房地产开发企业法律风险防控

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【课程背景】

企业经营过程中时时处处会隐含着风险，所有风险最终都将以法律风险的形式爆发。以往的房地产行业对于法律风险的重视程度不足，往往集中在风险出现后的诉讼纠纷解决。诉讼纠纷的解决往往属于风险防控的后续阶段，对于诉讼的结果房地产企业很难做到完全的控制，经常受制于法院的审理、最终会导致企业对风险的不可控，进而导致重大的损失。

【课程收益】

通过学习主要法律风险点，以案释法，教练式培训，让学员能够建立起事前、事中、事后全程把控的风险防控思维格局，准确把握常用的法律风险点，及维护权益所需的证据、诉讼等法律技能，增强法律意识，学法守法用法，防范各种法律风险，杜绝不必要的损失和责任。

【授课对象】

房产企业总裁、高中级管理人员、项目负责及相关岗位人员。

【课程特色】

1、其他老师无法比拟的专业优势：张绪才老师系资深专业律师，法律功底深厚、办案实践经验丰富，法律培训针对性、实操性强，具有独特的专业优势。最大特点是：不讲理论讲案例！

2、其他律师无法比拟的讲课技能和风格：张绪才老师对课件及案例进行精心设计，逻辑严密，构思巧妙，把法律知识融入到生活社会现象；讲课风格生动风趣，寓教于乐；讲解法律深入浅出、通俗易懂，让学员听得懂、愿意听；综合运用文字、图片、影音、互动等方式，充分调动学员的积极参与互动、现场理解感悟，课堂气氛轻松活泼，摆脱了纯讲理论的刻板模式，取得了较好的效果。

3、正向激励的培训流程体系：张绪才老师深谙培训流程和激励之道，能够与单位培训主管人员配合，从培训环境设施、组织管理、正向激励、团队精神、荣誉表彰等方面创新模式，提高学员学习积极性和荣耀感，进而提升学习效果。

【课程大纲】

第一部分土地使用权取得的法律风险

房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：

一、土地使用权出让过程中的法律风险

1、政策及法律、法规变化的风险；

2、政府规划方案变更的风险；

3、土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险

4、招拍挂过程中的法律风险；

5、物权法施行后土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险；

6、房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险；

7、土地使用权被政府收回的法律风险。

二、土地使用权转让过程中的法律风险

1、土地使用权转让合同无效的法律风险；

2、土地使用权权属瑕疵的法律风险；

3、土地使用权转让的税收法律风险；

4、土地使用权出让合同问题导致的转让风险；

5、土地使用权转让变更登记过程中的法律风险。

三、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险

1、合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）；

2、土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险；

3、房地产项目公司或有负债的法律风险（很多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存在一系列负债或纠纷，这是最大的法律风险）；

4、房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险；

5、房地产项目公司的税收风险；

6、收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险；

7、被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。

8、与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。

9、股权收购的法律风险及风险防范

第二部分 房地产建造阶段的法律风险

一、房地产融资和资金方面的法律风险

1、国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险；

2、因融资协议安排产生法律风险（很多房地产不重视融资协议的签订和履行，认为只要拿到钱就可以了，实际融资协议存在诸多法律风险，一旦资金提供方启动合同条款违约机制，有时会给企业带来灾难性的影响。）；

3、利用虚假文件融资的风险；

4、盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。

二、房地产项目施工方面的法律风险；

1、由于缺乏严格招标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险；

2、由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险；

3、由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险；

4、设计变更、签证和索赔产生的法律风险；

5、承包商违法分包、工程质量、安全事故、农民工工资等法律风险；

6、因工程价款结算产生的法律风险；

7、因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险；

8、因工程质量保修产生的法律风险；

9、因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，包括合同法规定的工程款优先受偿权产生的风险；

10、黑白合同产生的法律风险。

第三部分房地产销售阶段的法律风险

一、与销售中介公司相关的风险

1、因销售代理合同签订及履行产生的法律风险；

2、因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险。

二、与广告策划相关的法律风险

1、因广告策划合同签订及履行产生的法律风险；

2、因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险；

3、因虚假广告带来的法律风险；

4、因广告内容不当的法律风险。

三、与销售行为相关的法律风险

1、违规销售产生的法律风险；

2、取得商品预售证书的相关法律风险；

3、预售房款的收取和使用的相关法律风险；

4、促销方案的相关法律风险；

5、销售现场布置和样版房相关的法律风险；

6、销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险；

7、认购书、购房合同书相关的法律风险。

四、与购房者相关的法律风险

1、商品房的销售广告、宣传资料的法律性质和法律效力

2、商品房认购纠纷。

3、签订《商品房买卖合同》时的一些注意事项。

4、因房屋质量问题产生的法律风险；

5、因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；

6、因设计方案变更产生的法律风险；

7、因公共设施使用等相关问题的法律风险；

8、因按揭贷款合同产生的风险；（备注：在房地产市场低迷、经济衰退的时候，这类风险特别突出，因开发商一般是对按揭贷款承担连带责任的。）

第四部分 物业管理有关的法律风险

1、前期物业管理合同签订的风险；

2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险；

3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险；

4、未经竣工验收交付房屋的法律风险；

5、物业用房有关的法律风险。

注：以上内容为正课内容，在案例剖析中举一反三、融汇贯通，加入与之关联的法律知识和律师办案实践操作内容，内容可根据企业需求、时间和现场情况作适当调整。

张老师

讲师介绍：

资深金融律师和银行法律顾问

北大博雅智库高级研究员

农金智库法律专家

中国讲师协会理事

中国财富传承管理师联盟理事

张绪才老师长期从事金融法律业务，办理过大量的诉讼和非诉讼案件，具有丰富的司法实践经验。长期致力于银行各类法律风险防控的研究和培训，运用深厚的法律理论功底和丰富的办案实践经验，为银行提供全方位的法律风险防控培训课程，帮助其找准法律风险点，及早防范，杜绝损失。每年讲课培训上百场、上万人次，赢得了广泛认同和赞誉。

授课特色：

资深专业律师，法律功底深厚、办案实践经验丰富，法律培训针对性、实操性强。

最大特点是不讲理论讲案例，不讲术语讲白话，不重书面重实践、不强灌输强引导；案例故事化、故事情节化、情节实战化，实战实效化，防患未然、“绝招”致胜；

对课件及案例进行精心设计，逻辑严密，构思巧妙，把法律知识融入到生活社会现象；讲课风格生动风趣，寓教于乐；

讲解法律深入浅出、通俗易懂，让学员听得懂、愿意听；综合运用文字、图片、影音、互动等方式，充分调动学员的积极参与互动、现场理解感悟，课堂气氛轻松活泼，摆脱了纯讲理论的刻板模式，取得了较好的效果。

服务过的银行客户：

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