商业综合体Hold住成本的锦囊妙计

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【课程背景】

“未来纯住宅房地产会收窄，集合商业综合体和文化旅游的综合项目是今后发展重点。”

——王健林对话《第一财经报》

地产行业黄金十年已经过去，随着地产行业进入弱周期时代，住宅地产竞争越来越白热化，形势越来越严峻，越来越多的地产企业跨入多元化业态的地产开发领域：商业综合体、旅游地产、酒店类地产、产业地产、养老养生地产等，表面风光背后却都潜藏着无数的危机与风险。这些不是地产的战争，而是金融、资本和模式的战争。利润是每一个地产企业生存的根本和发展的动力。成本的规划和有效管控是释放资金确保利润的第二通道，也是抵御行业风险的有效武器。

本课程凝练了商业综合体行业标杆成本管控经验与得失，以归纳推理的全心思维，全面解读多种业态项目开发成本管控的死角，帮助地产企业打开成本管理困局，顺接地气，构建领先的成本管理体系与高效的实战管控方法，Hold综合体商业的成本，把钱花在刀刃上，让投资发挥最大的价值。

【课程特色】

特色一：实战专家现身说法，解析行业标杆企业的优秀经验与得失教训；

特色二：丰富实用的工具模板，快速引入企业内部，即学即用，提高效率；

特色三：课程设计与时俱进，新颖独到、严谨务实，全程破解成本管控实践难题。

【课程收益】

1、收获知识：系统学习商业综合体项目成本管理的核心知识、精细化管理的关键路径及项目过程操作实战；

2、学习经验：全面介绍标杆企业领先的成本管理体系、理念、思路、方法与工具；

3、借鉴标杆：介绍商业综合体标杆企业最新最优秀的成本控制方法，完善企业成本管理体系，与时俱进，提升成本管理专业能力，符合股东利益与风险管控要求；

4、工具落地：直接套用标杆企业成熟的体系、制度、指引和模板表单，帮助成本人员快速提高。

【学员对象】

1、房地产企业董事长、总裁、总经理、副总经理等公司决策层领导；

2、房地产企业成本总监/合约总监/工程总监/设计总监/财务总监/运营/分公司总经理/副总/项目总经理等高管；

3、房地产企业从事管理的造价成本、合约结算、招标采购、规划设计、工程管理等部门骨干。

【课程纲要】

一、商业综合体全景成本

1、聚焦城市商圈中心综合体，解码主流商业综合体模式

2、商业综合体产品类型分析

3、商业综合体项目成本特点

4、商业综合体全景成本解析

5、商业综合体价值链和关键成功因素

6、商业综合体开发常见问题及六边工程难题

7、商业综合体成本体系性思考及管理前置

二、商业综合体项目全周期成本管理之锦囊

（一）成本模块化管理

1、模块化管理产生的背景

2、模块化管理的前提

3、模块化管理重点解析

4、成本管理模块化分阶段设置

前期9个

成本管理团队与培训

人防效益分析

桩基支护经济分析

冷热源方案确定

机电方案确定

目标成本现场审核

机电设计限额指标复核

电梯选配方案确定

弱电设计方案确定

中期8个

地下四大块重计量

总包重计量

地下结构指标分析

豪宅精装修成本分析及方案优化

地上结构指标分析

地下四大块结算

主体结构重计量

项目合约规划培训

后期1项

经济指标分析

5、成本模块化管理执行方法及要点

（二）商业综合体成本全过程管控8大阶段、203项节点实操

1、开工前阶段（11项节点）

2、四证阶段（35项节点）

3、经营决策阶段（3项节点）

4、开盘阶段（5项节点）

5、设计阶段（89项节点）

6、施工阶段（32项节点）

7、验收交付阶段（10项节点）

8、日常管理（18项节点）

（三）商业综合体机电成本管控

1.商业综合体机电各专业工程的功能

2.大商业机电安装工程特点

3.商业综合体机电成本控制突破口

4.不同阶段成本控制的价值体现与改善比例

5.商业综合体机电成本管控的显形与隐性状态

6.机电成本管控的四大阶段及关注重点

7.总体方案阶段机电成本管控关注重点

8.施工图设计阶段机电成本管控关注重点及案例

9.施工阶段机电成本管控关注重点

10.工程结算阶段机电成本管控关注重点

11.机电成本管控的“三个一”

12.机电方案分析要点

13.机电成本管控的模块化节点分析（标杆案例）

（A）机电成本控制与指标解析（电气类）

1.供电配套系统工程

1)外电源工程的成本构成

2)容量负荷设计依据

3)各业态成本建造标准

2.开闭所

1)开闭所工程特点

2)开闭所工程供电电源要求

3)开闭所工程管控与关注要点

4)开闭所工程成本构成

5)开闭所工程成本构成

3.变电所

1)变电所工程特点、配置与设置

2)变电所工程的计量方式与要求

3)变电所工程管控与关注要点

4)变电所工程成本构成

5)变电所工程各业态成本构成

4.室内电器工程

1)干线系统工程

2)干线系统工程特点与选型要求

3)干线系统回路划分

4)干线吸引桥架配置原则

5)干线系统布置的管控与关注要点

6)干线系统各业态成本构成

5.动力及照明系统工程

1)动力及照明系统供电半径要求

2)动力及照明系统双电源装置的选用

3)动力及照明系统降压启动方式选择

4)动力及照明系统变频装置选择

5)动力及照明系统火灾漏电报警装置设置

6)动力及照明系统控制要点

7)动力及照明系统各业态成本构成

6.总包工程

1)室内电气工程安全措施设置

2)室内电气工程节能措施设置

3)总包工程机电成本构成

7.弱电工程

1)商业综合体弱电工程各专业系统构成

2)商业综合体弱电工程各系统设置

3)商业综合体弱电工程成本构成

8.泛光照明工程

1)泛光照明工程内容与特点

2)泛光照明工程设计要求（控制系统、灯光系统、开关电源系统）

3)泛光照明工程管控重点

4)泛光照明工程产品特点与关注控制重点

5)泛光照明工程系统价格组成

6)LED光源结构、基本参数、显色

7)LED光源价格影响因素（结构件、芯片、驱动电源、散热器、光学组件）

（B）机电成本控制与指标解析（暖通与给排水）

1.暖通专业系统划分

2.商业综合体冷负荷指标

3.冷热源系统论证、可行性测算模板及案例

4.商业综合体机电工程建造标准解读

5.机电成本指标限额与技术经济控制指标

6.商业综合体机电成本复核报告

7.采暖工程、消防工程成本经验数据与案例

8.通风阀门选型标准及本体指南

9.案例：电梯选型与井道改造

10.案例：外电源方案

11.机电成本控制要点（附案例）

12.机电成本管控手段

（四）商业综合体管控案例库（选讲）

1.案例：土地摘牌阶段的成本尽职调查

2.案例：拿地风险因素研判、项目进入区域条件

3.案例：成本调研实践（同类竞品、楼盘信息、费用调研、地区成本调研）

4.案例：成本前置各项成本效益测算分析（人防效益分析、桩基、支护方案经济分析、结构指标经济分析、防水经济分析等）

5.案例：标杆房企商业综合体目标成本编制全过程

6.案例：商业综合体项目限额设计解读

7.案例：标杆房企商业综合体建造标准

8.案例：标杆房企商业综合体合约规划案例

9.案例：标杆房企商业综合体标准招标文件体系解析

10.案例：标杆房企标准合同范本体系解析

11.案例：合同履行的前置重点：合同交底（以总包为例）

12.案例：精装修调研、测算与控制要点

13.案例：商业综合体机电各部分成本造价指标解析

14.案例：从目标驱动到绩效驱动：项目成本管控全过程考核解析

15.案例：开发全过程成本浪费透析--冰冻三尺非一日之寒，成本原来是这么浪费掉的！

16.案例：常见结算纠纷与应对处理措施

17.案例：标杆房企结算时效与重计量工作（住宅入伙后3个月，商业开业后6个月完成）

18.案例：项目成本复盘与后评估

19.案例：标杆企业成本数据库案例深度解析

20.案例：团队建设，情绪管理，沟通管理

伍老师

讲师简介：

伍清扬老师

项目管理硕士，同济大学土木工程专业，一级注册建造师；

20年成本管理及运营管理经历；

同济大学、浙江大学EDP客座高级讲师；

现任：某商业地产机构董事副总裁及地产集团副总裁

历任：万达及万科百万平方城市综合体项目中任成本负责人

实战经历：

曾服务于多家知名标杆房地产企业，历任区域及集团成本负责人、运营总、大运营副总裁（分管产品研发、设计管理、工程建设、品质管理、成本管理、招标采购、计划管理、运营管理、客关客服）；

曾在万达及万科百万平方城市综合体项目中任成本负责人，参与旅游度假区数百万方综合体（住宅、商业小镇、多个五六星级度假酒店、主题公园、国际级山地高尔夫、滑雪场、城市商业）管控，在住宅地产、商业地产、旅游地产、五星酒店、产业地产的成本管理、项目管理方面拥有丰富经验。

已为多家知名房企作内训，深受学员好评。

授课风格：

配合度很高，根据学员需求定制内容；

具有很强的针对性，对方法、工具的总结提炼很到位；

很有系统性，且能切中要点，给到学员很多启发；

具有较强的解决问题能力，现场控场能力较强；

伍老师的课程针对性强，务实落地，深受学员好评。

主讲课程：

《如何把钱花在刀刃上—商业综合体Hold住成本的锦囊妙计》

《“住宅与商业地产”成本管控痛点及标杆房企解决之道》

《房地产工程阶段成本精细化管理》

《房地产项目全周期成本管控痛点及标杆借鉴》

《市场下行时期经营视角房地产成本精细化管控》

《利润保卫战下房地产卓越成本管理跨部门协同》

《利润保卫战——房地产无效成本阻击与精细化管控》

《经营视角下房地产成本精细化管理工作坊》

《市场下行时期经营视角房地产成本精细化管控工作坊》

学员反馈：

通过课程学习，对地产成本管理和控制有了更系统性的认知，并学到了较多的管控方法及技巧；

成本管理已经不是一个部门的事，而是工程管理、合理规划、财务管理、营销管理、绩效多方面、多部门的管理、协作，一方面需加强综合能力的学习，另一方面要加强各部门之间的沟通；有很多数据和案例可以借鉴参考；

对成本管控系统有了广泛的认识；

更深入了解和学习了标杆房企成本精细化管理方面的逻辑、思考及行动做法；

以授之以渔为主，与时俱进，提供适应当下的理念、思路，方法、工具，结合案例分享，触类旁通，解决工作中的痛点和难点。

服务客户：

凯德、万科、龙湖、华润、招商蛇口、保利集团、金地集团、中建地产、越秀、中交、绿城、瑞安、合景泰富、嘉华集团、越秀集团、金科地产、合生创展、中国金茂、中信地产、旭辉地产、蓝光地产、中铁集团、首地集团、葛洲坝集团、北科建集团、当代置业、佳兆业、恒大地产、碧桂园、绿地集团、富力地产、京投银泰、大华集团、陆家嘴集团、上投集团、城开集团等；

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