典型房地产企业合作开发的主要模式流程与注意事项浅析

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第一章 典型房地产企业的土地储备方法与合作空间

1.1.典型房地产企业土地储备的几种模式

(1)公开市场：招拍挂与合作招拍挂

(2)非公开市场：产业勾地、一二级联动开发与旧改

(3)收并购市场：股权合作与工程收购

1.2.典型土储方式的合作空间

(1)招拍挂与合作招拍挂：保证金融资、操盘能力合作、资金定投合作

(2)产业勾地：产业资源共享、融资合作、政策支撑合作

(3)一二级联动开发：平台公司融资合作、政策融资合作、通道返还合作

1.3.典型土储方式的合作路径简述

(1)股权合作：针对实体企业的合作方式，需要明确工作界面与工作路径

(2)债权合作：针对金融机构的合作方式，需要明确融资需求的合作路径

(3)工程收购：在建工程收并购

第二章 不同类型项目合作的流程与工作界面剖析

2.1.招拍挂土储语境下的合作方式

(1)保证金融资：融资主体，融资金额与方式，抵押物，利率，周转效率，面向对象

(2)联合操盘：合作主体，工作界面，条线选择，利弊分析

(3)招拍挂语境之下的合作企业的选取与基本工作流程：金融机构、供应链融资、房地产企业的竞合关系，国企的合作

2.2.勾地语境下的合作方式

(1)产业资源方面的合作要点：勾地铁三角的开发角色，房地产企业的主要作用，房地产企业与产业资源的合作空间

(2)勾地语境下的资金合作要点：土拍保证金、土地出入金、工程投入、销售回款，产业补助，招商奖励，产业物业的移交与转移

(3)勾地语境下的合作企业选取与一般流程

2.3.招拍挂语境下的合作方式

(1)股权合作与工程收购的优劣分析

(2)股权合作下尽调工作的主要要点：股权关系、债权关系、偿还优先级、有票成本/无票成本对项目估值的考虑、交易方式对项目获取的风险与影响

(3)工程收购下尽调工作的主要要点：地方土增税政策的计算规则、在建工程收购启动的主要政策支撑、税务筹划、资金计算实务

(4)一般股权交易的设计要点：资金支付节奏、资金支付的条件、股权交易中的股权变更的路径和确认办法，公司交易章程

项目融资融资方案实例分析

项目的现金流情况预测与融资需求分析

土地获取阶段的融资方案

股权融资方案与实施主体

债券融资方案与实施主体

工程开发阶段的融资方案

债券抵押/供应链融资/开发贷/信托

销售阶段的融资方案

应收账款融资

第三章 实例解析：

3.1.合作招拍挂：大唐地产与中南置地在南通的战略关系的达成与全面合作的要点及工作组织简析

(1)双方角色与处境分析

(2)合作起源与合作空间

(3)合作方式与合作内容

3.2.产业勾地：清华启迪与宁波万科在奉化的勾地案例简析

(1)双方角色与处境分析

(2)合作起源与合作空间

(3)合作方式与合作内容

(4)合作效果评估

3.3.收并购项目：上海古北社区在建工程收并购案例简述

(1)企业角色与公司家底盘点

(2)交易路径设计与税务筹划方案

(3)谈判要点与推动方向

(4)合作效果评估

3.4.项目融资融资方案实例分析

(5)项目的现金流情况预测与融资需求分析

(6)土地获取阶段的融资方案

股权融资方案与实施主体/债券融资方案与实施主体

(7)工程开发阶段的融资方案

债券抵押/供应链融资/开发贷/信托

(8)销售阶段的融资方案

应收账款融资

第四章 一些建议与要点回顾

4.1.课程回顾：四类土储方式与合作空间；各类合作的主要流程与要点；重点注意方向

4.2.针对企业自身的地产业务所适合的合作方式进行简要分析，并提出一些优化建议

4.3.针对企业自身的地产业务所合适的市场进行简要分析，并提供一些潜在的合作伙伴

曾老师

讲师简介：

现任某标杆房企投拓总

原万科规划与投资总监

十余年房地产企业中高层管理经历，国家注册规划师，重庆大学本科毕业。曾任职于万科地产、时代地产等房开企业，常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构，并曾在政府部门担任建管所代所长，经历房地产项目前期拓展所有角色。

任职房企期间：

主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及参与投后项目的规划设计管理，负责组织撰写投资报告、规划设计报告，并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。期间完整经历多个项目的投拓周期，涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、ppp等多种项目类型，并成功签约苏州2000亩综合开发项目、宁波600亩产业勾地项目等。

主要参与的项目：

《德胜河沿线土地利用规划调整研究》——航道调整之后的沿线土地利用调整研究，主要涉及各类堆场、码头仓储用地及周边产业簇群的联动关系。

《泰州市老城区控制性详细规划设计》——对于泰州市老城片区的规划控制要素的研究，主要涉及历史文化元素的保存与开发、旧城地区的更新、生态要素的修复和控制以及城市形象的策划和城市设计元素的管控等。

《常州市清凉片区旧城更新规划及政策研究》——以政策为出发点的片区总体更新研究，主要目标是研究在新的旧更形式下政策机制的设定建议和探索方向，属于技术储备研究。

《江苏省常州市钟楼区空间发展战略研究》——常州市区划调整之后，下属区域编制的战略规划，主要是目标定位和发展路径的研究

《常州市武进区遥观镇总体规划》——镇总体规划

《深圳市南油大厦城市更新单元改造专项规划》——12公顷，旧城更新等

任常州某镇建管所代所长时从事的主要工作：

编制镇总体规划，全面统筹镇域土地出让计划，划定规划红线并设定土地出让条件，组织土地招拍挂，协调统筹镇域土地规划及土地指标等。

主讲课题：

《土地全周期开与产业勾地（土地二三级联动）与旧改（土地一二级联动）开发详解》

《产业勾地与城市更新案例详解》

《房地产全生命周期视角下的项目投资测算》

《新特殊经济形势下的房地产投资拓展体系、研判策略、投资模式与收并购投资执行、风险控制及实操案例深度解析》

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