城市运营导向的存量资产开发与运营技巧暨项目考察

城市运营导向的存量资产开发与运营技巧暨项目考察

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【课程背景】

2022年5月，国务院办公厅颁布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），随后，国家发改委办公厅下发《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》，进一步明确提出鼓励国企和社会资本“通过基础设施REITs、PPP等方式盘活闲置土地、厂房等闲置资产，挖掘资产潜在价值，提高回报水平”。

据不完全统计，目前我国仅城镇住宅保有量就达450亿平方米。“存量时代”的来临，国务院和国家部委文件的加持，让“存量掘金”一时间成为各路资本追逐的“风口”。企业如何通过城市更新和资本运作等手段，让存量资产由“包袱”变“聚宝盆”！本课程由资深城市运营专家携长期经验积累，结合当前国家政策与行业形势，全面剖析“存量时代”存量资产现在与趋势，探讨存量资产开发运营模式与方向，教您掌握存量资产项目开发流程与关键环节，把握规律，创新方法，克服风险，理性作为！

【课程收益】

1．认识城市运营导向下的存量资产类型与趋势

2．探讨存量资产开发的模式与九大突围方向

3．教您掌握存量资产项目开发操作流程与关键环节

【课程大纲】

第一天:城市运营导向的存量资产开发与运营技巧

一、存量时代已经到来

1．站在城市运营视角看存量资产开发

（1）什么是城市运营

（2）城市运营的目标

（3）现代城市运营的理念创新

2．城市运营模式分析

国家发改委印发的盘活存量资产首批24个典型案例

3．城市运营与存量开发的关系

（1）存量时代的基本分析

（2）城市运营导向的存量资产开发

二、存量资产类型与开发方式分析

1．可盘活的存量资产的主要类型分析

（1）市政基础设施项目资产

（综合交通枢纽改造、污水∕垃圾处理、清洁能源、水电气热等市政设施）

（2）保障性租赁住房

（3）各类企业事业单位的办公楼（等）

（4）产业园区

（5）工厂∕仓库∕宿舍

（6）体育场馆∕文旅项目

案例：北京地下空间改造

2．存量资产的特征分析

3．存量资产的开发方式

（1）盘活存量：产权交易（★）| 土地置换 | 破产重组 | PPP∕特许经营

案例：商业城写字楼物业（写字楼∕购物中心∕商场超市…）

（2）改建扩建

（3）城市有机更新（旧改）:老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村

(4）区域综合开发（片区开发）

案例：上海佘山世茂深坑酒店

三、存量资产开发的资本运作模式

1．收购转让

2．兼并重组

3．无偿划转

4．资产置换

5．联合整合

6．代建代管

四、存量资产开发的项目运营（下午重点）

1．存量资产的价值再开发

（1）存量资产的核心价值认知

（2）从四个维度发掘存量资产的价值

案例：上海万科

案例：西安大型综合体改造

2．存量资产开发的方向选择

（1）产业与环境分析

（2）项目可行性分析

（3）项目操作手段分析

（4）项目经济效益测算

3．存量资产开发之项目定位

（1）产业定位

（2）功能定位

（3）品牌定位

（4）价格定位

（5）服务定位

4．存量资产开发之工程改造

（1）项目规划

（2）工程施工与管理

（3）项目峻工与验收

5．项目招商与谈判

（1）项目招商技巧

（2）项目谈判要领

6．新项目运营管理与服务

（1）新项目运营管理流程与制度

（2）新项目运营管理服务

五、案例分析

行业标杆企业经典案例解析：

商业街改造经典案例

综合体改造经典案例

旧商业改造经典案例

城中村改造经典案例

城市成片综合改造（片区开发）经典案例

城市地下空间拓展案例

文旅项目改造案例

案例：上海老厂变身创意产业集聚区

案例：北京十里堡万科时代中心

案例：上海新天地

案例：西安大悦城如何盘活新生

六、交流互动（15～20分钟）

第二天:城市存量资产开发项目考察|文创产业园|立体车库|租赁公寓|康养项目

上午考察项目一：汉阳造文化创意产业园--百年文创新典范

盘活老旧工业园、写字楼、闲置场所等存量空间

汉阳造文化创意产业园位于汉阳区龟北路1号，地处绿意葱茏的龟山脚下。其前身是武汉鹦鹉磁带厂和汉阳特种汽车制造厂，利用原有的工业老厂房和两江交汇、文化厚重、山体巍峨、林木葱郁、交通便利的天然优势，进行新的定义和设计、改造，吸引艺术工作者及创意产业从业者的入驻，使龟北路片区形成浓厚的文化艺术氛围，成为一片独特的艺术聚集地，如今已成为一个时尚之地。

园区占地约 92 亩，建筑面积 46137平方米，现有建筑 48 栋。原址遗留下来的形态各异、空间灵动的旧式老厂房被重新定位、设计、规划、改造和经营，逐渐发展为艺术中心、广告传媒、设计创意、文化娱乐的聚合体，摇身一变，成为现代文化创意产业园区，先后荣膺国家广告产业示范园区、国家文化产业示范基地、湖北省现代服务业示范园区、湖北省文化产业示范基地、 武汉市十大文化和科技融合示范园区等多项称号。

改造之前，厂房破旧不堪。进行改造时，老厂房的风格和布局被完整地保留下来，甚至还留下了行吊、机床等。“汉阳造”可作为一个成功的模板，为老旧园区升级建设提供了创新经验，园区有注册企业 447 个，形成以广告创意、影视制作、艺术设计、新媒体技术等为特色的产业集群。建有汉阳会馆、影视大棚、云计算中心、文化展示中心、影视人才培训中心、产品推广中心、新媒体技术支持中心等产业功能型公共服务平

台和休闲娱乐、餐饮酒吧等配套服务设施。

“汉阳会”是文化创意园区内的地标性建筑，按1：1复原104年历史的汉阳铁厂，拥有2640平米超级户内空间。共两层，建筑最高点9.25米。超大LOFT空间体验。可容纳500-1000人在会馆内活动，成为创意婚礼、品牌发布、时尚派对、会议会展、年会庆典及各类商业主题活动的优选场馆。

下一步， 园区将以数字创意产业中的“数字新媒体经济”和 “数字设计产业链”为主导产业，通过生产型文创产业驱动消费型文创产业，形成“产业+都市文旅”的双核驱动模式。未来园区将扩展新场景文娱产业，电竞产业及数字传媒企业总部经济，成为长江主轴上的设计之都中的中央文化创新区。

上午考察项目二：城市更新 | 中皓·雪松路立体停车库

实现“存车不找位、取车不找车”智慧停车体验

考察亮点：全智能一键存取车，全程自动化，存取方便、快捷

存车：驾驶车辆至有绿色标识的入口，车库门自动开启，驾驶员根据前方屏幕引导停好后即可下车。在进出口壁挂机屏上点击屏幕上“存车”。选择存车指令（车牌或刷脸）后，屏幕显示当前停车车牌，确认车牌号码和安全选项后，最后按“确认”进行存车。

取车：驾驶员在进出口壁挂机屏上点击“取车”，选择取车指令（车牌或刷脸）后，屏幕显示当前停车信息，确认车牌号码后按“确认”，即可在进出口等候取车。

项目说明：

雪松路机械停车库项目地处江汉区万松园片区，由武汉金融街集团投资建设，总建筑面积6855平方米，共有10层，设有机械停车位182个，提供安全、便捷的一站式停车服务。

停车库整体由钢结构建造，外立面采用竖向铝板线条交错设计，视觉拉伸感强，临路口处采用玻璃幕墙装饰，更显设计之美。考虑到周边是万松园美食一条街，为避免噪音问题，在方案设计初期，专门对方案进行环境影响专题评估，针对尾气排放、设备噪声等问题采取相应建筑措施。

武汉金融街集团将以此项目为标杆，在智慧停车场板块持续发力，加快推进铜人像嘉里停车场、西北湖停车场项目建设，缓解停车难问题给城市的发展带来的制约，助力基础设施建设与城市发展完美融合。

午餐:雪松路美食一条街自逛安排

下午考察项目一：康养项目--民航里吉年颐悦中心

以人为本，探索智慧养老服务新模式

考察亮点：实地调研社区养老服务设施运营、服务体系建设、养老政策落实及信息化赋能养老服务工作开展情况进行现场交流。以人为本，打造智慧养老新模式。

参观流程：参观幸福食堂、老年大学、休闲水吧制作手工、中医康复、住养区等多个功能区域的硬件设施、环境设计、服务流程，结合该中心的服务精准度、老年人满意度和参与度，了解国有企业参与养老服务、网点运营、人工智能养老社区实验等各项养老服务工作及中心情况。

项目说明：湖北省民政厅重点关注项目，民航里吉年颐悦中心是江汉区属国企武汉吉年养老服务有限公司于2023年6月建成的一处中心辐射式社区养老服务中心，位于江汉区新湾路一路21号，总面积976.5平方米，共三层，院内设有幸福食堂、老年大学、中医康复室等区域，接收自理、半护理、全护理长者入住，根据长者和家属需求提供全托和短托服务。

围绕互联网+居家养老系统平台，实现社区服务多方位联动，打造集短期托老健康管理、居家养老社区帮扶、老有所学教育课堂、中医康复养生保健、幸福食堂营养膳食于一体的养老服务综合体，一站式解决周边老年人群的养老服务难题。中心运营自以来，为院内及周边老年人提供了医养结合服务、助餐配餐等多元化养老服务，以“智慧养老”为抓手，不断提升中心的运营管理能力和服务质量。

中心设置中医康复室，配备康复治疗师、营养师等，并把社区卫生服务中心的医疗资源利用起来，养老服务中心与家庭医生签约服务紧密结合，为老人提供一体化、便利化的快速诊疗、双向转诊、康复训练、长期护理等连续性服务。

依托“互联网+”和智能家居技术，将智能穿戴设备与颐悦中心内的智能养老设施进行结合，通过信息化管理和远程监控平台实现数据的实时监测、数据共享和资源整合，为长者提供“智能监测、精准评估、及时干预”等服务。依托大数据和互联网技术，实现养老机构安全监

管，24小时监控及全覆盖式管理。

武汉吉年养老服务有限公司系国有的专业性养老服务公司，江汉区唯一获得5A级养老运营服务企业，隶属于武汉金融街集团有限公司，于2020 年 1月份正式注册成立。立足于社区，打造集“颐养、康养、医养、乐养、教养、智养”为一体的养老服务综合体，将专业养老服务延伸至每个老人家庭，努力实现养老事业和养老产业的协同发展，成为全产业链健康养老综合服务运营商。吉年养老公司目前运营及在建的颐养中心、中心辐射式、嵌入式、居家养老服务中心等共 22 家，其中具有 24小时托养功能的中心辐射式 5家，共计134 张床位，幸福食堂5 家,已覆盖江汉区 9 条街道 19 个社区。

下午考察项目二：常青城冠寓--首批“青年社区”样板租赁项目

助力武汉新市民的安居梦

考察亮点：武汉市首批“青年社区”微样板创建项目；一期由武汉安居集团和龙湖冠寓联合运营，目前出租率保持在 98%以上。

租赁价格：项目租金区间为1200-1500 元/月/套，出租对象主要面向新市民、青年人等群体，其中大学以上学历的客户占比 83%。多次被湖北日报等主流媒体报道。

项目说明：武汉安居·常青城是市房管局认定的保障性租赁住房项目，位于东西湖区将军二路车场南路 9 号地铁时代·常青城小区 B6 号楼，靠近地铁 2 号线常青城地铁站，共 43 层，总计 578 套房源，建筑面积 30528.97 平方米。项目主力户型为开间42-55 平方米和一居室59-69 平方米，每套房源均配置有洗衣机、冰箱、空调等必备的家具家电，设施齐全，可拎包入住。一期 420 套于 2022 年 10 月入市开业，由武汉安居集团和龙湖冠寓联合运营,二期 158 套于 2023 年 5月入市开业，由武汉安居集团出资购买持有并自主运营，目前项目整体处于满租状态。让每一个来武汉打拼奋斗的青年人都能够有所归属、有所安居。

专家老师

资深城市运营专家

北京大学、清华大学、浙江大学、华东师大、西南财大、重庆大学总裁班 兼职教授。

住建部中房协《城市开发》杂志 特邀撰稿人。

中国城市更新、旧改（棚改）总裁高峰论坛 特邀主讲专家。

中国国土经济学会TOD专家委员会 专家委员；中建智库专家。

中国房地产培训协会高级顾问成员。

全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。

全球500强华人讲师∕中国品牌讲师∕中国百强讲师∕总裁网金牌讲师。

近20多年培训的行业经验，炼就了睿智、独到的营销观念，精准、实效的方法策略，被称为中国房地产培训领域从观念到方法、从策略到手段全面价值创新的引领者。培训各类建筑与房地产企业上千家，学员十余万人。效果普遍受到学员和客户企业好评。

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