房地产项目在策划、定位与设计阶段的客户敏感点梳理及价值提升策略

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【课程背景】

当前房地产行业特征：

经济低迷，股市萧条，债务扩张，压缩产能去杠杆；

政策模糊，调控失效，花样百出，因城施策；

市场扭曲，价格高估，投机意识明显，资本市场不理性；

楼市冻结，资金端冻结，交易端冻结；

企业纠结，地价高企，新房遇冷，形势严峻。

逻辑混乱，管控逻辑，房价逻辑，拿地逻辑，项目开发逻辑，企业发展逻辑理不清

在新的形势，新的地产运转周期，和新的挑战环境下，房地产项目如何破局，如何实现全局系统精准管控，本课程将提出最为鲜明清晰的操盘思路技巧及核心管控要点，其中策划和定位的深入及准确和产品设计的专业与全面及精细将成为整个项目的成败关键因素，

规划设计是房地产运营中的重要方面之一。真正得到市场追捧的项目一定是在规划设计方面有所建树，而一个好的房地产企业一定是很讲究规划设计，规划设计的成功是项目成功的关键。建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司实力的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售、资金的回笼，企业的发展。

本课程以地产项目成功开发为基本目标，以盈利为核心导向系统全面提升项目开发的专业基本功，以产品打造为主线系统分析项目开发的全过程及核心把控点。尤其是以产品精心设计为核心，有全局的系统分析，也有具体的实际观点，辅以实际的技巧与手段，手把手教到项目开发及产品设计人员快速提升设计能力与项目开发能力，尤其是对高端综合体项目开发，多维度限制条件下的复合业态开发及产业地产开发等均能起到全面提升及促进作用。

【课程收益】

解读标杆、学习经典:全局把控整体规划设计所要求的各类技术指标；掌握主流产品风格定位及设计要点；

地域考究、适时之选:筛选适合自身项目品质的建筑风格类型；不同建筑风格定位的重要性以及对项目的影响；

把握流行、重视组合:在质量技术要求下尽可能创新项目风格立面设计；

迎合主流、创新思路:在大众消费接受层面创新更多样户型种类；

精细准确、高质高效:大量“成品设计”设计体系及典型案例深度研讨。

【课程大纲】

第一部分：项目策划阶段价值分析

一、剖析市场

房地产的整体趋势、政策及影响市场的八大因素：

当前房地产的整体趋势及政策

当地最近的房地产政策的细节及影响

当地的房价、地价水平

当地的房地产竞争激烈程度

当地房地产发展水平

主要竞争对手的情况与特点

当地客户群的容量及需求及喜好

当地对商业或者办公的需求程度

通过案例解读房地产政策的细节及影响以及现状条件下项目的思考

二、剖析地块

通过案例分析影响地块的6个因素：

项目地块所处的地段特点及规划前景

项目楼盘的规模及规划指标

项目外部环境

项目内部环境

项目地形地势地貌处理

公司拿地的价格与对手比较

三、剖析公司

公司品牌能力与技术管理水平

公司项目团队能力及管理特点

公司在当地资源的成熟度

公司要求回笼资金的速度

公司对此项目的定位

公司决策的逻辑

四、剖析规划条件

常规规划指标

特殊规划指标

不成文的规定

第二部分项目的定位阶段客户敏感点梳理

一、市场及客户定位：

重新定义在复杂多变的政策调控下真正的市场和商机在哪里

二、产品定位：依据市场的精细全面创新的客户敏感度高的产品

三、成本定位：没有成本构成和深入投入产出比分析的产品不是真正的产品

四、财务定位：房地产金融属性的深度解析

五、项目定位：以财务投资为导向加上科学严谨的专业操作引导处来的系统运营

“四位归一”项目定位包含市场、产品、成本、财务系统全局的深度完整的定位

第三部分产品设计阶段敏感点梳理与价值挖掘

一、房地产企业的规划设计操作

1、货值最大化

商业、商铺、写字楼、公寓，住宅等相应业态价值判断

综合体项目各业态销售物业与持有物业价值判断

案例：深圳大型综合体、成都大型复合业态项目，青岛滨海超级大盘，无锡别墅项目

重庆中央广场项目

2、规划设计四个最原则

①最多的销售面积 ②最大的户型

③最高的楼层 ④布置在最佳的位置

案例：武汉千亩大盘，南昌多形态住宅项目

成都某别墅项目

3、景观、朝向、噪音、地形等价值判断

成都市中心高容积率项目

4、土地使用效率最大化

案例：重庆新区整体规划方案

5、各种容积率情况下的产品业态组合汇总及分析

6、规划理念与技术结合的六大关键专业控制点

7、两点一线的规划

8、空间关系和规划次序与尺度

9、人、车、货等功能规划及配套设施

10、深度解析总图设计

11、关于大型项目规划的六大专题观点

案例：广州天安花园，广州汇景新城，无锡梅村项目，惠州住宅项目，上海豪宅项目，深圳中心区豪宅项目

二、户型及功能设计操作手法及案例分析

1、用数据说话；设计成果信息统计表

案例：锦城湖岸户型

2、以销售为导向的资源分布原则

客户敏感点的研究

3、规划必须与户型结合设计

客厅和餐厅平面及功能设计建议

外墙平面及功能设计建议

餐厅与厨房平面及功能设计建议

空间平面及功能设计建议

户型设计需结构机电等其他专业充分配合

户型设计阶段空调机位平面及功能设计

厨房卫生间的尺度功能与配置

案例：成都锦城湖岸户型案例

案例：龙湖原著125平、东方经典、烟台万科城

中海小三房户型万科城户型、绿城125平米三房

三、立面设计操作手法及案例分析

1、立面设计原则

标志性高品质的立面对楼盘的宣传及公司品牌效应非常有利

经典持久的立面风格和材料对楼盘的保值及增值作用较大。

漂亮美观的建筑立面对城市空间及景观有贡献

反对为了立面而严重影响功能及实用性，广告位、雨棚、开启扇通风、防水、视线

2、立面需重点关注点

控制窗墙比

结合体形系数

细化外墙构造节点

慎用GRC构件

注意材料价差

建筑造型带来的结构审批风险及成本超支

立面设计需与体型系数及外墙面积的大小结合

3、立面设计的七种风格及案例分析

立面风格及设计——新中式

案例：万科第五园、蓝城小镇、泰禾院子

无锡花溪樾、中洲无锡花溪樾、青岛中洲

半岛城邦售楼处方案、中洲青岛半岛城邦

立面风格及设计——新亚洲风格

案例：中洲嘉兴花溪地花园整体立面方案、

中洲成都中央公园、成都三岔湖

立面风格及设计—— A-DECO风格

案例：惠州华基江山、成都中央城邦

立面风格及设计——简欧风格

案例：中洲上海里程、中洲惠州天御

中洲中央公园售楼处实景图

立面风格及设计——现代风格

案例：无锡崇安府、佛山中洲府、中洲成都里程

深圳某公寓项目、深圳龙华项目、上海珑悦公寓项目惠州央筑公寓项目、重庆公寓项目、惠州天御C项目惠州惠南公寓项目、惠州别墅项目

立面风格及设计——学院风

案例：惠州南麓院

立面风格及设计——地中海风格

4、立面精细化设计（以成都中洲里程项目为例）

说明、立面效果、裙楼商业标准、裙楼标准

标准层标准、屋顶标准

四、室内设计操作及案例分析

1、客户接待流程

2、售楼处平面功能布局

案例：标准售楼处平面功能布置参考——成都里程

3、三功能区标准化要求

五、景观设计操作及案例分析

1、展示区景观设计

展示区景观体验流程

展示区景观功能布置

展示区景观功能布置标准化

2、大区景观功能布局

大区空间功能布局

景观商业街

景观主入口

景观泳池

儿童老人活动区

单元入户指引

景观架空局

3、硬质结构做法及大乔

硬质铺装结构标准做法

各区常用大乔

4、大区景观23个观点与技巧

5、施工细节管控

施工细节标准化——硬质施工细节及注意要点

施工细节管控标准——硬质景观的8个细部处理

六、两点一线设计5个设计思路与技巧

1、位置的重要性

2、流线的顺畅性

3、建筑展示性

4、景观风格化

5、样板房精致化

案例：嘉兴花溪地、重庆大渡口、青岛中洲、半岛城邦、无锡崇安府、成都中洲锦城湖岸、中洲惠州中央公园佛山中洲府、中洲成都中央城邦、中洲深圳笋岗

第四部分 二十余个讲师操盘项目深度解析

一、项目开发全过程的全面与系统分析

二、项目开发过程中的关键点深度剖析

三、项目产品设计的专业精准解析

四、项目开发过程中的风险与隐患剖析

第五部分 现场参会学员企业案例分析及现场讨论答疑

刘老师

讲师介绍：

资深房地产设计顾问、专家

建筑学专业本科毕业

资深地产开发研究员,房地产规划设计专家

现为深圳某设计咨询公司总设计师

曾供职于上市地产公司产品设计中心总经理，任职于大型外资设计公司设计总监，专业地产公司副总经理，分管过设计、成本、工程、报建等，曾任城市公司总经理。

擅长于：

住宅产品的高溢价开发、住宅项目开发的全局把握及系统的运营拓展，定位，设计，报建，成本及工程等项目开发全过程的综合决策及深度配合。

负责开发及设计项目主要有：

深圳置地逸轩、深圳金茂礼都、惠州中央公园、成都中央公园、成都锦城湖岸、青岛半岛城邦、嘉兴花溪地、重庆中央广场、川航大厦、翡翠明珠、一米阳光、大城小爱、祥瑞新城、武汉纳帕溪谷、深圳铂金时代 、重庆国际高尔夫、深圳星海名城项目设计（80万方高层住宅项目）、武汉沿海赛洛城（120万方高层住宅项目、南昌沿海花园（20万方别墅项目）、无锡梅村项目（20万方别墅项目）、南昌天骥花园（20万方高层住宅项目）、武汉春之声住宅项目（20万方高层住宅项目）、杭州朝晖现代城（50万方高层住宅项目）

培训风格 :

1、重思路分析，延展项目开发的核心逻辑及关键点，不拘泥于讲义。

2、面向高阶的地产管理人员及专业技术人员，课程使参训企业团队受到启发，与部分企业建立顾问合作关系，梳理前期定位及高溢价开发思路和策略。

3、课程三大点：系统、实在、全面的地产实际操作项目的产品打造与设计；个人把控项目的经验总结；基于全局及系统分析之后的鲜明的观点与主张。

4、课程三不讲：不讲别人已有的总结；不讲别人、别的开发商的案例；不讲虚的、大道理、套话。

主讲课程：

《房地产项目产品精细化设计与成本管控》

《项目总角色定位与项目核心管理能力提升》

《地产产品研发新趋势最新思想及案例深度分析》

《现代房企地下空间设计二十大核心系统要点深度解析》

《房地产项目在策划、定位与设计阶段的客户敏感点梳理及价值提升策略》

《标杆房地产企业产品系统研发及精细化管控及设计成本控制实操案例精解》

《房地产项目产品精细化设计与成本管控80个关键点及最新实操案例精解》

《现代房地产企业项目开发全过程综合决策体系构建及各专业部门深度配合经验借鉴》

《房地产项目的产品研发、定位与（规划、户型、立面、室内、景观、机电）精细化设计要点把控及案例分析》

服务客户：

光大地产、华侨城、首都控股、远大地产、中铁二局、西安沣东、中建、卓正地产、合锦嘉泓、宏帆地产、鲁能地产、中建三局、珠海华发等

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