十四五规划服务业宏观政策解读及物业服务企业的应对之道

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课程背景：

“十四五”时期我国服务业仍将保持较快增速，增加值年均增长7.0%左右，到2025年占比可能达到57%，就业人数达到4.15亿，占比达到54%。“十四五”规划《纲要》集中在“促进服务业繁荣发展”一章，从生产性服务业、生活性服务业、服务业改革开放三个方面，提出聚焦产业转型升级和居民消费升级需要，扩大服务业有效供给，提高服务效率和服务品质，构建优质高效、结构优化、竞争力强的服务产业新体系。物业服务业作为关系到国计民生的生活性服务业极其重要的组成部分，“十四五”期间国家及各地政府密集出台许多关于促进物业服务业发展，提升物业服务品质，整治企业违规行为，规范市场经营秩序，改善企业运营环境的法规和政策。这些政策和法规的出台，既为物业服务企业创造了发展的机遇，同时使物业服务企业面临着新的挑战。

我们希望通过对发改委、建设部等部委的几个重点发文的学习和研究，探讨物业管理行业的发展趋势和方向，结合物业服务的行业特点及各自企业的自身情况，将个人和企业的发展融入到国家及行业发展的大进程中，顺势而为，而不被时代所淘汰。并在学习和研究的过程，见外省内，思考应对之策，探索符合自身利益的未来发展模式。

课程目标：

及时了解国家层面关于物业服务业的相关政策、法规变化或迭代；

洞察政府相关政策、法规出台的背景和意图；

分析或预判相关政策、法规变化对行业的影响；

探索物业服务企业的因应之策。

课程对象：

物管行业高管、市场拓展人员、管理人员

课程方式：

通过讲解、案例、层层剖析、头脑风暴的方式

课程大纲：

第一部分：“十四五“物业服务业相关政策出台的背景分析

1、“十四五”期间物业服务行业相关政策汇总

三个推进

两个规范

2、政策出台的背景分析

政治层面

经济层面

社会层面

民生层面

3、政策出台的目的和意图

政策鼓励什么

政策规范什么

第二部分：物业服务业两个纲领性文件的解读

1、十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》

条文解读

2、发改委《关于推动生活性服务补短板上水平提高人民生活品质的若干意见》

六个关键字

六个短板

三个服务

八个“新”场景

条文解读

第三部分：对物业服务企业的影响及应对之策

1、对物业服务行业影响的预判

对物业项目运营管理的影响

对物业企业市场拓展的影响

对物业社区经营业务的影响

对物业企业转型发展的影响

2、物业服务企业的因应之道

坚守初心，做好基础服务

抬头看路，勇担社会责任

紧跟政策，链接社区治理

洞察趋势，布局未来赛道

第四部分：留给我们的思考

1、是走向市场（经济效益）？还是转向民生（社会效益）？

2、是提倡业主自治？还是强化基层治理？

3、为什么上海本轮疫情物业行业口碑远不如上轮？

......

陈老师

讲师简介：

陈民强老师

工程硕士

国家注册一级建造师（机电）

国家注册物业管理师

上海市物协评标专家

从事物业服务20余年

任职经历：

曾任：金地物业综合运营部经理

曾任：佳兆业物业项目经理

曾任：阳光城物业上海公司第一任总经理

曾任：碧桂园物业天津区域总经理

曾任：苏州新工产业（收购公司）总经理

曾任：上海明君物业（收购公司）总经理

从事物业服务20余年，管理过不同周期、各种业态的项目，具有较丰富的一线操盘和后台运营管理经验。先后任职于多家知名物企：

1.任职金地物业北京分公司综合运营管理部经理，负责分公司工程、品质管理和项目前期介入和接管。

2.任职佳兆业物业可园项目（70万平米）项目经理，广州中石化大厦（原广州第一烂尾楼：中诚广场）前期筹备负责人等职 。

3.任职阳光城物业上海公司第一任总经理，从零开始组建上海团队，并代管苏州公司和杭州公司。

4.任职碧桂园物业天津区域总经理、苏州新工产业（收购公司）总经理、上海明君物业（收购公司）总经理。

5.任职港资瑞安集团丰诚物业品质运营总，负责总部品质、工程、客服、400中心等职能管理。

个人特点：

工程背景，从基层一线岗位做起，熟悉设备设施的运营管理、能耗管理以及维护维修等；熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等体系，参与组织小区的创优工作和三体系贯标及内外审工作，曾组织和指导商业写字楼项目参与LEED、WELL 等认证。

管理过不同形态的物业（住宅、写字楼、商业、工业园区等），既有超大盘，也有超小盘管理经验。既有新团队、新项目筹组经验，也有老旧项目保盘、稳盘经验，且具有收并购公司尽调、接管和整合等管理经验。

实战经验：

1、内部变革和创新

实例1：在阳光城任职期间，推动阳光城物业远程E控中心建设。背景是2012年阳光城初入上海，为了贯彻当时高周转的战略，阳光城所拿地块体量都非常小，单个项目难以实现收支平衡。为说服上海地产领导、集团领导、董事会，我们先后修改6套方案，最终得以推进该中心建设，为后期运营每年节省开支100多万元。

实例2：在丰诚物业推动管家网格化管理的变革。背景是丰诚物业所管住宅项目均属于所在城市核心区域高端住宅，收费标准也属于当地最高的，但丰诚物业仍守着十几年的标准在运作，业主体验不到与高收费相符的服务。因此，本人着力推行管家服务和网格化管理，将传统的被动式服务转变为主动式服务，业主满意度从2019年76%上升到2021年的85%。

2、群诉和危机处理

实例1：在佳兆业任职期间，先后处理了兴威橡胶制品厂空气污染、社康中心进会所、重庆黑搬运队等多起重大群诉事件，促成政府相关部门先后就兴威场污染、社康中心举行多次听证会，防止事件恶化，并推动上述事件的和平解决，弱化其社会影响。

实例2：任职天津区域期间，成功启动天津碧桂园小区停车收费（注：该小区总面积120万平米，地处津南郊区，近10年曾3次启动停车收费未成功，被认为是整个碧桂园最难启动停车收费的四大项目之一），有效处理因停车收费冲突所引发的舆情危机，弱化该事件的社会影响，并取得大多数业主的支持。同时促成当年完成车位销售3000万元，次年8000万元的目标。

3、拓后融合和保盘

当下正处于行业大并购、大重组的浪潮中，市场竞争白热化，物业企业（特别是中小企业和无开发商背景的企业）面临极大的稳盘、保盘压力，而那些头部企业收并购的公司也面临极大的稳盘、保盘压力，同时还需面对团队整合的难题。

实例1：在碧桂园两家收并购公司任总经理期间，就面临极大的稳盘报、保盘压力，其中一个典型楼盘（绿地璀璨天城）。该楼盘因为公司并购管理权发生变更，开发商绿地以其单方面所做满意度不达标为由提出重新选聘物业。通过我们对现有法规的理解和推演以及与政府部门充分沟通，多次召开四方协调会，最终中止开发商绿地重新选聘物业的流程。

实例2：在任职丰诚物业期间，应公司要求处理武汉天地B地块业委会重新选聘物业危机，首先，争取到政府部门的支持紧急叫停物业招标流程；然后，逐步分化业主骨干和部分业委会成员，延缓二次启动选聘流程；最后充分利用《民法典》关于三分之二参与表决的“BUG”发动支持我方的业主不参与表决，让第三次业主大会未能通过表决，从而稳住该楼盘。

主讲课程：

《物业现场安全管理及风险防范》

《存量时代物业撬盘、保盘攻防战》

《《民法典》影响下物业企业与业委会关系维护及项目稳盘、保盘应对之策》

《十四五规划服务业宏观政策解读及物业服务企业的应对之道》

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