房地产企业“营改增”应对与资本运作策略专题班通知

房地产企业“营改增”应对与资本运作策略专题班通知

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‖专题背景‖

营改增大潮即将来临，增值税价外税将会颠覆营业税下的价内税体系，工程造价、预决算、招投标、合同、议价模式、价格体系、内控指标、财管制度、投融资模式、业务流程改造等新体系将以价外税重塑。当务之急，是应让企业的所有管理人员、业务人员与财务人员尽快进入“增值税”状态，建立在公司领导层指导下以财务部门为中心的营改增应对体系，按照增值税思维对企业进行全方位设计，使企业价值链提升。

资本交易是市场经济的主旋律，总局在59号文、4号公告、13号公告、51号公告的基础上，又连续下发109、116、67、5、37号等文件，覆盖资本运作7大税种，不准确把握这些文件，无异于在阳光下裸奔，风险不言而喻；不灵活运用这些文件，无异于披上沉重的枷锁，企业不堪重负；

2015年资本交易项目被列为指令性检查项目。从资本交易的外部环境看—税务部门对资本交易税收的重视程度不断提高，从资本交易本身的特点看—业务的复杂导致经济实质和税务属性的判断愈加困难，资本交易的税务处理都面临诸多的不确定性，进而形成了税务风险。相应的，企业加强对自身资本交易的税务管理必然成为其经营管理的一个重要方面。

有人把营改增比喻成狮子，我们不一定要跑过狮子，但我们一定要跑过同行的伙伴！有人把资本运作比喻成在刀尖上的舞蹈，既要舞姿优美，又不为刀尖所伤，这就是本次培训之目的。

‖培训对象‖

各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖主讲内容‖

第一部分：房地产企业营改增实战操作及整体应对策略

一、高屋建瓴—企业应树立的3大营改增观及后营改增时代企业的4种错误认识

二、营改增热点问题剖析：

1．最新营改增政策剖析与展望；

2．“营改增”核心—税率问题；

3．“营改增”过渡期的政策衔接问题；

4．历史遗留问题如何处理？

5．土地增值税何去何从？

6．“营改增”是否拉开地税灭亡的帷幕？

7．营改增后纳税时间及地点如何变化？

三、营改增对财务的影响：建立在公司领导层指导下以财务部门为中心的营改增应对体系

1．恶补—财务人员应对营改增的先决条件；

⑴ 营改增本质：增值税是对商品价值中的哪部分征税？

⑵ 销项是肉体：如何正确计算销项及涉税风险解读；

⑶ 价外费用及视同销售是销项税永远的痛；

⑷ 房屋转为自用是否视同销售缴纳增值税？

⑸“抵扣”是灵魂：正确区分抵扣项目和不得抵扣项目；

⑹ 营改增后不动产租赁如何纳税？

⑺“预售在先，成本在后”的抵扣链条倒挂问题；

⑻ 混业经营独立核算。

2．跨界管理：财务深入其他部门跨界延伸管理义不容辞

3．核算管理：从零开始，与税务管理深度结合

⑴ 营改增会计处理及与营业税处理差异

⑵ 增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的财税处理

4．税务管理：建立税控制度，规范税务操作

5．发票管理：以“三流统一”为核心的增值税发票风险管控制度

6．风险规避：“九个统一”是企业规避风险的核心

7．税收筹划：控制风险是关键

四、营改增后采购、营销管控要点：

1．营改增后采购思维的改变：降低税收成本的采购策略

2．业务合作对象选择以及议价模式建议

3．合同—营改增税收筹划的重头戏

4．营改增后合同签订法律建议及条款完善

5．企业价值最大化：增值税专用发票和普通发票的平衡点

6．营改增后销售定价测算模型及策略

五、营改增后工程造价、预决算、招投标体系的变化及财务影响

1．价外税原则下工程造价规则：“价税分离”的定价机制和 税金“收支平衡”基础

2．预决算、招投标新体系的建立及应对策略

六、营改增后成本管控要点：

1．营改增后成本控制的核心点：重构价格体系，建立议价优势，加快结算效率

2．建安成本的预算及控制

3．土地成本的预算及控制

4．甲供材和包工包料的伪命题

第二部分：房地产企业资本运作操控技巧及风险把控

一、营改增后对投融资影响及应对策略

1．营改增后利息是否能够抵扣进项税？

2．营改增前后非金融机构融资涉税风险及应对策略

3．营改增前后企业间无偿拆借资金涉税风险及应对策略

4．营改增前后资金池涉税风险及应对策略

5．融资租赁及保理业务大行其道

6．“统借统还”及“混合性融资”涉税处理

7．GP、LP、私募运作要点把控

二、营改增后资本运作的7大模式及优劣解析

1．企业法律形式改变—主板、创业板、中小板、新三板、IPO涉税风险深水区

2．债务重组涉税风险分析

3．股权收购实操及隐患把控

4．资产收购实操要点及优略分析

5．合并的涉税分析及操控技巧

6．分立的涉税分析及操控技巧

7．公司间功能的重新分配与定位平衡税负

三、营改增后资本运作7大税种最新政策剖析及应用技巧

1．资本运作营业税最新政策剖析及应用技巧

2．资本运作增值税最新政策剖析及应用技巧

3．土地增值税—5号文的“绝情剑”及应对技巧

4．契税—面若桃花的37号文及笑容背后的致命一击

5．企业所得税—一批最新税收优惠政策的操作要点

6．资本运作中黯然神伤的税种—个人所得税最新政策剖析及规避技巧

7．印花税—资本运作中小但又不可忽视的税种

四、资本运作对房地产全过程的影响及经典案例分析

1．拿地阶段的资本运作及经典案例分析

2．投融资阶段资本运作及风险解析

3．建设阶段的资本运作及风险解析

4．销售阶段的资本运作及风险把控

5．BT、BOT、PPP、城市地下综合管廊建设架构设置风险把控及筹划技巧

五、新三板、互联网+与房地产渐行渐近

1．追梦新三板背后财税风险把控

2．互联网+对房地产未来格局的影响及风险解析

六、营改增及资本运作涉税风险把控

李老师

‖主讲专家‖李老师：中国注册税务师、中国注册评估师、全国管理咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估、培训机构的税务顾问。从事税务工作10余年，具有丰富的税务实战经验，为多家大型企业及网校做税务筹划、税务培训等服务，并多次代表税务机关为纳税人培训，先后在《注册税务师》杂志、《中国税务报》、《税务规划》发表数十篇文章。对各种税种均有研究，擅长的领域：企业所得税、土地增值税、营改增、企业重组、税收筹划、税务稽查及房地产企业税收。先后在北京、上海、深圳、南京、郑州、沈阳、济南等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训，在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评。

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