房地产业营改增税收风险控制与实务操作专题班

房地产业营改增税收风险控制与实务操作专题班

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‖专题背景‖

营改增或将成为房地产、建筑业兴衰的分水岭，企业面临税负加重，账务处理难度增加，发票风险进一步增大等诸多风险，是牵一发而动全身的特大事情。房企实施营改增政策将导致税负与利润降低还是增加？影响幅度有多大？从政策带来的风险来看，最终还是由售价与可抵扣进项决定的。而售价受市场环境影响最大，因此可抵扣进项受政策的影响是更大的，营改增政策的实施对房企和建筑业的影响，无论是政策细节内容，还是市场环境，都具有极强的不可控性。

正确应对“营改增”带来的风险，尽早制定完善应对策略，对房地产企业意义重大。先人一步，胜人一筹。企业不要仅仅停留在等待政策、分析政策、分析影响的层面上，而要实实在在的着手去准备——营改增后各环节的业务运营该如何有效应对，企业的经营流程急需梳理，过渡衔接政策及时申请运用，否则财税风险不可避免！

营改增对企业的经营产生深刻的影响，面对这种变化，我们如何尽快掌握最新的政策要点及其未来变化，如何抓住机遇优化我们的战略结构，如何根据今后可能发生的变化，调整企业的经营决策，如何调整我们的财务工作，如何抓住机会做好我们的纳税筹划，规避税收风险？税制改革兵临城下，身为企业财税人员的你是否枕戈待旦，做好了准备？

‖培训受众‖

各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖主讲内容‖

一：房地产行业增值税政策及影响

1．增值税原理、特征与计税方式

2．增值税与营业税对比

3．增值税对利润的影响

4．税率与征收率

5．新老项目界定

6．纳税人身份管理

7．老项目计税方式选择

8．价外费用与纳税义务发生时间

9．混业经营与兼营

10．销售退回

11．不得抵扣进项税的范围

12．税控设备抵减应交税金

13．工程计价规则调整

14．影响税负的关键

15．非营业活动

16．预售房产税收征管

二：房地产行业增值税重点事项

1．进项税管理

⑴ 供应商管理

① 供应商身份选择与票据

② 票据类别对税负影响

③ 进项税抵扣凭证

④ 抵扣条件与不得抵扣范围

⑵ 合同管理（谈判、计价方式）

① 价格是否含税

② 发票开具条款（时间、种类、不合规责任承担）

③ 运输、安装结算方式

⑶ 开发全程各阶段票据

① 合法凭证种类

② 征地阶段

③ 规划设计阶段

④ 建设施工阶段

⑤ 预售阶段

⑥ 完工与后续支出

2．销项管理

⑴ 定价体系影响

⑵ 促销方式对税负影响

⑶ 不动产抵扣

⑷ 销项发票管理

⑸ 违约金专题

⑹ 视同销售

三：房地产行业增值税主要筹划方向

1．营改增面临三大风险及税收管理新思路

2．商业运营模式

⑴ 租赁

⑵ 售后回租

3．投资模式（组织架构关联交易设计）

4．甲供材料（清包与大包如何选择）

5．融资模式

⑴ 无息借贷税收风险

⑵ 统借统还模式

6．上下游供应链

7．其它筹划手段

8．内部管理与风险控制

四：房产行业增值税计算方式及申报

1．简易征收

2．一般计税

五：房产行业增值税会计核算

1．会计科目设置

2．一般计税

3．简易征收

4．新老项目并存，进项如何抵扣

5．核算与申报重点

六：增值税对其它税种影响

七：营改增涉税事宜稽查风险控制

1．营业税纳税义务的确定

2．甲供材料营业税

3．以房抵债

八：后营改增时代票据与税务管理

1．虚开增值税专票法律风险

2．如何防止虚开、代开发票

3．取得虚开发票如何避险

4．发票开具、作废、红字、认证与抵扣

5．丢失发票、逾期处理

6．合理规范业务流程，杜绝虚开

7．如何解决付款方向不符

8．增值税专票管理制度

九：专家现场答疑互动，解答学员营改增疑难问题。

许老师

许老师：国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。

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