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2024房地产项目全流程合规经营及风险防范

【课程编号】:MKT007143

【课程名称】:

2024房地产项目全流程合规经营及风险防范

【课件下载】:点击下载课程纲要Word版

【所属类别】:项目管理培训

【时间安排】:2024年10月11日 到 2024年10月12日4980元/人

2023年10月20日 到 2023年10月21日4980元/人

2022年10月14日 到 2022年10月15日4980元/人

【授课城市】:深圳

【课程说明】:如有需求,我们可以提供2024房地产项目全流程合规经营及风险防范相关内训

【其它城市安排】:广州 苏州 长沙

【课程关键字】:深圳项目管理培训,深圳风险防范培训

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【课程背景】

项目的精细化管控是房地产企业未来发展的大势所趋,但是对于项目的在获取、建设、销售等全流程中所产生的问题也相当复杂,项目将面临土地获取、招投标、总包管控、安全生产、销售去化、房屋交付、财务、法律、政策等多方面风险问题,如不能正确对待这些风险,将会导致项目的偏差及失败,也将给房企自身酿成不可挽回的损失。如何避过这些“坑”,躲过这些“雷”,提高房企防范意识,降低项目运营风险,优化项目成本和管理模式是房企面临的主要问题。

本课程基于法律视角和项目实操视角两个维度,从投拓、设计、施工、营销、交付等方面,直击项目开发中的痛点、破解之道,结合案例及数据分析,就项目全流程风险防范进行剖析与探讨。

【课程目标】

1、本次课程以案例入手,条分缕析,将风险从事后处理转变为事前预防、事中应对。从而打造房地产企业核心模块的风险管控体系,减少项目建设风险及由风险带来的经营成本。

2、课程以全员风险管理理念,与业务流程相结合的过程管理与知识管理,结合公司管理与项目建设的各个模块,介绍标杆企业的风险管理理念、实践与经验、教训,为企业风险管理提供全面的解决方案。

3、课程实战,内容实操,观点新锐。将风险识别规避能力转化为企业实实在在的利润。

【课程对象】

房地产企业总经理、副总、项目总,设计、工程,成本、采购,运营、法务等中高层管理人员

【课程大纲】

第一部分招拍挂与收并购参与要点

一、招拍挂文件解读

1、竞拍规则的了解

2、自有资金的考虑

3、合作模式确定

思考:资质对于项目竞拍的影响

二、工期及地块情况

1、不利因素

2、工期排布

【案例】:多业态土地成本分摊

三、当地销售政策

1、“五限”

2、资金监管

四、项目指标的了解

1、现金流回正

2、利润

五、交易主体

【案例】:谁才是公司的话事人?

六、股东投入

思考:注册资本金过大的有何风险及不利?

七、债权债务

【案例】:股东变更所导致的过会条件变化

八、土地获取

【案例】:报建能否阻却闲置?

九、规划建设

【案例】:政策调整是否为不可抗力?

十、市场营销

【案例】:房源去哪了?

十一、过渡期

思考:过渡期公司经营会存在波动,会存在哪些风险点?如何来规避这些风险点?

第二部分设计那些事儿

一、设计院资质及设计合同无效的处理方式

二、设计深度分类

1、概念设计

2、初步设计

3、招标图

4、施工图

5、施工期配合

三、设计成果完成的标准及标志

四、设计成果的知识产权

思考:委托设计成果的权属归属?

五、设计费用的结算

【案例】:无合同是否需要支付设计费

【案例】:设计费用约定不明的结算

六、重大设计变更

思考:规划变更及设计变更的区别?

【案例】:设计变更是否需要通知业主?

七、设计事故及损失赔偿

八、设计合同的解除

第三部分招投标全流程梳理

一、招标人准备工作

1、项目是否需要强制招投标

【案例】:应招未招标而签订合同的行政处罚

2、可以单独发包的单位工程

【案例】:业主方绕开总包合同约定进行单独分包,是否属于肢解发包?

3、编制资格预审、招标文件文件

4、投标文件的编制要求

5、发布资格预审公告

【案例】:当公开招标的,采用邀请招标的行政处罚

6、资格预审

7、发售招标文件及答疑、补遗

【案例】:公告时间不足的行政处罚

8、接收投标文件

9、抽取评标专家

【案例】:评标专家库选择违规的行政处罚

10、开标

11、投标文件评审

12、定标

13、发出中标通知书

【案例】:确定中标人后,擅自取消招标项目的责任

14、合同谈判及签约

【案例】:中标人单方结算

15、退还投标保证金

第四部分如何避免陷入“工程索赔”的坑

一、什么是工程索赔

1、索赔主体

2、索赔原因

3、索赔程序

4、索赔结果

5、索赔目的

【概念辨析】索赔vs签证

二、施工索赔的机会及形成

1、业主的行为(先天不足)

思考:签证是否必须包含责任承担方?

思考:业主方的哪些行为或客观因素会给施工单位提供施工索赔的机会?

2、业主的行为(后天作)

【案例】:烤死人大厦

3、业主的行为(客观因素)

【案例】:只有监理签字的签证法律效力如何认定?

4、不可抗力

5、分包商的行为

【案例】:飘忽不定的结算价--到底谁错了?

三、索赔种类及索赔费用的组成及索赔证据

1、合同文件

2、业主发文

3、沟通文件

4、事实文件

四、如何应对竣工勒索?

【案例】:施工单位以工程款支付为条件,付到98%才可配合竣备,如何处理?

思考:竣工验收和竣工验收备案的责任主体到底是谁?

思考:配合竣工验收及备案是承包人义务还是权利?

【案例】:疑难复杂的总包竣工纠纷案件--查封、反诉、鉴定、指定分包、竣工勒索等因素

第五部分项目的工程结算

一、工程结算与审计的关系

思考:何为审计?审计有哪几种类型?为什么会出现审计与结算的矛盾?

思考:何种情况以审计机构核定金额为准,何种情况以承发包双方结算为准?

思考:在未约定结算或审计时间点情况下,一般法院认定的合理时长为多久?

1、政府审计案件的常见裁判思路

【案例】:双方约定结算以审计为准,但是条款却无效

2、非政府审计案件的常见裁判思路

思考:法院对于审计类案件判决的依据及审查思路

【案例】:双方明确约定审计机构及审计方式,法院为何还要查实审计情况?

二、倒签合同的结算

思考:合同倒签是否可以规避风险?

【案例】:说不清的结算单价

三、承包人单方结算

1、以送审价为准的适用前提

【案例】:为何单方结算未被支持--法院的说理及依据

2、成就的条件--满足四部结算过程

四、结算协议达成后的索赔

思考:达成结算协议后还能否进行索赔?

1、政府文件及各地高院的司法判例及解释

2、趋势及管控方法

第六部分人力资源问题的介入及应对

一、优质员工的招聘--招聘及试用期风险防范

1、背景调查是否流于形式

2、如何确认应聘员工信息的真实性?

3、入职登记表填写与实际不符能否作为辞退理由?

4、应届生及校招的注意事项

5、Offer发放节点与内容

二、员工违反公司制度处理方式--员工泡病假的破题思路

1、劳动手册约定必须三甲医院开具病假单?

2、如何确认病假的真实性?

3、如果员工上述病假被确认为无效后,公司是否可以追求员工赔偿责任?

三、公司是否可以采取末位淘汰制?--绩效考核及岗位调整

1、员工手册是否合规?

2、是否 “严重违反用人单位的规章制度”?

3、是否属于“劳动者不能胜任工作”?

4、处于末位怎么办?

四、离职员工谈判技巧--降低员工不合理的诉求及情绪疏导

第七部分项目营销宣传法律支持

一、工期及销售节点--股东回流及现金流

1、项目基本情况

2、股东回流

二、精装修交付标准及销售合同审核要点--客诉源头风险的把控

1、精装修管控要点

2、补充协议的注意事项

三、广告法及销售物料审核--常见风险点的规避及写法

1、广告要素

【案例】:傍名牌的商包

2、引证符合

3、价格标注

4、面积表述

5、项目位置示意图

6、规划中/建设中设施宣传

【案例】:学区房之痛

7、广告图片

8、物业宣传

9、宣传赠送要求

【案例】:阳台面积不达标

四、开盘前风险审查--售楼处及样板间检查要点

五、不利因素与销售说辞--销售人员的风控意识的宣贯

第八部分项目竣备及交付

一、商品房竣工验收与交付使用

1、现实交付及权利交付

2、交付的方式

3、交付的后的责任承担

【案例】:遗失的交付通知书--未寄发《交付通知书》的后果

4、交付的前置条件

思考:开发商将商品房交付使用的前置条件是什么?

思考:质量验收与综合验收是何种关系?何为“五方核验”?

5、交付和收房的流程

思考:交付时应必备的文件有哪些?

6、购房人合理拒收的法定情形

思考:收房到底是客户的权利还是义务?

【案例】:房屋质量问题,是否构成不能交付使用的障碍?

二、交付使用的常见法律问题

1、逾期交房的常见情景

思考:是否只有交付延期才算“逾期交房”?

2、违约责任的承担方式

【案例】:在不具备交付条件的情况下,购房人对房屋的接收,开发商是否还需要承担违约责任?

【案例】:因政府延迟办理相关手续而逾期交付是否构成违约?

三、精装修商品房交付的法律风险

1、精装修交付标准--风险管控要点

思考:示范文本对房屋交付标准的合同应当如何约定?

2、判断房屋质量缺陷的依据及法律风险

【案例】:房屋质量问题,是否构成不能交付使用的障碍?

3、精装修房屋三大质量缺陷

1)部品质量缺陷

2)设计质量和工艺质量缺陷

3)室内环境污染

思考:因质量瑕疵维修后,质保期是否能重新计算?

四、商品房小区产证办理

1、项目大产证的办理

2、小产证的办理

【案例】:“交付后720天内办理产证”的约定

第九部分股权退出的注意事项

一、何谓“模拟清算”?

思考:利润分配的前提

二、股权退出时间点

思考:如何退出更为有利?

1、股权退出的时间点确认

2、退出要考虑的因素

三、退出对价

思考:模拟清算的逻辑及对价

四、安全退出项目的约定

1、预留股权

2、股权转让协议的草拟要点

马老师

马老师(房地产法务实战专家)

现TOP5地产公司区域法务负责人

原旭辉地产城市公司法务负责人

华东政法大学法学研究生毕业,取得法律职业资格证书及中级经济师(房地产)证书,马老师15年标杆房企法务工作经历。具有深厚的法律专业功底及丰富的实务经验。曾多次参与房地产企业相关立法活动。

lTOP5地产公司任职期间:

牵头多个项目尽职调查,集团资产包收购及轻资产运营项目获取;应对区域集中供地的合作开发协议谈判;开展多次内部培训,获得企业颁发的专业讲师资格证书;统筹处理区域范围内重大疑难案件(股权转让纠纷、施工索赔清退纠纷等),并进行复盘。

旭辉任职期间:

主导大宗交易(50亿)的协议谈判及成交;长租公寓爆雷、类住宅延期交付纠纷、售后返租纠纷、车位统一长租方案等非诉类处理;处理电商费、包销案件、分销纠纷等群诉案件。对接20余个商办、住宅项目,包括合作项目,商业综合体、独栋办公室、办公塔楼、底商、高端住宅租赁、二手收购项目的重新开发等。

总体房地产管控经历:

马老师对于收并购、产业勾地、融资、合作开发、项目运营及股权事项均有大量的实战实操经验,并有丰富的群诉处理、大宗交易谈判、项目收购、总包清退、工程索赔、诉讼执行等操盘经验。

授课风格:

实践为主并与房地产法务理论相为融合,体系感强,强调实用。实战案例生动,讲解深入浅出,信息量大、知识面宽、实践性强。属于典型的“实战实用型”实战专家。

主讲课程:

《房地产项目收购及并购法律风险及案例解析》《房地产项目兼、并购与清算退出》《工程结算与索赔实战案例解析》《房地产企业劳动法律实务》《民法典及商事法律原理与案例分析》《房地产商办项目营销创新运用及案例解析》《项目总视角下房地产企业全流程法律风险识别与防范》《合同订立履行中的法律风险与防范》《最新土地政策解析及法律法规风险规避》《建筑工程安全生产法律法规及案例解析》《建筑施工企业法律风险防范》《民法典下关于建设工程的司法解释》《农民工工资支付条例》适用及风险防范课纲《建筑单位工程结算与索赔实战案例解析》

部分服务客户:招商蛇口、上海城投、平安不动产、中建西部建设湖南公司、中建三局、粤海置地、港利集团、中建四局、中交地产、中电建建设集团等多家企业以及线下多期公开课。

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