带来的征管革命性变革（1.新时代重大变化）

1.金税三期继续开发，风险管理模块延续企业涉税风险

2.新系统下，房开企业税务风险管控

（建筑平台用工、社保落地、股权转让、经营所得、双高人群等高风险）

银税网络双向跑数，让企业风险最大化

“123456”，六级金税四期主体架构

三、最重要大数据：数电票等票种信息及其风险管控（2.现状及发展）

1.数电票“三全”特定环境态下的票种情况及其风险管控

2.数电票为房开企业税务风险管理带来的挑战及合规管控

3.企业所得税税前扣除凭证管理公告关键规定及风险管控

4.由增值税、企业所得税起步，发票成为房开企业各税费申报预填制基础

5.房开企业发票重点要点

6.2023年，打击涉票违法犯罪工作重点

四、业财法税深度融合，智慧税务新系统下企业必然选择（3.阶段性目标）

1.未税即关联、智慧税务自动计算纳税金额，使房开企业业财深度融合

2.合同是重中之重，房开企业纳税义务发生时间、发票涉税内容

3.业务是基础，合同是主线；财务电子帐，税收自动算，风险变无限

4.新系统倒逼房开企业业财法税深度融合，帮助企业走出合规之路

5.房开、建筑业收入准则合同五步法

第二部分 金四系统第一阶段主要用途及未来发展趋势

五、虚开增值税专用发票政策变化及最新趋势

1.税务及刑事虚开发票定义及其对比分析

2.从1995年执行至今的三流一致到N流一致

3.善意（非善意）取得虚开发票及其对应处理

4.不得抵扣规定、《已证实虚开通知单》是否可刑事起诉

5.虚开补税条件及罚款规定

6.在虚开定性中，发生变化的39号公告

（挂靠企业、先卖后买新规定）

最高检2020年意见中，虚开罪的最新界定

房开业务中，建筑集团内的分包开票，是虚开吗？

9.房开企业税务及刑事发票风险及其合规管控

六、新系统如何快速锁定异常及虚开发票（4.工具）

1.新系统实施发票明细数据比对及其重大涉税风险

2.新系统下，房开企业发票虚开的链式追踪法

3.新系统下，房开企业全新“一户式”管理

七、税务稽查及房开企业合规应对

1.稽查四分离管理总模式

2.分税种、房开企业 稽查实务及案例解析

3.房开企业风险应对、合规性转化

八、“合规财税”新理念、新战略

1.《增值税发票风险管理办法（试行）》

2.《企业合规管理办法》

......

5.财务，做实账，内外账统一；税务，报实税；法务，房开合同管理；业务，合规（企业合规检查：发票检查、涉税检查、合同检查、资金链检查、现金检查、财务报表检查、上下游企业“检查”）

九、新系统其它新功能及未来发展趋势（5.总目标）

......

N.其它各个相关子系统！

第三部分 最新房开企业财税政策、纳税规划

十、房开企业融资模式

1.集团内无偿拆借

2.集团内统借统还

3.基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）特殊性税务处理

4.房开企业参与PPP项目知识点

5.房开企业间明股实债的税收政策规定

十一、房开企业（全部）涉税工作

1.房开企业资质二级新等级标准及建筑资质新标准

2.农村集体土地经营权流转

农村集体经营性建设用地直接入市

小产权房的发展方向

3.农用地转为国有建设用地

4.国有建设用地的无偿使用

5.国有建设用地的有偿使用

土地招标、土地拍卖、土地挂牌、协议出让

6.土地出让、转让的区别及各自特点

7.房地产项目公司及项目开发流程

8.土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款及增值税扣除规定

9.土地前期开发费用、土地出让收益及增值税扣除规定

10.前述土地价款在增值税中的扣除规定

11.开发规费、拆迁还房及涉税规定

12.申请设立项目公司注意事项

特殊的房地产带押过户

13.建筑工程总承包、分包与转包

14.劳务派遣服务、人力资源外包服务与社保最新管理理念

15.预售制与房开企业不征税发票

取消预售制后，还有不征税发票吗

16.环境保护税简介及房地产项目建筑扬尘环保税征税案例

17.房地产项目开发阶段、销售阶段涉及税种

18.房开企业建设一定比例的廉租房等无偿移交给政府部门，是否涉税

19.房地产项目的企业所得税规定

20.房地产项目的土地增值税规定

21.房地产项目的其他税费

22.房地产项目自持阶段税费

23.房地产项目租赁阶段税费

24.若干特殊业务

质押保证金开票时点

混合销售与兼有不同税率

差额征税概述及差额计税但可以全额开具增值税专票的房开企业案例

十二、房开企业与建筑企业的税负博弈

1.建筑施工企业是简易计税还是一般计税：

2.老项目、清包工、甲供材的特殊一般计税

3.特殊甲供材的必须简易计税

4.房地产项目大型设备由谁出资、由谁抵扣

5.建筑工程总承包内部分包的特殊税务规定

6.建筑工人（主体是农民工）的社会保险从甲方代缴纳发生的重大变化

十三、房开企业合同控税实操

1.合同入手转型管理

2.一把手工程是保障

3.合同决定业务流程

4.合同决定融资优惠

5.合同决定票价开具

6.合同决定企业税负

7.混合销售税率税负

8.兼有不同税率税负

9.多套方案以利谈判

10.增值税纳税义务发生时间与专用发票开具

11.印花税法下的各类合同新规

李老师

国内高端税收管理专家，国家税务总局人才库首批专家成员、多税种管理及稽查专家，全国税务系统业务能力升级和领导胜任力测试命题专家库成员，国家《税务管理师》证书编委，房开、建筑业全国授课名师。全国营改增政策、增值税管理系统、金税工程专家组成员。国家税务总局资深授课教师，中央财经大学研究员，在中国社科院研究生院等多所高校、税务培训学院任课座教授，多家培训机构授课。财税畅销著作《增值税专用发票虚开的判定与预防 第二版》《 2020新版企业财税热点解读与纳税筹划》《税收实体制度风险管理》《税收程序制度风险管理》主编。

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