房地产项目土地研判

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课程大纲

第一部分 城市发展研究与土地研判的关系（1.5H）

一、城市经济：

经济特性决定城市未来城市化发展速度、财政收入决定未来新区土地供应量，政府招商和融资能力决定未来老区土地供应量

二、城市人口：

规划人口来源与房地产未来价值的密切关系，探寻城市内部各区域间人口流动的规律，寻找投资型和改善型不同客户的走向

三、产业结构：

结构性升级时今后十年的产业结构方向，考察产业分布，寻求最优先具备产业升级的区域，以及将限制产能的区域。

在产城一体的发展格局下，如何判断开发用地和产业用地的关系。

四、城市发展：城市群与土地所在城市的关系，在新型城镇化体系中，城市群将是发展的主导模式，城市群规划进而影响到城市的功能区域。

五、城市规划：

主要研究城市规划与土地升值的关系

城市不同区域和方位的限制、优化、控制、拓展

第二部分 房地产市场研究与土地研判的关系(3H)

一、土地市场：

土地市场供求特性判断

热点区域现状和未来热点

土地的量价关系

二、住宅地产市场

合理判断库存和供应量，进而判断未来价格趋势。

各级别开发企业的市场格局，细分市场把控。

确立本企业的宗地的市场地位。

三、商业地产市场

新老区域的商业市场格局及未来趋势对土地的影响

远郊商业的生存性评估

四、写字楼市场与土地研究方式

五、酒店市场与土地研究方式

六、旅游文化地产与土地研究方式

第三部分 项目研究(2H)

一、宗地研究

道路体系研判方法

土地性质分布研判方法

二、对传统SWOT分析的升级

战略选择工具的运用

第四部分 土地价值评估(2H)

一、开发周期预估与企业前置开发能力

二、开发时序优化依据和方法

三、销售周期评价依据和方法

四、土地价格成本估算

五、地价敏感性分析方法――土地研判与决策的不同方法

敏感因子选择：容积率、产品配比、租售比、销售速度与价格

收益评价法研判土地决策

现金流评价法研判土地决策

土地出转让法研判土地决策

第五部分 土地获取模式与拿地研判和决策(2H)

一、土地所有权和土地经营权

二、土地获取途径

（一）一、二级市场联动

（二）二级市场招拍挂

（三）项目获取的决策分析

（四）如何取得政府支持

三、土地获取流程

1、机会型企业的土地获取

2、资源型企业的土地获取

四、土地获取计划制定与执行

第六部分 新城镇化背景下的土地研判(1.5H)

以山东临沂小城镇建设为例对未来土地升值及趋势的研判

张老师

张飚老师

国家环境产业园项目组组长

环保部环境出版集团生态地产研究所长

中环国投控股有限公司总经理

易信城市产业研究院院长

曾任数家知名地产集团公司总裁、顾问，实操多个区域性开发和新市镇开发。在土地获取、区域发展、产业规划、新型城镇化方面均有深刻理论和实践功。十八年的项目操盘经验，主持一级土地整理项目总面积达100余平方公里，主持开发项目总建筑面积达500余万平方，以实践项目为载体，统筹研发、实践和运营管控，涵盖商业地产、住宅地产、产业地产等领域。

新城镇化方向：

《新型城镇化规划方式---精明增长专题》

《新型城镇化与镇域开发》

土地整理方向：

《如何获取更廉价的土地》

《一级土地开发与土地控制》

《房地产土地获取》

《超大规模土地项目策划与开发》

产业地产方向：

《文化旅游地产开发》

《卫星城开发的规划与策划》

《养老养生地产模式》

《产业地产开发策略》

《科技园区的开发与拿地策略》

《农业用地的开发方式》

《村庄改造与休闲农业》

《大健康产业---全新土地运营方式》

商业地产方向：

《郊区商业开发与运营模式》

《商业地产开发模式》

《CBD模式与开发要素》

《商业地产特征与招商运营》

房地产项目开发管理方向：

《房地产项目策划》

《房地产项目开发管理流程设计与管控》

《房地产项目经营计划管理》

近年主持操作的项目涉猎范围包括：

国家级生态地产示范项目：环境科技CBD－－北京东四环环保部国家生态科技服务园；

文化旅游地产项目：呀喏达酒店群、北京南六环国家环境文化主题公司、三亚槟榔河国际乡村文化旅游区、三道湾大区小镇－－国土资源部首批流转示范项目、海南重点文化发展项目、华藏世界文化区－－天津市十大服务业重点项目、中国佛教协会和古建协会协作项目、广西天养山高尔夫别墅（桂林最大的高尔夫别墅项目）；

土地一级开发项目：天津华明镇－－上海市世博会最佳城市示范区（国家发改委、国土资源部推广项目）、100平方公里的丁字湾南海新城（国家蓝色经济区海上新城建设项目）、15平方公里京东爱家物流项目（京郊新型城镇化建设项目）

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