政策驱动下的产品创新“好房子”打造之客研、设计、工程质量、成本管控与产品力提升暨高品质项目考察

政策驱动下的产品创新“好房子”打造之客研、设计、工程质量、成本管控与产品力提升暨高品质项目考察

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【课程前言】

在 2025 年全国两会上，“好房子” 这一概念首次被写入政府工作报告，其核心标准被明确为 “安全、舒适、绿色、智慧”。这一举措，不仅是对建筑功能性的全新要求，更是在城市化进程中，对 “人本价值” 的深度探寻。

3 月 31 日，住建部正式发布了国家标准《住宅项目规范》，该规范将于 2025 年 5 月 1 日起正式施行。此规范从基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备这 6 大方面，对住宅项目提出了全面且细致的要求。

推动“好房子”建设，是今年房地产的核心任务之一。提升竞争力的时代正在开启，夯实产品，不断迭代创新和拓展服务模式，坚持长期主义和高品质的房企，往往更加“如鱼得水”。

深入探讨高品质住宅产品迭代和极致产品力盈利模式，帮助房企拓宽经营思路，全面提升新建商品住宅品质，打造高品质“好房子”、”好小区”，助力企业稳健发展。中国房训网特于2025年7月18-19日在成都组织举办：政策驱动下“好房子”产品创新实战研修班---客研、设计、工程、成本与产品力提升暨高品质项目考察，“好房子是设计出来的” 产品突围专题研学。

此次考察学习，将实地考察“好房子”项目情况、楼盘亮点，深入观摩和现场交流，分析讲解各项目的先进经验，落地方法，重点学习“好房子住宅项目实施策略和办法。

【研学特色】

强产品，用设计创新赋能产品价值！

专工程，用精细工程极致兑现产品！

控成本，用管理机制提升竞争能力！

重景观，用极强审美赋能项目效益！

好服务，用提质增配满足业主需求！

高品质，用高品质项目促进房地产行业高质量发展！

【参会对象】

房地产企业董事长、总经理、总工、项目总、分管工程副总、工程总监及工程经理、前期部经理、成本部经理、设计部经理、营销部经理、委托代建相关人员等。

【项目推荐】

一、华发·锦宸院

在成都，作为锦江区核心标杆项目，华发统建·锦宸院以“取证-开盘零时差”的高效节奏引发市场震动。

不仅以不菲的业绩刷新成都高端市场纪录，其行业影响力也覆盖至全国，成为“顶豪产品研习的样本”。

深入了解便能发现华发统建锦宸院开盘大获成功，不仅得益于市场对成都楼市的良好预期，更源于项目自身持之以恒的深耕细作以及不断自我革新的精进。热销背后，是厚积薄发的沉淀，离不开驸马半岛低密墅区带来的优质区域基底，也离不开华发股份&锦江统建匠心执着的奢品追求。

更值得一提的是，场景中大量运用了定制化、专属化的项目符号，符号以承袭蜀锦“寸锦寸金”的寓意，从窗棂中提取“步步锦”纹样，在建筑、景观和公区中随处可见。

二、越秀·阅今沙

越秀·阅今沙作为越秀地产在成都的首个城市人文系-属地化定制产品系作品，落子成都3000年文脉起源--金沙，不仅是对三千年蜀都文脉的回应，同样也为行业提供了“好房子”建设的越秀样本。

成都，作为越秀地产持续深耕的核心城市，越秀深刻理解这座城市对品质生活的追求，以“新烟火主义”为内核，从城市链接、社区生活、居家空间等维度出发，将“老城松弛感、熟人温度感、潮流市井气”融入越秀·阅今沙产品设计中，回应天府记忆与期待，为成都人敬献，最懂成都生活的“好房子”。

三、国贸人居·启樾天玺

赋予豪宅生活等于奢侈品的调性，国贸选择以先锋收藏级艺术府邸，为成都地缘精英重构凌空于时代的生活场--成都国贸启樾天玺，让居住视野收藏成都天际线，以先锋艺术解码精神内核，续写成都塔尖圈层新的身份叙事。

则灵于成都国贸启樾天玺中以空间留白放大居住者的个性主权，深入挖掘峯层人士的独特需求，在看似极简的空间框架中注入细腻生命力，柔和地赋予空间情感温度与人文关怀，革新奢华人居的收藏美学与场景革命。

兼顾峯层人士卓绝品位与人居美学场景，从追求共性范式到个性化表达，“艺术”已从单纯的美学符号升级为精神赋能的奢侈品，彻底改写豪宅设计的价值逻辑：从视觉震撼到心流共鸣，“先锋”属性的融入让奢居空间不再仅仅追求表象的视觉冲击，而是通过空间叙事触发居住者的深层情绪。

则灵以入户处的十字动线实现社交、休憩的动静分区，让归家路线印证豪宅属性，并通过不同的先锋艺术端景区别分区，将先锋艺术与现代静奢一一相融。

四、招商建发·源启金沙

4月9日，建发房产成都外金沙百仁板块158亩地块项目案名“源启金沙”正式公布，将联袂招商蛇口一起打造。时隔14年，继2011年建发金沙里之后，建发房产再回金沙，为成都再造一座公园大盘。

建发房产将负责营销操盘，产品主打洋房+小高层，目前产品风格尚未明确露出。近年来，建发房产以唐风宋韵等中式风格，赢得了市场的认可，在成都打造了建发央玺、建发天府养云、建发央著，书香云锦、建发望江云启、建发璞云等知名项目。

而招商蛇口同样在成都市场打造了以臻系为代表的高端产品，在高改市场取得了不俗的成绩，其日益增长的市场份额亦是最好的证明。这一次，建发房产与招商蛇口的强强联合，将带来怎样的产品创新呢？我们拭目以待。

五、成都中海·锦叁号院

生于京城贵胄之地，再到锦城西贵之地择取锦城贵脉--青羊，打造占位全城的西贵隐奢巷院。锦叁号院，约112亩，1.8容积率，咫尺百亩公园，近距智识名校。天生优秀的土地质素，完美契合了青羊西贵低密的居住情节，而坐拥天时、地利、人和的中海锦叁号院，只为致敬每一个热爱成都的人。

中海锦叁号院所打造的西贵生活场，向外是主城的城市烟火，荟萃城市级卓智教育、高质生态、人文资源。向内又藏着一方隐贵天地，在青羊的传统文化中，探索西贵的精神家园。

六、中铁·西派御府

从南法蔚蓝海岸的浪漫传奇，到成都金牛茶花新城，金牛西派御府以法式基调为蓝本，匠造凝聚“东方巴黎”精神品格的传奇大宅，打造蔚蓝海岸隐奢生活。

西派奢定，考究矜贵的多重归家礼序，创造性地将归家礼制，与巴黎奢尚优雅的生活巧妙融合，构筑独属于西派的秩序美感与归家仪式感。约百米前场造景，不动声色间传递出奢华、雅致的独特气质，熠熠生辉的云石吊顶，与爱马仕绿釉质陶板，在灵动水景的映衬下，尽显矜贵。

温馨提示：安排考察5个项目，如遇特殊情况，会适当调整项目行程。备选项目（建发书香云锦、中铁西派御府）

【课程大纲】

一、 好房子打造高品质项目的客研分析。客户、版块、规划、产业

（一）、客研，找客户，根据客户的需求、痛点创新产品和服务。（以人定房，客研是最有力的营销，拿地前就在营销）

1、为什么要找客户？

库存量。全国商品房待售面积7.3亿平米，土地闲置，烂尾楼加剧，看看当地城市二手房挂牌量。

购买力受限。居民收入增速低于房价基数，叠加就业的不确定性，贸易战，关税战，未来会持续多少年？改善性需求释放缓慢。

人口结构压力。城镇化率已达66%，老龄化加剧（60岁以上人口占比超过20%），刚性需求自然衰减。

期房信任危机。开发商信用风险高企，购房者回避期房；2024年现房销售占比超过30.3%。

房企债务风险。融资紧缩，2024年多家头部房企债务违约。

房贷利息总额高。尽管多次降息，房贷利息总额有所减少，在当前经济形势下，购房者任然压力较大。

2、洋房、别墅客户的痛点；

3、改善客户的需求、配置标准怎么确定？

4、客户思维案例和借鉴；

5、定位会目的和内容；

6、土地&客户&产品具体运用。企业一号位领导的价值

（二）、找版块。客研，投资。（以人定地）

1、城市高端客户认可。

2、城市未来规划。

（三）、找地块。客研，投资。（以人定地）

1、稀缺性，竞争对手排他性

2、市场容量。

（四）、找资源。客研，投资

1、独特、大自然、资源

2、山景，湖景，江景，公园，商业，名校。

二、 好房子打造高品质项目的设计分析。优选同路人、第四代宅设计（成都、重庆、武汉）

1、当地政策法规的深度解析，特别是第四代住宅设计

2、客户痛点解决预案的资深人士。别墅客户痛点，改善客户的需求

3、专业赋能。建筑大面宽，两层层高的奇偶错位阳台私密性、结构观感问题解决，艺术感、绅士感，灵感曲线，超大窗地比，立体景观（地下庭院、架空庭院、空中庭院），归家动线（9 幕盛景），需要专业的、具有研究精神的设计团队来完成。

4、第四代住宅定义

5、第四代住宅利弊分析

6、第四代住宅设计分析（成都、重庆、武汉）

7、第四代住宅施工分析

8、客户定制化设计。

1) 会所。地上会所，地下会所，会所规模，案例：9大会所的项目

2) 私宴。档次匹配，运营成本

3) 设计选材。甲方在选型选样过程中经历了材料、工艺、成本之间的N多次实验、对比、失败，开发商抄作业也需要专业人士。

4) 地库。小区的业主的大客厅

5) 批量精装修。超200条客户敏感点问题预控，以及打造精装修的亮点

6) 颜值。满足客户的颜值需求，发展这类客户群体的消费潜能

7) 外立面。高端设计，高端选材，高品质施工质量保障体系

8) 景观。多重景观礼序设计，甄选奢石，特色乔木（铁冬青），

三、 好房子打造高品质工程管理的策划推演剖析。结合项目整体开发方案，对比御湖镜、阅今沙项目，以及第四代宅项目差异，明确工程目标，631前控质量、成本、进度，综合考虑营销需求，高品质体系支撑高品质项目打造。

1、高品质工程管理推演和施工策划怎么做？怎么用？

拿地前，工程策划重点是那些？地上障碍物、地下障碍物、土地自然灾害、用地红线桩点坐标复核后与拿地条件不符，或与邻近地块红线位置冲突、红线外道路数量、红线外附近有高压线或泵站等、周边存在卫星、雷达基站，机场等限制建筑高度、存在保护建筑，古树等不能拆除物件、项目需代建（幼儿园、学校、道路、公共绿地、公园、代建标准不明确等）

拿地后启动会阶段，工程策划做什么？工程管理目标、施工管理总图（场地现状分析、示范区与正式工程关系分析）、施工组织推演（分期分组团分标段及面积指标、全景计划工程相关节点、土护降与地基处理阶段、基础及主体施工阶段、装饰装修施工阶段、市政景观施工阶段、project工程进度计划、分供方选择方案）、基础选型方案、技术质量管理、风险管理。解决好进度、质量、工期、成本（全项目成本）、交付预控风险控制。

招标前、开工前的工程推演如何做？做哪些（临水临电、三通一平、基础、主体、装饰、管网、景观施工各阶段场地和施工道路转换、施工流水划分、周材如何周转、预售进度措施、交房的配套设施、通水电气、验收取证、工地开放等等）？解决什么问题？是否适用、有效？

项目交房前一年（竣备前10个月，批量精装修竣备前13个月），项目工程策划做什么？风险评估、管理行为执行落地效果。

谁来做？

谁来定？

施工方是否理解甲方的工程推演精髓？如何体现？

怎么用？

保证工期不浪费，才能有效保证工程质量。现房销售案例，拿地到交付23个月，批量精装修

保证工程管理一次成功，才会不浪费成本。措施费、管理费、资金成本、清单、费率

合理预留不可控工期期量，才会从容应对工程管理未知风险。规避抢工费

有良好的工期保障，有合理的工序梳理，有精细化的过程管控，有各分项工程质量标准和交付标准，有高标准的管理团队，有优秀的同路人合作，高品质项目就有可能实现。

2、施工组织推演讲解和演示。

高层业态项目的工程策划和推演（成都**项目案例，已经成功交房，250多页工程推演PPT，像看动画一样观看工程推演，非专业人士也能轻松看明白，用结果来验证工程策划推演对于高品质工程质量的重要性）

基础及主体施工阶段

装饰装修施工阶段

市政管网和景观施工阶段

编制启动版计划project工程进度计划

3、技术质量管理

工程专项计划及重要技术方案。地铁保护、金属幕墙、大乔保活，砌体固化图、门窗深化图缺失导致后期门窗一个月集中抢工。打样不完整（典型节点不突出）样板点评不细致。生活阳台内设置底商排油烟风管立管，占用小业主生活阳台使用空间

防渗漏管控要点。案例：地下室底板渗漏

4、风险管理。案例分享：

1) 征地、拆迁、场地移交

2) 大市政配套（周边道路、水电气热力）

3) 报批报建风险

4) 进度风险

5) 政府新规定

6) 是否存在规证、施工证与竣备不统一状况，造成竣备风险和验收后改造

7) 景观场地移交风险

四、 好房子打造高品质工程管理的传统施工穿插体系逻辑梳理和穿插落地。单体，总平，景观，地库，以及第四代宅项目，高品质工程质量、控成本，案例分享。

1. 传统挑架施工体系定义

2. 传统挑架穿插体系分析

3. 项目特征分析

4. 穿插体系梳理

5. 项目市政穿插评估分析表

6. 单体穿插

7. 总坪景观穿插。案例：总平机电管网穿插中出现的问题

8. 地库安装穿插

五、 好房子打造高品质工程管理新建造体系3横3纵N-20+P单体穿插策划推演和成本分析。立体多维施工组织，视频介绍，施工周期更短，工程品质更优，成本可控，系统解决批量精装修问题，现房销售需求。

1.项目分析及配置

2.竖向穿插施工模型

3.横向穿插施工模型

4.穿插施工措施

5.成本和优劣势对比分析

六、 好房子打造的工程推演成果贯穿高品质项目执行。以终为始，结果导向，过程管控

1. 招标要求VS启动会推演成果

2. 回标汇报重点

3. 开工前推演策划要求

4. 项目中期策划重点

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