房地产企业的业财融合

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课程背景

2019年，在房住不炒的整体基调下，宏观调控政策前稳后严，融资收紧，房企将面临前所未有的现金流、偿债、回款的压力。同时，营改增、国地税机构合并、大数据应用、征管系统升级互通带来了涉税信息日益透明化，房企税务风险管控压力越来越大。

房地产在诸多行业领域中有着其独特的一面，尤其是在增值税下，如果不能正确与业务融合，稍微处理不慎，不是给企业造成多交税损失，就是造成企业偷税的风险，需要每个房地产经理变身为业财融合的专家，这要求房企需要一个高素质、高水准的业财融合团队。

课程收益

了解当前房地产行业的宏观形势

学习到房地产企业运行全过程中各阶段的业财融合规划方法

学习到通过业财融合实现降低成本和费用的方法

降低巨大的税负，增加纯利润

课程对象

董事长、公司股东、总裁、总经理、董事会秘书、首席财务官/财务总监、企业中高层、财务经理、项目经理、子公司总经理，分公司总经理等

课程特色：清晰、严谨、幽默、生动，源于实战，追求“落地”文化，运用视频、案例分析、课堂实操、学员讨论、讲师点评等方法深入浅出地授课，咨询式培训，提供落地表格、文档等工具模板，通过分享实战工具，减少学员实际工作量，直接转化为工作成果。

课程大纲

第一单元 房地产行业的寒冬和发展趋势

房地产行业正在经历寒冬

-2018年我国房地产行业的寒冬

-2018年上市房企年报分析

-当今房地产行业的挑战和机遇分析

房地产行业未来发展的“四化”趋势

第二单元 财务部门与管理层的业财融合沟通重要性

税务筹划层次及节税效果

财务人员与管理层事前税务规划的分工与配合

【实操案例】节税97%的房地产税务筹划

第三单元 项目公司架构设计的业财融合规划

项目公司常见架构模式设计

不同项目公司模式架构设计优缺点

三大税种关键异同点有哪些

【案例】项目公司不同架构设计下财税困惑解析

第四单元：合同管理的业财融合规划

合同关键要素风险分析及实操管控关键

-价格条款税务风险及管控关键

-结算条款税务风险及管控关键

-发票条款税务风险及管控关键

-合同标的和税率条款税务风险及管控关键

【实操工具】合同关键条款签署实例

虚开增值税专用发票风险合同事前管控

【讨论案例】善意取得增税专用发票责任界定

【管控关键】如何规避善意取得虚开增值专用发票风险

【实操工具】合同中发票违约条款

第五单元 签订土地出让合同关键事项的业财融合规划

招投标主体与签订土地出让合同主体的关系及管控关键

【筹划案例】：如何确定土地出让合同主体

如何签订土地出让合同，避免多交土地使用税

【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地增值税

【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地使用税

第六单元：项目收购及转让定价及尽职调查的业财融合规划

财务在项目收购或转让让定价的作用及管控关键

项目收购，财务尽职调整关注重点

项目收购，隐性负债的尽职调查

【工具分享】：隐性负债调查让风险无从隐藏

第七单元 招标及采购阶段的业财融合规划

招标阶段业财融合规划重点

-确定合适的合同价格：固定价、可调价、成本加酬金。

-影响合同计价方式选择的因素

-选择招标单位

-制作招标文件

-评标

【讨论】清单招标到底有什么好处

采购阶段业财融合规划重点

-控制材料进场计划

-控制材料性价比

-控制材料付款

-材料验收

-材料保管与保修

【工具分享】房地产公司采购降本37法

第八单元：施工及竣工阶段的业财融合规划

甲供工程的财税政策

【实操案例】：甲供水电常见问题及处理技巧

特殊甲供工程事前规划管理

【分享】万科项目成本管理中的三大纪律

【分享】万科项目成本管理中的八项注意

【分享】万科房地产八大类成本构成明细表

开发前期准备费的业财融合规划

主体建筑工程费的业财融合规划

主体安装工程费的业财融合规划

园区管网工程费的业财融合规划

园林环境建设费的业财融合规划

配套设施费的业财融合规划

开发间接费的业财融合规划

【分享】工程成本控制管理15个关键细节

【分享】运用价值工程有效提高产品的价值

【分享】万科目标成本控制责任书

第九单元：营销阶段的业财融合规划

售楼处及样板房

营销方案

营销现场费用

媒体选择

样板房装修

销售回款

交房

【互动】降低营销费用的方法

第十单元：房地产全生命周期税务筹划

土地增值税筹划

【案例】在不同的项目间转移成本节约土地增值税

【案例】房地产公司通过调整运营模式筹划土地增值税

增值税筹划

【案例】房地产公司设立上下游公司节增值税

企业所得税筹划

【案例】多种技巧结合的综合案例

个人所得税筹划

【案例】房地产公司如何通过股权架构顶层设计筹划税务成本

黄老师

讲师介绍

高端企业上市实战培训师/咨询师;

房地产企业上市全盘操控与项目咨询辅导专家;

中国人民大学会计本科毕业，中国注册会计师（CPA）;

中国注册税务师（CTA），国际注册会计师（IPA）;

高级国际财务管理师（SIFM）

国际注册财务管理师（CMA）

高级会计师，国家办税员，证券分析师，财务总监资格A级证书

剑桥财务总监资格B级证书（国际认可，享受国家高级人才津贴）

北京大学，北京师范大学、暨南大学常年客座教授。

曾任：世界五百强东莞诺基亚集团 财务部经理

曾任：珠海恒利集团（房地产） 集团财务部总监 财务首席官

现任：广东XX控股集团（广东著名建筑集团，旗下拥有十几家全资及控股子公司以及

三板挂牌公司） 首席财务官CFO 集团财务部总监

黄海老师曾在世界五百强企业、房地产企业、建筑企业、汽车企业、大型民营企业从事财务

工作22年，并有在5家国内及国外上市公司财务官工作的经验，长期从事上市前、上市中

上市后企业财务总监、首席财务官等职位，是国内极少数主讲企业国内上市、海外上市的高端老师，特别是对拟上市企业的上市重组具有丰富的实战经验。

黄海老师任职期间，全程参与广东德豪润达上市过程，并参与了德豪润达注入LED项目的项目选型、编写可研报告及最终正式作出投资决策的项目启动过程，还全程参与了广东亿龙控股集团的上市全过程，已完成了股改、上市辅导、及递交资料工作，已在证监会排队挂牌；2012-2013年江苏卡威汽车工业集团提出在香港上市，黄海老师按上市公司的要求配合总裁主导运营上市，制订上市流程及时间表，按IPO的要求全面规范公司运作，已完成尽调、上市辅导等工作，股改也在进行中；同时也参与了广东世荣兆业股份集团，广东威尔医学科技股份的重组、定向增发、板块变更等工作，是当年A股唯一完成的对房地产企业的增发，对境内外企业上市的全套流程及上市后的后期维护非常熟悉，与普华永道、德勤、毕马威、瑞华、大华等香港和内地排名前五位的著名会计师事务所有紧密的合作关系，并与多家券商、投行、基金公司联系紧密。

黄海老师，在IPO上市与辅导、资本运作、投融资、企业重组、新三版、营改增等方面特别搞长，经验丰富，是不可多得的实战、落地、操作派专家。

教育及学术背景

黄海老师，1971年出生于广东新会，48岁，常住珠海，中国人民大学会计本科毕业，中国注册会计师（CPA），中国注册税务师（CTA），国际注册会计师（IPA），高级国际财务管理师（SIFM），国际注册财务管理师（CMA），高级会计师，国家办税员，证券分析师，财务总监资格A级证书，剑桥财务总监资格B级证书（国际认可，享受国家高级人才津贴），北京大学，北京师范大学、暨南大学常年客座教授。

工作经历

1994-2002年 世界五百强东莞诺基亚集团——财务部经理

2002-2004年珠海恒利集团（房地产）——集团财务部总监 财务首席官

2004-2008年 珠海德豪润达电器股份集团（2004年深交所上市，下属公司10余家，员工两万多，珠海最大民营企业）——集团财务部副总监 财务管理部培训学校负责人兼培训师

2008-2013年 江苏卡威汽车工业集团（集团占地4千亩，人数4000多，管理财务人员60多人）——集团财务部总监 董事会秘书

2013年至今 广东XX控股集团（广东著名建筑集团，旗下拥有十几家全资及控股子公司以及新三板挂牌公司）——首席财务官CFO 集团财务副总裁

老师优势

黄海老师曾在世界五百强企业、房地产企业、建筑企业、汽车企业、大型民营企业从事财务管理工作25年，并在5家国内及国外上市公司担任财务高管，长期从事上市前、上市中及上市后企业财务总监、首席财务官（CFO）、财务副总裁等职位，是国内极少数主讲企业国内上市、海外上市的高端老师，特别是对企业上市、并购重组、资本运作、股权激励等具有丰富的实战经验。

咨询辅导项目

1.黄海老师任职期间，全程参与广东德豪润达电器上市过程，并参与了德豪润达电器注入LED项目的项目选型、编写可研报告及最终正式作出投资决策的项目启动过程；

2.黄海老师全程参与了广东亿龙控股集团的上市全过程，已完成了股改、上市辅导、及申报资料工作，已在证监会排队挂牌；

3.2012-2013年江苏卡威汽车工业集团提出在香港上市，黄海老师按上市公司的要求配合总裁主导运营上市，制订上市流程及时间表，按IPO的要求全面规范公司运作，已完成尽调、上市辅导等工作，股改也在进行中；

4.黄海老师同时也参与了广东世荣兆业股份集团，广东威尔医学科技股份的重组、定向增发、板块变更等工作，是当年A股唯一完成的对房地产企业的增发，对境内外企业上市的全套流程及上市后的后期维护非常熟悉，与普华永道、德勤、毕马威、瑞华、大华等香港和内地排名前五位的著名会计师事务所有紧密的合作关系，并与多家券商、投行、基金公司联系紧密。

授课风格:

清晰、严谨、幽默、实用、生动的培训风格，培训课程运用大量的实例，紧密结合实际，深入浅出，通俗易懂，风格新颖，视角独到，内容充实缜密，逻辑性强，给人耳目一新的感觉。

力求把世界500强先进的财务管理理念和思维传授给学员，不仅能让学员知其然，更能知其所以然，更重要的是将财务理论与企业经营实践紧密结合，实现财务与经营的无缝对接。

主讲课题：

上市课题：

《企业上市（IPO）解决之道》

《企业并购实务操作》《企业的并购与整合》

《新三板实务全解》《企业信用风险分析与控制》

财务课题：

《总经理的财务管理》《非财务经理的财务管理》《战略导向下的全面预算管理》

《集团财务管控模式解析》《集团税务筹划应对策略》

《建筑业营改增面临的主要风险、难点及解决方案》

《全面成本管理与控制》《实战中的资金管理》

《通过管理报表实现财务精细管理》《应收账款管理及信用风险控制与催收实务》

服务过的客户：

万科集团、佳兆业、广州地铁集团、中铁置业集团、中信地产、中建三局集团有限公司、衡水泰华集团、东莞诺基亚集团、香港和记黄埔珠海有限公司、广东德豪润达电气股份集团有限公司、广东世荣兆业股份集团、江苏卡威汽车工业集团，广东威尔医学科技股份集团、广东华发集团有限公司、广东建工集团有限公司、广东运达科技股份有限公司、珠海市先康生物科技有限公司、广东亿龙电器股份有限公司、广东建星集团有限公司、珠海华润电器有限公司、珠海恒利集团、威斯达电器（中山）制造有限公司、江苏众鑫交通器材有限公司、丹阳市博威汽车技术服务有限公司、广东合迪投资有限公司、广东科旺电器制造有限公司、广东文宏化工集团、广东金万电子有限公司等等。。

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