房地产土地增值税凝难问题应对策略及全程帐务处理

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【课程背景】

本课程将详细解读土地增值税立法的背景、分析土地增值税立法的八大变化及对房地产企业的影响与应对策略，并以土地增值税计算流程为主线，结合北京市土地增值税最新政策和国地税合并的征管要求，详细梳理土地增值税难点问题，结合实际案例进行土地增值税模拟清算练习，使学员在学习过程中既学到了知识又能掌握很多独立分析问题和解决问题的方法，从而达到能从容应对土地增值税清算的目的。

【课程收益】

1．了解土地增值税立法对房地产企业的影响与应对策略；

2．了解新形势下土地增值税清算的难点及应对策略；

3．解决土地增值税难点重点问题并掌握清算技巧；

4．了解土地增值税筹划方法；

5．熟练掌握土地增值税清算流程及计算方法。

【课程对象】

房地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】

第一节：《土地增值税法》征求意见稿解读

1．《土地增值税法》征求意见稿出台的背景

2．《土地增值税法》征求意见稿八大变化解读

3．土地增值税立法对房地产企业的影响

第二节：新形势下土地增值税难点问题与应对策略

1．集体土地将纳入征税范围对土地增值税清算的影响及带来的难点问题

2．清算条件变化对土地增值税清算的影响及带来的难点问题

3．营改增对土地增值税清算的影响及带来的难点问题

4．国地税合并及部门配合加强对土地增值税清算管理的影响及带来的难点问题

5．严厉调控政策对房地产企业销售模式的影响及纳税风险问题

6．新形势下土地增值税清算的应对策略

第三节：土地增值税收入总额确认的难点问题解析与应对

1．土增税收入总额、增值税应税销售额及企业所得税收入总额的区别与辨析

2．简易计税老项目收入确认难点问题

3．一般计税项目收入确认的难点问题

4．跨营改增过渡期项目土增税收入确认的难点问题

5．多合同销售的风险分析及应对策略

6．收取违约金、装修费、代收款项的涉税风险

7．不动产对外投资的涉税难点

8．以房抵债的涉税难点问题

9．三旧改造涉及的收入确认难点问题

10．不动产无偿捐赠的难点问题

11．地下人防出租的收入确认难点问题及风险点

12．销售无产权配套设施的收入确认难点问题

13．税务机关土增税收入审核重点及风险防范

第四节：土地增值税扣除项目难点问题解析与应对

1．一般计税项目简易项目土地价款扣除有何区别？

2．土地价款抵减增值税销售收入导致的销项税额减少是否应冲减土地增值税土地成本？

3．与土地取得相关的利息违约金的处理

4．土地取的环节的契税和印花税是否属于土地价款

5．土地招投标佣金在土地增值税清算时的处理？

6．红线外支出如何处理？

7．五种返还款的纳税处理案例解析

8．股权收购模式取得土地成本解决策略

9．接受投资取得土地使用权

10．土地价款入账凭证

11．新老项目开发成本扣除原则如何确定？

12．一般计税项目取得什么发票对土地增值税清算有利？

13．拆迁补偿成本如何确认？凭什么要件区分政府行为还是市场行为？扣除凭证有什么不同？超标准补偿如何扣除？

14．项目调研费、咨询费项目、会议费、临时办公室建造及消耗品、业主支付委托担保费等费用如何处理？

15．样板间装装修费

16．水电费、建筑工程劳动保险、招标代理费、房屋测绘费、财产综合保险费等如何处理？

17．小区外的山体公园是否可以进开发成本？

18．开发间接费用归集应注意哪些风险？项目管理人员的五险一金、职工教育经费、工会经费

19．工程保险费，前期物业费等如何处理？如何合理加大开发间接费用？

20．金融机构证明如何确认？

21．什么是能按转让项目分摊利息？项目全部为自有资金如何扣除？允许据实扣除利息的截止时点如何确定？财务咨询费顾问费可否据实扣除？集团内部统借统还的借款利息如何扣除？

22．实际发生的开发费用小于按比例计算的开发费用如何扣除？

23．税金及附加扣除难点问题

24．加计扣除难点问题有哪些？房地产企业受让在建工程继续开发是否可以加计扣除？销售未完工产品如何确认扣除项目？旧房如何判断？销售旧房如何确认扣除项目？

25．建安发票的开具要求及审核要点

26．开发成本与开发费用的审核与划分技巧与案例实操

27．开发成本账簿设置及分摊技巧

28．已取得发票，未支付工程款，土增税清算时可否扣除？

29．成本偏高的风险判断与处理方法

第五节：土增值税清算政策及运用技巧

1．土地增值税清算不得不熟悉的15个主要文件

2．土增税清算单位、计算单位准确划分技巧

3．应清算与可清算项目准确把握技巧

4．清算后再销售如何计算土增税的政策误区及应对

5．清算后再取得发票如何处理

6．核定征收的运用策略

7．土地增值税税收优惠及应用

8．新老项目清算技巧

第六节：土地增值税筹划方法

1．变量引进筹划法

2．项目立项技巧与清算分类技巧

3．价格策略筹划法

4．成本分摊技巧

5．借款利息处理技巧

6．合作建房筹划的误区与风险防范

7．核定征收筹划法

第七节：土地增值税模拟清算

1．为什么要模拟清算？

2．土增税模拟清算的准备工作与具体实施流程

3．跨营改增过渡期老项目土地增值税模拟清算案例

4．新项目土地增值税模拟清算案例

第八节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家

彭老师

讲师介绍:

房地产财税实战派专家；高级讲师，20余年财税管理与咨询培训经历；国家一级注册税务师、会计师。沈阳弘晟税务师事务所创始人、所长；沈阳圣泽昌益财务信息咨询有限公司创始人；中税协注册税务师高端人才；沈阳信息工程学院实训讲师；辽宁省中小企业发展促进会特聘财税顾问；

曾先后为上百家企业进行涉税鉴证，提供财税咨询或税务代理、会计报表审计及其他财税服务。主要负责项目有：为保利房地产、万科房地产、华海房地产、九洲福尔房地产、格林豪森房地产、格林华怡房地产、辽宁交通房地产、西华赛维莱房地产、沈阳万庆房地产、沈阳宏发房地产、首开盛泰置业、中房房地产、中航房地产、千缘房地产、华汇房地产、中汇达房地产、辽宁基业房地产、世贸房地产、年华房地产、辽宁旺达房地产、ANJI有限公司、LETAOTAO有限公司等几十家大中型房地产企业进行企业所得税汇算、土地增值税清算等涉税鉴证或提供企业股权转让、企业尽职调查、会计报表审计、财税咨询等服务。为中国银河证券、国信证券、工商银行营口分行、中国银行营口分行、工商银行丹东分行等一些大型企业进行财务及纳税自查或进行企业所得税及财产损失鉴证。先后为依生生物制药、三洋建筑机械、沈阳鑫博工业技术公司、沈阳天禹星科技、中科环微自动化、华利能源等多家企业进行高新技术企业认定或研发费加计扣除鉴证。先后为典智晨拍、成大佳园、金博工业技术公司、昊辰经贸、宇航科技、莹铂贸易公司等多家企业进行企业注销清算审计。先后为辽宁省电力公司、沈阳市建筑设计院、华商晨报、沈阳日报、华通大和公司、炼焦煤气公司、辽一网公司、天禹星移动广告公司、天禹星科技，业乔汽车销售公司、新龙业宝马汽车销售公司、业乔新业奔驰汽车销售公司、路易斯建材公司等上百家企业进行公司涉税审计及会计报表审计或上市前企业账务梳理等咨询代理服务。曾多次为企业在职高管、财务经理及企业财务人员进行税收法规实务讲解及企业内训。

授课风格：

从实践中总结经验，并用于指导实践，切实帮助企业解决实际问题，思路清晰，擅长对企业业务流程进行梳理，并将税收相关知识与企业实际业务相结合，通过实践中的案例进行深入浅出的讲解。紧贴实际工作，能够让学员学以致用，帮助学员真正解决实际工作中遇到的问题。把枯燥的财税知识用幽默诙谐的语言娓娓道来，通俗易懂。课堂气氛轻松活跃！

主讲课程：

一、最新个税改革新政解读与重点难点解析

二、企业所得税税收新政及汇算清缴疑难问题实战解析

三、房地产企业所得税疑难问题实战讲解

四、房地产企业土地增值税清算疑难问题实战讲解

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