房地产开发三旧改造与资本运作业务：相关各方合同设计、会计核算及涉税业务处理

房地产开发三旧改造与资本运作业务：相关各方合同设计、会计核算及涉税业务处理

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课程介绍

目前，我国还有多少土地可供开发利用？你们还有多少好办法能够拿到可以开发利用的土地？不多了！实在是不多了！地，不多了！办法，也不多了！

想继续开发吗？那就向“三旧”进军吧！

三旧，即旧城镇、旧工厂、旧乡村，利用三旧土地进行开发，是目前我国房地产开发取得土地的主流模式和发展趋势。无论是在全国各大一线城市、准一线城市、二三线城市，要想赢得开发业务的一片天，直接把眼光瞄准“三旧改造与开发”，做对了将为你赢得无限的先机。

利用以上三旧土地进行开发建设，模式多种多样，纷繁复杂。但是，不管有多么复杂，从控制开发业务主体的角度来讲开发业务大致可以分为三大类：政府主导业务、市场主导业务、政府与市场合作主导业务。政府主导业务又分为：土地收储模式、政府统租模式、综合整治（政府出资）模式；市场主导模式又分为：农村集体自改模式、村企合作模式、原土地使用权人自改模式、企业收购改造模式；政府和市场方合作业务分为：以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式、土地整理模式。因此，本次培训的第一个重点内容就是不同模式下三旧改造的合同设计、会计核算与税务处理，旨在帮助大家厘清在三旧改造业务过程中发生的各种经济关系、会计事项与税收责任。

其次，足够的资金保证、优良的土地资源、完美的营销战略是每个房地产项目成功开发的标配，而要达到以上目标离不开充分的资本运作。资本运作的方式多种多样，与房地产开发业务联系比较紧密、影响比较深远的主要有：债务重组、长期投资、股权收购、资产收购、合并分立、资产划转以及BI业务的运用等。熟练掌握这些业务的内在特性，合理选择不同的债务重组方式，对优化企业融投资业务、获取优良土地资源、营造积极销售环境有着不可替代的重要作用。因此，本次培训的第二个重点内容就是在不同资本运作方式下应如何进行会计核算与税务处理，保证大家在选择最优的资本运作模式的情况下正确进行会计处理，合理处置纳税事项，彻底回避纳税风险。

培训受众

各房地产企业的总经理、总会计师、首席财务官、财务总监、财务经理、税务总监与经理及主管、税务会计以及税务咨询公司财会办税人员等。

课程大纲

第一章：房地产开发中的“三旧改造”

第一节：政府主导业务

一．土地收储模式

1．模式描述

2．案例模型（政府征收方式）

3．涉事各方

4．涉事各方税务处理建议：

⑴ 以征收方式收储税务处理建议：

①被征收方（原权属人）

②征地拆迁方（政府）

③受让方

④ 拆迁施工方

⑵ 以收购方式收储税务处理建议

5．涉事各方合同签订注意事项：

⑴ 被收储方签订土地收储合同注意事项

⑵ 受让方签订土地出让合同注意事项

⑶ 拆迁施工方签订拆迁合同注意事项

6．会计核算：

⑴ 被收储方会计核算

⑵ 房地产企业会计核算

⑶ 拆迁施工方会计核算

二．政府统租模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．税务处理建议：

⑴ 土地出租方（农村集体经济组织）

⑵ 承租方

5．合同签订注意事项

6．会计核算：

⑴ 出租方会计核算

⑵ 承租方会计核算

三．综合整治模式（政府出资，微改造）

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．税务处理建议：

⑴ 不动产原权属人

⑵ 工程施工方

5．合同签定注意事项

6．会计核算：

⑴ 原产权人会计核算

⑵ 施工方会计核算

第二节：市场主导业务

一．村集体自行开发模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．税务处理建议：

⑴ 原土地使用权人

⑵ 受让方

5．合同签定注意事项

6．会计核算：

⑴ 原土地使用权人会计核算

⑵ 受让方会计核算

二．村企合作开发模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．税务处理建议：

⑴ 被征收方（农村集体经济组织或村民）

⑵ 受让方

⑶ 工程施工方

5．合同签订注意事项：

⑴ 合作协议

⑵ 土地出让协议

6．会计核算：

⑴ 被征收方会计核算

⑵ 受让方会计核算

三．企业自行改造模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．税务处理建议：

⑴ 自改企业（不动产权属人）

⑵ 工程施工方

5．合同签定注意事项

6．会计核算：

⑴ 自改企业会计核算

⑵ 施工方会计核算

四．企业自行开发模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．税务处理建议：

⑴ 自建企业（不动产权属人）

⑵ 工程施工方

5．合同签定注意事项

6．会计核算：

⑴ 自建企业会计核算（开发业务应单独核算）

⑵ 施工方会计核算。

五．其他企业改造模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．税务处理建议：

⑴ 被收购方

⑵ 收购方

5．合同签定注意事项

6．会计核算：

⑴ 被收购方会计核算

⑵ 收购方会计核算

六．其他企业开发模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．税务处理建议：

⑴ 被收购方

⑵ 收购方

5．合同签定注意事项

6．会计核算：

⑴ 被收购方会计核算

⑵ 收购方会计核算。

第三节：政府和市场合作业务

一．以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式：

1．模式描述

2．案例模型：第一种类型、第二种类型

3．涉事各方

4．税务事项处理意见：

第一种类型：⑴ 被征收方 ⑵ 征地拆迁方（政府）⑶ 受让方、工程施工方

第二种类型：⑴ 被征收方 ⑵ 受让方 ⑶ 工程施工方

5．合同签订注意事项

6．会计核算：

⑴ 被征收方

⑵ 征地拆迁方（政府）

⑶ 受让方、工程施工方

二．土地整理模式：

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．税务事项处理建议：

⑴ 集体土地使用方

⑵ 土地整理实施方（农村集体经济组织）

⑶ 土地前期整理合作方

⑷ 土地受让方

5．合同签订注意事项

6．会计核算：

⑴ 集体土地使用方

⑵ 土地整理实施方（农村集体经济组织）

⑶ 土地前期整理合作方

⑷ 土地受让方

第二章：房地产开发中的“资本运作”

一．债务重组

1．房地产企业以债务清偿方式取得土地如何进行会计核算与税务处理

2．房地产企业以债务清偿方式销售开发产品如何进行会计核算和税务处理

3．房地产企业以开发产品与对方土地使用权进行交换如何进行会计核算和税务处理

二．长期投资

1．房地产企业以接受投资形式取得土地如何进行会计核算与税务处理

2．房地产企业以对外投资形式销售开发产品如何进行会计核算与税务处理

3．以接受投资形式取得资金，采取权益性投资还是采取债权性投资对房地产企业更有利

三．股权收购

1．先接受对方投资再收购对方持有的部分股权如何进行会计核算和税务处理

2．直接收购对方100%股权如何进行会计核算和税务处理

3．直接持有对方股权和间接持有对方股权对开发业务会产生怎样的影响

四．资产收购

1．直接购买对方的土地使用权如何进行会计核算与税务处理

2．先走土地收储再走招拍挂获取土地使用权如何进行会计核算与税务处理

3．以资产收购方式取得土地使用权与以股权收购方式取得土地使用权两种方式的优劣

五．合并分立

1．以合并或分立的形式取得土地如何进行会计核算和税务处理

2．以合并或分立的形式销售开发产品如何进行会计核算和税务处理

六．资产划转

1．以内部资产划转的形式取得土地如何进行会计核算和税务处理

2．以内部资产划转的形式转移开发产品如何进行会计核算和税务处理

3．内部划转与合并、分立等投资业务有什么本质的不同

七．BT业务

1．BT业务在资本运作过程能够起到怎样的作用

2．开发过程中有可能产生哪些类型的BT业务

3．发生不同类型BT业务后如何进行会计核算与税务处理

杨老师

我国资深税务官员，从事税务稽查工作将近30年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。另外，多年来杨老师一直在全国各地循环从事房地产、建筑业税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。同时，还多次受邀为全国各地多家房企做过纳税筹划，是全国为数不多的房地产行业“纳税筹划名师”。

授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默；因此受到各地学员的认同和热烈追捧。

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