新会计准则与金税四期下的房地产开发全程各环节重特事项财税处理与企业所得税汇算清缴

新会计准则与金税四期下的房地产开发全程各环节重特事项财税处理与企业所得税汇算清缴

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课程背景

首先，2021年1月1日新《收入准则》全面实施。2021年金税四期税务平台也将正式投入使用。在这两项背景下财政部、国家税务总局又相继出台了哪些税收政策。那么这些措施与政策的落地将给房地产企业的会计核算和税收征管带来哪些具体影响。本次培训将为大家带来全面的解读。

其次，房地产行业有其自身独特的经营特点，在其日常财务核算和税务管理过程中经常会遇到各式各样的疑点和难点。如何处理好这些具体业务，积极、主动地管控好财务与税收风险，是当前房地产行业所面临的一大主要难题。为了帮助大家应对困难、化解风险，我们本期课程特意选取了一部分大家在日程工作中关注度较高、处理难度较大、政策把握不准的与房地产开发有关的大问题给大家进行深入剖析。题之外，还有可能遇到一些与汇算工作直接相关的问题。在这次培训过程中我们也会给大家做以比较深入细致的解答。

该课程经过长期打磨和不断推陈出新，具有极强的实操性和针对性，其中的精品案例，既适合大家平日里学习、模拟，更适合大家永久珍藏，是一堂十分难得的好课。

该课程适合企业财务高管、会计主管以及所有与财税有关的工作人员学习使用。通过这次培训一定能使大家的业务水平与应对能力有一个新的提高。

培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

主讲内容

一：新《收入准则》的实施对房地产企业收入的确认和会计核算队带来哪些影响？

三：房地产开发全程各环节重特事项财税处理

1、以不同形式取得土地使用权应如何进行会计核算与税务处理

⑴ 以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税

的依据及纳税环节如何规定？

⑵ 以非货币交易形式取得土地使用权，应如何确认土地成本？

⑶ 以收购股权的方式取得土地，土地成本如何确认？

2、“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理

⑴ 如何划分“拆迁补偿费”与“土地使用权转让支出”？

⑵ 支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据？

⑶ 支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项？

⑷ 在自己原工厂的土地上搞开发，这块地上原来有办公楼、厂房、其他建筑，

这些建筑原来的建设发票能入开发成本吗，换句话说自己单位工厂拆迁能发

生拆迁补偿费吗？

⑸ 返迁房的会计核算与税务处理：

① 用商品房做返迁房的会计核算与税务处理

② 用非商品房做返迁房（返迁房属于集体土地或划拨地）的会计核算与税务处理

3、房地产业发生的项目外建设支出应如何进行会计核算，税收上应如何处理？

⑴ 项目外建设支出应如何进行会计核算？

⑵ 计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、应如何扣除？

⑶ 外建项目本身是否需要缴纳各种税收？

⑷ 项目外建设支出进项税能否扣除？

4、房地产企业取得的政府“土地返还款”应如何进行会计与税务处理

⑴ 取得政府给与的“土地返还款”的会计核算

⑵ 取得政府给与的“土地返还款”计算土地增值税、企业所得税时如何处理？

⑶ 取得政府给与的“土地返还款”计算增值税时如何处理？

5、房地产企业购买在建项目进行开发、销售的会计与税务处理

⑴ 购买在建项目的会计核算

⑵ 购买在建项目支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除？

⑶ 购买在建项目继续开发建设应如何计算缴纳增值税？

6、营销设施建造费会计上应该如和进行会计核算与税务处理

⑴ 营销设施建造费的会计核算

⑵ 营销设施建造费的企业所得税处理

⑶ 营销设施建造费的土地增值税处理

7、建设销售精装房应如何进行会计核算与税务处理

⑴ 精装房支出的会计核算

⑵ 税收上关于装修费用的扣除的规定：

① 企业所得税处理

② 土地增值税处理

⑶ 关于签订“硬装交付”合同与“软装交付”合同的税收思考

8、开发成本怎样分摊更为合理

⑴ 土地成本应怎样分摊，地下设施是否应该分摊土地成本？

⑵ 建筑成本应该怎样分摊，地下设施是否应该分摊装修费用？

⑶ 计算分摊地下设施单位成本时应以建筑面积为准还是以使用面积为准？

⑷ 计算企业所得税时地上配套设施与地下配套设施规定有什么不同？

⑸ 开发产品完工后，还未结算的建安费、未发生的配套设施费应如何计提？

9、建设、销售地下车库、车位是否需要缴纳土地使用税、土地增值税？

⑴ 未销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地使用税？

⑵ 已经销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地增值税？

⑶ 出租地下车库、车位税收上应如何处理？

10、房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置？

⑴ 未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款？

⑵ 房地产开发企业在销售过程中收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各

种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡

等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理？

⑶“错期开发”应如何让计算缴纳土地使用税？

11、以不同方式销售开发产品应如何进行会计核算与税务处理

⑴“买一送一”模式下如何确认收入金额，送面积、送家电、送车位、送物业

等不同销售模式税收规定有哪些不同，会计如何处理，赠送的礼品是否有个

人所得税的扣缴风险？

⑵“以老带新”销售模式下如何确认支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税

⑶“抵券销售 — 一万抵五万”销售模式下收入如何确认

⑷“假按揭”“零首付”销售模式税收如何处理

⑸“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理

⑹“产权式酒店”销售、经营，应如何进行会计核算与税务处理

⑺ 以房产抵工程款后，房地产企业是否还可以为第三方做按揭贷款手续，这样

做是否违反税务或银行有关法律法规，若可以操作，房地产公司怎样做账才

合适？

12、如何处理好房地产企业融资业务中的财税风险

⑴ 负债规模应控制在什么规模为好，如何计算融资规模上下线？

⑵ 选取怎样的还本付息方式更有利于企业的权益最大化？

⑶ 营改增以后对“统借统还”业务应如何把握？

⑷ 关联方借款利息税前扣除应如何计算，一旦发生关联方借款应如何调整已回

避税收风险？

四：年终关帐、汇算清缴之前必须弄清的其他问题

⑴ 房地产企业已经开具增值税发票是否一定要确认企业所得税收入？

⑵ 房地产企业产品符合完工条件，但是收入不能可靠计量，会计上和税收上是

否应确认收入，如果应确认收入，收入应该如何计算？（国税发[2009]31号

与国税函[2008]875号文件的适用）

⑶ 当会计收入与税收收入存在差异时，计税成本应如何确认？

⑷ 产品完工后未能及时结转的开发成本，如建安费、配套设施费应该如何计提

⑸ 未完工产品应如何计算预缴企业所得税，产品完工后，对前期已经预缴的企

业所得税应如何进行纳税调整？

⑹ 在无法取得税前扣除凭证情况下，企业可凭哪些资料证实支出真实性，以获

得其支出税前扣除，对本年度取得以前年度合法凭证或者能够证实业务真实

性的资料，税收上应如何处理？

⑺ 什么情况下非本单位抬头的发票可以在本单位税前扣除；“款项没有实际支

付”能否证明业务的真实性，其支出能否税前扣除，税法是否有明确规定哪

些支出必须实际支付才能税前扣除；预计负债跨年支付企业所得税前应在哪

一年扣除？

⑻ 跨地区经营就地预缴企业所得税应如何计算？

杨老师

我国资深税务官员，从事税务稽查工作近30年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了15年，足迹遍布全国，授课时长约8000课时，培训学员将近十万人次，为各地近百个企业做过税收顾问和纳税筹划。工作范围：教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划；授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。职业信仰：教师是站在学员的肩膀上长大的！

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