《民法典》影响下物业企业与业委会关系维护及项目稳盘、保盘应对之策

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课程背景：

《民法典》作为我国第一部法典，意味着我国法制建设将进入新阶段。《民法典》的相关规定不仅是业主及物业服务人的权利依据，还是物业管理未来工作发展方向的指引，对行业的工作发展以及工作方式调整均具有重大意义。

《民法典》的颁布实施为物业服务工作提供了法律依据，工作开展变得有法可依，明确了双方的权利义务，相关物业服务纠纷可以有所缓解，对建设和谐小区有重大意义；同时对物业管理行业来说也是一个巨大的挑战，市场竞争的激烈性会促进优胜劣汰，也是一个行业发展的必然，需要物业服务人在挑战中找到发展的机遇，完善物业管理制度，提升物业服务标准与独立性，明确自身市场定位，主动迎合市场需求，提高服务标准，增强竞争力！

课程目标：

了解《民法典》中关于物业服务相关条款的新表述，深刻理解表述变化的意图和内涵；

如何在新的法律规范下维系“三驾马车（特别是业委会）”的良性关系；

如何在新的法律规范下保持项目平稳持续经营；

课程对象：

物管行业高管、市场拓展人员、管理人员

课程方式：

通过讲解、案例、层层剖析、头脑风暴的方式

课程大纲：

第一部分：《民法典》中关于物业服务重要条款的解读

1、《民法典》出台背景分析

2、《民法典》不同与《物业管理条例》的新表述

3、《民法典》中存在的“BUG”

第二部分：《民法典》影响下与业委会关系的维护

1、《民法典》影响下对业委会影响的利与弊

1.1权利变大了

有了名份（明确了业主大会/业委会的法律主体定位）

权力扩大（明确了业主大会/业委会的权利的义务）

1.2、表决容易了

标准降低了

方式多样化

1.3、手中有钱了

公营收益

市场竞争

权利寻租

2、如何引导成立业委会

业主大会/业委会成立的条件

业主大会/业委会成立的相关法律

业主大会/业委会成立的基本流程

业主群体特性分析

提前布局，做好引导

筹备期间的注意事项

3、如何培育忠实客户

做好基础服务是基础

项目经理要广交朋友

提前物色“业委会”人选

项目经理要做政策“引领者”

项目经理要“讲政治”

项目经理要善于处理人际关系

正确平衡开发商与小业主的关系

项目经理要保持稳定

第三部分：《民法典》影响下如何保持项目稳定持续经营

1、《民法典》对物业管理权变更的相关条款解读

业主表决权的变化

不定期物业服务合同

公共收益

2、《民法典》实施后物业保盘的难点

2.1 项目保盘应急措施

紧急叫停（政府层面）

分化瓦解（骨干成员）

舒缓冲突（民意焦点）

2.2项目保盘根本措施

短期：聚焦民意，快速解决

中期：改变现状，尽显变化

长期：提升品质，赢得民心

2.3 项目保盘终极措施

合理利用规则

诉诸法律手段

3、在保盘过程中应注意的法律风险

处理手段要合法

证据收集要合规

要避免肢体冲突

第四部分：留给我们的思考

1、权大还是法大？到什么山就唱什么哥？

2、在业委会日益利益化的当下，如何权衡保盘的成本和收益？

不计成本，欲壑难填？

潇洒转身，及时止损？

......

陈老师

讲师简介：

陈民强老师

工程硕士

国家注册一级建造师（机电）

国家注册物业管理师

上海市物协评标专家

从事物业服务20余年

任职经历：

曾任：金地物业综合运营部经理

曾任：佳兆业物业项目经理

曾任：阳光城物业上海公司第一任总经理

曾任：碧桂园物业天津区域总经理

曾任：苏州新工产业（收购公司）总经理

曾任：上海明君物业（收购公司）总经理

从事物业服务20余年，管理过不同周期、各种业态的项目，具有较丰富的一线操盘和后台运营管理经验。先后任职于多家知名物企：

1.任职金地物业北京分公司综合运营管理部经理，负责分公司工程、品质管理和项目前期介入和接管。

2.任职佳兆业物业可园项目（70万平米）项目经理，广州中石化大厦（原广州第一烂尾楼：中诚广场）前期筹备负责人等职 。

3.任职阳光城物业上海公司第一任总经理，从零开始组建上海团队，并代管苏州公司和杭州公司。

4.任职碧桂园物业天津区域总经理、苏州新工产业（收购公司）总经理、上海明君物业（收购公司）总经理。

5.任职港资瑞安集团丰诚物业品质运营总，负责总部品质、工程、客服、400中心等职能管理。

个人特点：

工程背景，从基层一线岗位做起，熟悉设备设施的运营管理、能耗管理以及维护维修等；熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等体系，参与组织小区的创优工作和三体系贯标及内外审工作，曾组织和指导商业写字楼项目参与LEED、WELL 等认证。

管理过不同形态的物业（住宅、写字楼、商业、工业园区等），既有超大盘，也有超小盘管理经验。既有新团队、新项目筹组经验，也有老旧项目保盘、稳盘经验，且具有收并购公司尽调、接管和整合等管理经验。

实战经验：

1、内部变革和创新

实例1：在阳光城任职期间，推动阳光城物业远程E控中心建设。背景是2012年阳光城初入上海，为了贯彻当时高周转的战略，阳光城所拿地块体量都非常小，单个项目难以实现收支平衡。为说服上海地产领导、集团领导、董事会，我们先后修改6套方案，最终得以推进该中心建设，为后期运营每年节省开支100多万元。

实例2：在丰诚物业推动管家网格化管理的变革。背景是丰诚物业所管住宅项目均属于所在城市核心区域高端住宅，收费标准也属于当地最高的，但丰诚物业仍守着十几年的标准在运作，业主体验不到与高收费相符的服务。因此，本人着力推行管家服务和网格化管理，将传统的被动式服务转变为主动式服务，业主满意度从2019年76%上升到2021年的85%。

2、群诉和危机处理

实例1：在佳兆业任职期间，先后处理了兴威橡胶制品厂空气污染、社康中心进会所、重庆黑搬运队等多起重大群诉事件，促成政府相关部门先后就兴威场污染、社康中心举行多次听证会，防止事件恶化，并推动上述事件的和平解决，弱化其社会影响。

实例2：任职天津区域期间，成功启动天津碧桂园小区停车收费（注：该小区总面积120万平米，地处津南郊区，近10年曾3次启动停车收费未成功，被认为是整个碧桂园最难启动停车收费的四大项目之一），有效处理因停车收费冲突所引发的舆情危机，弱化该事件的社会影响，并取得大多数业主的支持。同时促成当年完成车位销售3000万元，次年8000万元的目标。

3、拓后融合和保盘

当下正处于行业大并购、大重组的浪潮中，市场竞争白热化，物业企业（特别是中小企业和无开发商背景的企业）面临极大的稳盘、保盘压力，而那些头部企业收并购的公司也面临极大的稳盘、保盘压力，同时还需面对团队整合的难题。

实例1：在碧桂园两家收并购公司任总经理期间，就面临极大的稳盘报、保盘压力，其中一个典型楼盘（绿地璀璨天城）。该楼盘因为公司并购管理权发生变更，开发商绿地以其单方面所做满意度不达标为由提出重新选聘物业。通过我们对现有法规的理解和推演以及与政府部门充分沟通，多次召开四方协调会，最终中止开发商绿地重新选聘物业的流程。

实例2：在任职丰诚物业期间，应公司要求处理武汉天地B地块业委会重新选聘物业危机，首先，争取到政府部门的支持紧急叫停物业招标流程；然后，逐步分化业主骨干和部分业委会成员，延缓二次启动选聘流程；最后充分利用《民法典》关于三分之二参与表决的“BUG”发动支持我方的业主不参与表决，让第三次业主大会未能通过表决，从而稳住该楼盘。

主讲课程：

《物业现场安全管理及风险防范》

《存量时代物业撬盘、保盘攻防战》

《《民法典》影响下物业企业与业委会关系维护及项目稳盘、保盘应对之策》

《十四五规划服务业宏观政策解读及物业服务企业的应对之道》

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