新税率、严征管新时代下的：房地产企业经营全程68个纳税风险自查与筹划策略

新税率、严征管新时代下的：房地产企业经营全程68个纳税风险自查与筹划策略

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课程介绍

在“国地税合并+金税三期 +黑名单联合惩戒+个税改革+社保改嫁”的大背景下，总局2019年提出 “提层级+壮筋骨+促联动”的稽查新手段，发挥稽查“利剑”作用，构建以大数据为依托、以大风控为基础、以大稽查为震慑的现代税收征管大格局。

因房地产企业经营周期长、成本费用复杂、经营环境不规范等原因，税收风险相比其他行业而言，更加复杂。如何降低财税人员自身风险尤其是刑事风险？如何面对即将到来的稽查风暴？如何未雨绸缪降低企业的风险迫在眉睫。

本此培训从设立融资阶段、拿地阶段、开发建设阶段、转让销售及持有阶段全流程为主线，为大家详细剖析各阶段68个主要的、易错高发的涉税风险，阐释筹划策略及稽查应对技巧，并对股权运作利弊及实操技巧进行深度剖析，使企业在新的征管环境下运筹帷幄、从容面对，降低企业及相关人员的税收成本、税收风险，提升自身价值。

课程对象

各房地产公司的老板、财务总监、税务总监、合同管理、财务经理、税务经理、各会计师事务所、税务师事务所、代理记账公司和涉税咨询顾问公司的负责人及其工作人员。

课程大纲

第一节：知己知彼—房地产企业2019年稽查环境剖析

1．现代税收征管大格局=大数据+大风控+大稽查

2．提层级+壮筋骨+促联动

3．金税三期并库+国地税合并

4．“个税+社保+企业所得税”联动稽查

5．土地增值税 “一地鸡毛+百花齐放”

6．地产企业面临的八大风险

第二节：2019地产企业不得不关注的税收新政剖析及实操技巧

7．增值税降税、扩围、进项加计递减、留底返还新政剖析及谋划策略

8．关联方融资新政策剖析及应用技巧

9．小微企业新政策剖析及应用技巧

10．“货物+建筑安装”新政剖析及涉税风险把控

第三节：设立及融资阶段纳税风险自查及筹划策略

11．初始投资涉税风险剖析及筹划策略

12．抽逃资金或股东借款涉税风险剖析及筹划策略

13．设立阶段融资涉税风险剖析及筹划策略

14．向民间高利贷融资涉税风险剖析及筹划策略

15．个人股东向银行贷款再给企业使用涉税风险剖析及筹划策略

16．资金池运作模式涉税风险剖析及筹划策略

17．统借统还涉税风险剖析及筹划策略

18．混合性融资（“名股实债”）涉税风险剖析及筹划策略

19．票据融资涉税风险剖析及筹划策略

20．利息扣除土地增值税和企业所得税的区别及风险把控点？

第四节：拿地阶段纳税风险自查及筹划策略

21．土地的获取方式、涉税风险剖析及筹划策略

22．“限地价、竞配建”供给模式涉税风险点如何化解？

23．母公司拿地子公司运作涉税风险剖析及筹划策略

24．以路换地（红线外支出）涉税风险剖析及筹划策略

25．不可忽视的土地使用税和耕地占用税

26．企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

27．生地变熟地买卖是否可以加计扣除？

28．土地一级开发的涉税处理及税收风险点

29．拆迁补偿费涉税风险剖析及筹划策略

30．政府收回土地使用权各税种如何征收？

第五节：房地产开发建设阶段纳税风险自查及筹划策略

31．票据稽查风险点及筹划策略

32．房地产四大预提费用扣除涉税要点把控

33．成本方面税务稽查常见四大问题

34．计税成本对象确定的六大原则及筹划策略

35．计税成本组成及财务核算

36．四大成本分摊方法应用技巧

37．商住一体楼财税核算技巧及税收风险应对

38．地下停车场是否需要分摊土地成本？

39．工程预决算、工程定额在成本列支中的指导作用

40．开发费用、开发间接费用涉税风险剖析及筹划策略

41．甲供工程、甲控工程涉税风险剖析及筹划策略

42．售楼部所得税和土地增值税税前列支差异及风险规避

第六节：转让销售及持有阶段纳税风险自查及筹划策略

43．预收阶段涉税风险剖析及筹划策略

44．土地增值税预征的计税依据确认争议及涉税风险把控

45．完工标准确认涉税风险剖析及筹划策略

46．各种违约金涉税风险剖析及筹划策略

47．项目清算时土地增值税涉税风险剖析及筹划策略

48．营改增对土地增值税收入的影响及争议分析

49．营改增后土地增值税与增值税销售额差异剖析及风险把控

50．公告亏损向前弥补涉税要点把控及会计处理

51．“以老带新”涉税误区及筹划策略

52．房子卖不掉，“以租代售”如何？

53．代收费用财税风险把控

54．视同销售收入涉税风险剖析及筹划策略

55．房地产企业对本企业职工降价售房如何计税？

56．政府限定回迁房价格如何确认收入额？

57．“拎包入住”（精装房）涉税风险剖析及税务筹划

58．无产权证地下建筑涉税风险剖析及税务筹划

59．房地产企业“卖房赠物”的税务处理分析及筹划

60．自持物业涉税风险剖析及税务筹划

61．免租期财税风险剖析及筹划策略

62．尾盘销售涉税风险剖析及筹划策略

第七节：股权运作利弊剖析及实操技巧

63．股权最重要8条生命线

64．股权转让协议中的法律和税务风险及管控策略

65．股权转让协议签订技巧及谋划策略

66．股权收购中不可忽视的土地增值税和契税风险及化解策略

67．股权转让中的九大纳税误区

68．股权收购应当心“财务陷阱”

第八节：社保纳税风险自查及筹划策略

第九节：个税纳税风险自查及筹划策略

第十节：风险规避2大核心原则

十一节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

李老师

李老师：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；北京金旭红教育咨询公司首席税务咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产建筑企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用； 授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。

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