紧抓城市更新新机遇，赋能业务升级与高效管理

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培训目的：

一、行业洞察：

深入剖析国家层面推动城市更新的宏观战略，例如“人民城市人民建，人民城市为人民”的理念如何落地到城市更新的各个环节。成都/广州的特殊性： 针对成都，分析其作为国家中心城市，在老旧小区改造、产业园区升级、特色街区打造等方面的政策特点和实践经验。针对广州，梳理其在城中村改造、历史文化街区活化、大湾区联动城市更新等方面的独特优势与模式。

二、业务聚焦：

1.具体内容： 系统梳理公司在城市更新领域的“全业务链”构成，明确设计（规划、建筑、景观、室内等）、咨询（政策咨询、市场研究、投融资、招商、运营策划）、监理（全过程、专项）、造价（前期估算、概预算、全过程成本控制、结算审计）、全咨（项目管理、风险管理、合同管理、协调沟通）等各板块的职能定位。

2.价值体现： 强调公司如何将这些业务板块有机整合，为客户提供“一站式”或“定制化”的城市更新解决方案。突出公司在城市更新领域的核心竞争力，以及如何通过业务升级应对市场变化。

2.全流程实战：

1.具体内容： 以城市更新项目从“概念萌芽”到“价值实现”的完整生命周期为线索，详细讲解每个阶段的核心工作内容、关键节点、常见问题和应对策略。例如，在前期策划阶段，重点讲解如何进行现状评估、需求分析、风险识别；在规划设计阶段，强调如何平衡各方利益，优化空间布局；在报批报建阶段，明确关键审批部门和流程；在工程建设阶段，聚焦质量、安全、进度、成本的精细化管控；在后期运营阶段，探讨如何实现可持续发展和资产增值。

2.实操导向： 课程将大量运用实际项目案例，特别是成都和广州地区的案例，进行深度剖析，让学员在模拟实战中学习。

3.成果： 使学员能够全面掌握城市更新项目的整体运作流程，理解不同阶段的管理重点，提升解决实际问题的能力。

3.能力提升：

1.具体内容： 聚焦城市更新项目管理的核心能力，包括但不限于：

(1)风险管理： 识别、评估、应对项目全生命周期的各种风险（政策、市场、技术、社会、法律等）。

(2)相关方管理： 识别、分析、沟通、协调项目涉及的各方利益相关者（政府、居民、开发商、投资者、社区组织等），建立互信，化解冲突。

(3)成本控制： 在项目全周期内进行投资估算、成本预测、合同管理、变更控制，实现经济效益最大化。

(4)质量安全管理： 建立并执行严格的质量安全管理体系，确保项目符合标准，规避事故。

(5)沟通协调： 提升跨部门、跨层级、跨主体的有效沟通与协调能力。

4.协同增效：

1.具体内容： 通过案例分析和互动讨论，引导学员思考如何在跨部门协作中实现信息共享、流程优化、责任共担。强调“整体大于部分之和”的理念，鼓励学员打破部门界限，从公司整体利益出发，共同服务于城市更新项目。

2.成果： 促进公司内部的团队协作和知识共享，提升公司整体项目交付能力和市场竞争力。

课程大纲：

上午：宏观视野与业务定位

一、城市更新的时代脉搏与战略机遇

1.1 国家战略与政策导向

宏观解读： 深入剖析“人民城市”理念在城市更新中的体现，例如：以人为本的空间规划、社区服务设施的完善、公共空间的营造。

（1）政策聚焦（成都/广州）：

成都： 重点讲解《成都市城市更新和老旧小区改造提升工作方案》等，分析其在“有机更新”、“精筑城市”方面的思路，例如： TOD（公交导向型开发）模式在更新项目中的应用、历史文化街区的保护性再利用、老旧小区“美好环境与幸福生活共同缔造”等。

广州： 重点讲解《广州市城市更新技术指南》、《广州市城市更新发展“十四五”规划》等，突出其在城中村改造、产业转型升级、大湾区城市更新协同中的地位。例如：复合功能区的规划、留改拆结合的模式、历史文化传承与创新。

（2）模式分析： 详细介绍不同类型的城市更新模式（如：拆除重建、保留改造、功能置换、风貌复兴等），分析其适用条件、优缺点、典型案例。

（3）案例分析： 选取一个具有代表性的成都或广州政策驱动型更新项目，分析其政策依据、模式选择及落地情况。

1.2 行业发展趋势与市场格局

(1)宏观趋势： 城市更新从“粗放式”向“精细化”、“高质量”转变的必然性。绿色低碳、智慧城市、韧性城市等理念如何融入城市更新。

(2)市场格局： 分析当前市场上的主要参与者（政府、国企、央企、民企、资本方），公司在市场中的定位和竞争优势。

(3)成都： 城市人口持续增长带来的更新需求，以产业升级为导向的更新项目，以及对新技术的接受度。

(4)广州： 密度高、更新任务重，如何平衡开发强度与城市品质，粤港澳大湾区背景下的协同更新机遇。

(5)互动提问： 鼓励学员就当前市场热点和趋势进行提问。

1.3 公司在城市更新领域的战略布局与业务升级

(1)现状梳理： 公司在城市更新领域现有业务板块的优势、不足，以及过往经典案例。

(2)业务升级： 公司将如何深化在城市更新领域的服务能力，例如：拓展大数据、人工智能在更新项目中的应用，加强全过程咨询服务能力，提升投融资整合能力等。

(3)战略目标： 公司在城市更新领域的长期愿景和短期目标。

(4)成果展示： 简要介绍公司在城市更新领域未来发展规划或重点推介项目。

二、城市更新全生命周期管理与公司业务整合

2.1 城市更新项目全生命周期梳理

（1）前期策划与决策（立项前）：

1)内容： 区域研究、市场调研、政策符合性分析、意向地块评估、初期概念形成、项目可行性分析（财务、技术、市场）。

2)关键输出： 项目建议书、初步可行性研究报告。

（2）规划设计（概念到方案）：

1)内容： 城市设计、总图规划、建筑方案设计、景观设计、交通组织、市政配套、空间形态研究、文物保护与历史风貌研究。

2)关键输出： 概念规划方案、初步设计方案。

（3）报批报建（许可审批）：

1)内容： 规划许可、用地审批、工程规划许可证、施工许可证等。

2)关键节点： 各级政府部门审批、专家评审、公众听证。

（4）工程建设（施工到交付）：

1)内容： 施工图设计、工程招标、施工组织管理、质量控制、安全管理、进度管理、造价控制、合同管理、现场协调。

2)关键节点： 基坑支护、主体结构、装饰装修、设备安装、竣工验收。

（5）运营维护与评估（长期）：

1)内容： 资产运营管理、物业管理、社区服务、效果评估、持续改进。

2)关键目标： 实现项目长期价值、提升居民满意度。

互动： 邀请学员分享他们在项目周期中遇到的具体问题。

2.2 公司各业务板块在全生命周期中的价值体现

1)咨询： 在前期策划中提供市场洞察和模式建议，在报批报建中提供政策解读和协调服务，在后期运营中提供管理和招商策略。

2)设计： 在规划设计阶段提供创意和技术支持，在建设阶段提供技术指导。

3)监理： 在工程建设阶段提供全过程的质量、安全、进度监督。

4)造价： 在项目全生命周期中进行成本预测、控制和优化。

5)全咨： 整合所有资源，对项目进行整体管理，承担总责任。

案例串联： 用一个完整项目实例，串联公司各业务板块的协同作用。例如，某城市更新项目，咨询部门通过市场分析确定项目方向，设计部门提出创新方案，造价部门进行经济性分析，监理部门保障施工质量，全咨部门协调各方，最终成功实现项目目标。

2.3 跨业务协同的关键点与挑战

（1）痛点分析： 信息孤岛、沟通不畅、责任不清、资源内耗等。

（2）关键点：

1)信息共享平台： 建立统一的项目管理信息系统。

2)协同工作流程： 明确各部门在关键节点上的衔接和配合。

3)定期项目例会： 促进跨部门沟通和问题解决。

4)项目经理/全咨团队的角色： 作为协同的枢纽。

案例讨论： 分享一个因跨业务协同不畅导致项目延误或成本超支的案例，分析原因并提出改进建议。

下午：实战演练与能力提升

三、城市更新项目关键节点管理与实操

3.1 前期策划与居民沟通（成都/广州案例驱动）

1)案例： 选取一个老旧小区改造项目，重点分析如何通过社区居民的“共同缔造”理念，进行需求调研、意愿收集、方案共创。例如，引入第三方专业机构协助进行居民意见征集和沟通工作。

2)案例： 选取一个城中村改造项目，分析如何进行原住民的安置补偿方案制定、利益平衡、以及与村民代表的沟通协调。

实操要点：

1)现状评估： 如何系统地进行社区人口、建筑、设施、社会经济等方面的普查。

2)需求调研方法： 问卷调查、访谈、焦点小组、社区走访等。

3)利益相关者识别与分析： 梳理各方诉求、影响力和支持度。

4)沟通技巧： 如何用通俗易懂的语言解释复杂方案，如何处理居民质疑和反对意见，如何建立信任。

互动讨论： 假设你是项目经理，面对某社区居民对改造方案的强烈反对，你将如何处理？

3.2 规划设计与报批报建中的挑战与应对

广州案例： 选取一个城中村改造项目，重点讲解如何在“三旧改造”政策下，平衡高容积率、公共空间、交通疏导、历史遗迹保护等多重矛盾，并成功获得规划审批。例如，利用BIM技术进行多方案比选和审批汇报。

1、实操要点：

1)政策红线与设计灵活性的平衡： 如何在满足强制性规划要求的前提下，实现设计的创新性和经济性。

2)多方审查协调： 规划、消防、环保、人防、园林等部门的审查要点与协调策略。

3)报批材料准备： 关键文件的要求、规范和制作技巧。

4)审批流程把控： 如何预判审批周期，提前准备，减少不必要的延误。

2、讲师经验分享： 分享一些成功加速审批、化解审查难点的“硬核”技巧，例如：提前与审批部门沟通、编制详细的审批文件、建立专家评审机制等。

3.3 工程建设阶段的精细化管理（质量、安全、进度、成本）

案例分析（综合性）：

选取一个城市更新项目，分析其在建设阶段遇到的具体问题，例如：因地下管线错综复杂导致进度延误，或因材料质量问题影响工程质量，或因设计变更频繁导致成本失控。重点展示公司如何通过精细化管理解决这些问题。

实操要点（讲师分享与引导）：

1)施工合同管理： 合同条款的审核、履行监督、变更索赔管理。

2)质量控制体系： 质量标准、检查验收、不合格项处理、第三方检测。

3)安全生产标准化： 安全培训、风险评估、安全措施、事故预防、应急预案。

4)进度偏差分析与纠偏： 关键路径法、横道图、挣值管理，制定纠偏措施。

5)造价变更管理： 变更的梳理、评估、审批、记录，防止工程造价失控。

小组讨论： 针对一个特定的施工场景（如：高层建筑主体结构施工），要求学员识别潜在的质量安全风险，并提出相应的防控措施。

四、风险管理、 相关方管理与项目价值最大化

4.1 城市更新项目全过程风险管理

1、风险识别：

1)政策风险： 政策调整、审批政策变化。

2)市场风险： 市场下行、需求变化、竞争加剧。

3)技术风险： 新技术应用风险、技术难题。

4)社会风险： 居民反对、群体性事件、社区关系紧张。

5)法律风险： 合同纠纷、产权不清、法律法规变动。

6)财务风险： 融资困难、资金链断裂、投资回报不确定。

2、风险评估： 使用风险矩阵（概率-影响）等工具进行量化评估。

3、风险应对策略：

1)规避： 避免高风险环节。

2)转移： 购买保险、分包项目。

3)减轻： 采取预防措施、加强培训。

4)接受： 对低影响、低概率风险不采取特别措施。

4、案例分析： 选取一个因未能有效识别和管理某项风险而导致项目失败的案例，分析其风险识别、评估和应对过程中的不足。

4.2 高效的相关方管理策略

1、关键相关方群体画像： 政府部门（不同层级、不同职能）、居民（原住民、租户、商户）、开发商/投资者、施工单位、设计单位、监理单位、社区组织、媒体等。

2、沟通与协调机制：

1)建立信任： 真诚、透明、及时沟通。

2)化解矛盾： 积极倾听、寻求共识、妥善处理争议。

3)争取支持： 了解各方诉求，提供价值，建立战略伙伴关系。

4)信息发布： 建立定期、定期的信息发布机制。

3、案例分析： 针对一个涉及多方利益冲突（如：城中村改造中原住民、二房东、商户之间的利益博弈）的项目，分析如何通过有效的 相关方管理，达成各方都能接受的解决方案。

4.3 提升项目价值与公司核心竞争力

(1)超越客户期望： 如何在提供基础服务的同时，挖掘客户深层需求，提供增值服务。

(2)标杆案例打造： 如何通过高品质的项目交付，树立公司在城市更新领域的品牌形象。

(3)知识管理与经验复盘： 建立完善的知识管理体系，将项目经验固化为公司能力，形成持续学习和改进的机制。

(4)商业模式创新： 探索新的服务模式或商业合作模式，提升公司盈利能力。

(5)互动讨论： 各位学员认为，在城市更新项目中，公司还可以为客户提供哪些“意想不到”的价值？

孙老师

讲师简介：

孙健老师

工程项目管理专家

高级工程师

一级建造师（市政）

沈阳建筑大学道桥本科

江苏省南京工程类评标专家

曾任：中国水利水电第一工程局有限公司总工程师

曾任：中城建第十三工程局东北区域丨副总

曾任：江西宏发路桥有限公司 项目经理

曾任：抚顺通达路桥公司 副总裁

曾任：沈阳市政集团有限公司 项目负责人

现任：中电建江苏工程有限公司 项目负责人

→工程建设项目全过程管理，为企业制定工程项目管理、合同管理、工程变更索赔总额超7000万。

擅长领域：项目管理团队效能提升、企业战略咨询、项目策划、EPC、EPC+F、PPP类工程建设项目全过程管理、最低施工成本管控、工程建设合同审核、工程签证、索赔、变更管理。

实战经验：

孙健老师拥有23年的工程项目管理实战经验，曾任职于多家央国企，后自主创业从事市政工程施工管理。主持建造大型市政工程，高速公路，高速铁路工程，各类隧道工程，地下暗挖工程，实战成果显著。

▉曾任中城建第十三工程局东北公司丨生产经营副总：

》》》沈阳四环路PPP建设项目：任公司副总兼职四环路PPP项目经理，负责前期项目手续办理、合同谈判及投融资风险管控。

》》》沈阳市大东区智慧路网PPP建设项目：期间当任生产经理，为完成政府旅游节迎新任务，仅用时2个月完成17万平米的新建路网建设，并成功通过合同变更索赔2100万。

》》》江苏省盐城市滨海县水环境改造项目：期间当任项目总工，工程技术管理，结算工程量审定，设计成果优化及前期各类手续办理，交竣工验收及工程结算审计，在设计端充分优化设计成果，为项目增值超过2500万 。

授课风格：

实战实用：丰富的实战案例分析，以真实案例讲解，重塑过程；

幽默风趣：理论与实战案例与知识相结合，代入各门类知识，一切为实战服务；

寻找闭环：与学员充分互动，以实际施工中遇到的问题为主导，解决实际问题；

主讲课程：

《工程施工成本管控及核算要点》

《市政基础设施工程建设管理》

《EPC工程总承包项目管理》

《公路工程建设管理与实战》

部分服务客户：

中国水利水电第一工程局有限公司、中城建第十三工程局东北公司、辽宁建工集团、抚顺通达路桥建设工程有限公司......

部分授课案例：

《集成管理——EPC工程总承包项目管理核心要点》：中国水利水电第一工程局有限公司、沈阳市政集团有限公司

《攻坚克难——市政工程极限考验》：中国水利水电处一工程局有限公司、辽宁正兴建设工程有限公司、中建五局

《精准升维——公路工程建设管理与实战》：中国水利水电第一工程局有限公司、新领集团

部分客户评价：

孙老师的课程以真实案例为题材，结合工程实际，以最简洁直接的方式，带给我们最直观的解答！让我们在新领域，看到了一个新的方向。

——沈阳市政集团 李总

孙老师的课程生动有趣，理论结合实战的内容使我能够更清晰透彻地理解课程，发散性的思维 ，更加反衬出孙老师的底蕴！已经加了孙老师的微信，以后会持续关注孙老师！

——中建五局 张总

孙老师的课非常专业，讲解内容通俗易懂，课堂上与学员充分互动，解答实际问题，并给出建设性的指导意见，实乃良师益友。也是我们近年遇到的非常不错的老师。

——新领集团 丁总

孙老师的课程案例非常有特点，代入式的讲解，让我感觉身临其境。对于各类四新领域的知识及运用，更是凸显出老师的现代思维理念，在工程建设实践中有着非常好的指引性作用。

——中城建第十三工程局 刘总

孙老师的课程不止于科普的讲解，拒绝脸谱化，给人一种全天侯实战对决的错觉，思维模式系统全面，对于地方的经济环境、人文环境、营商环境有着非常准确的定位。对我分局新赛道的发展，有十分积极的推动作用。

——中国水利水电第一工程局 付局

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