2023税务管理的算账逻辑分析及税务风险成本控制策略

2023税务管理的算账逻辑分析及税务风险成本控制策略

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课程背景

房地产企业的近两年利润处于下行期。在市场形势严峻的情况下，控制成本无疑是保证企业生存的基本手段，作为房企三大成本（土地成本、建安成本、税务成本）之一的税务成本控制也毫无疑问的成为房企的工作重心。

多年来，房地产企业一直是高税负的行业，但多数企业对税务成本的控制是粗放式的，更直白的说是很多企业一直在用简单粗暴的方式避税。国家税收监管却越来越严，基本建成“无风险不打扰、有违法要追究、全过程强智控”的税务执法新体系，大数据管税的时代来临了，原来简答粗暴的避税方式不仅不能降低成本，反而会给企业带来更大的损失。这意味着，房企可能面临这样的情况：“利润比过去低了，税反而比过去多了。”

需要掌握房地产运营全环节合理避税的技巧，在合法合理的前提下最大限度的降低综合税负。

课程以实务案例分析为引、课堂实操、学员讨论、讲师点评等方法深入浅出地授课，咨询式培训，层层剖析新形势企业日常业务的风险防范过程和处理细节，详细讲解企业各项实务疑难问题的处理办法，帮您运筹帷幄做好税务规划，把涉税风险消灭在萌芽状态，通过分享实战工具，减少学员实际工作量，直接转化为工作成果。

课程收益

1、紧扣实务、操做性强：重实战、重实效、重实用，详尽解读房企实际工作中的热点问题和风险防范

2、着眼行业、针对性强：全环节的税务风险及防范措施

3、案例为先、数据支撑：基于真实案例数据分析，实务操作全覆盖，全面提升筹划策略、技巧

4、学员互动、现场答疑：学员带着问题听课，现场咨询，参与解析过程，提出切实可行的解决方案

课程对象

1、董事长、公司股东、总裁、总经理、首席财务官、财务总监、

2、企业中高层、财务经理、项目经理、子公司总经理，分公司总经理、财务人员、税务人员

3、税务师事务所、会计师事务所相关人员

课程大纲

第一部分

房地产企业税务管理要算清楚的“大账”

一、税务管理基本面要清楚的事

1、税务管理是哪个部门的事情

2、税负是由哪5部分内容决定的

3、标杆企业税务成本与税务风险相对较低的5大原因

4、项目预判要弄清楚的6件事

二、并购重组需要算清哪些账

1、股权转让与资产转让有哪些不同

2、“免税重组” 到底是怎么回事？真的可以免税吗？

3、免税重组有哪些税务风险

①免税重组5个条件 ②免税重组有哪6个税务风险

4、承债式收购的税务风险及应对措施

①收购方的风险 ②转让方的风险 ③目标公司的风险

5、非居民企业间接转让居民企业股权在什么情况下存在被调整的风险

6、买方包税到底是怎么回事？有哪些税务风险

案例：A公司名下一工业用地及地上厂房，原始价值4000万，2000年购置（假设按20年计提折旧，账面净值800万）。现5亿元出售给B公司），A公司要求

三、城市更新业务要弄清哪些事

1、政策性搬迁和商业性搬迁对被拆迁方的纳税影响

2、架构布局对税负的影响

3、不同的交易模式对税负的影响

4、拆迁方不同补偿方式的税收政策

5、当地对各类拆赔对象支付补偿的合法凭证具体要求

6、与政府合作与谈判的税收要领

7、证明特殊事项的真实性需要做的功课

四、财政资金安排的决策原则有哪些

1、收到不同用途的财政资金的财税处理

2、财政资金安排的决策原则

1、与会计核算相关的税务成本

案例分析：某个项目有住宅和商铺两大类产品，住宅均价6000元，商铺均价12000元，土地增值税清算时，住宅的增值率-6%，但商铺的增值率84%

2、与代扣代缴义务相关的税务成本

案例分析：老客户介绍新客户购买一套别墅奖励老客户50万元，想一下这种情况如何进行财税处理……

3、与纳税申报相关的税务成本

五、及时足额取得票据的经济账是否清楚

1、付出代价后取得票据与未取得票据税务成本的差别

2、及时取得与未及时取得票据的税务成本差别

3、存在哪些无形中“漏掉”的票据

六、特别纳税调整的调整逻辑

七、滥用评估增值抵税风险几何

第二部分：

如何算明白“政策账”

一、“避税和偷税的区别”这笔账是否清楚

二、优惠政策的税务账该怎么算

1、税务筹划的最主要的手段

2、税收优惠类型

3、享受优惠的企业，一定得规范

案例分析：2017年某地税务机关检查某房地产企业所得税时，发现该企业某项目存在超出税法标准预提计税成本问题。具体情况是……

三、房地产企业税收的特点

1、特殊性 2、复杂性

3、部分晦涩难懂 4、合作建房、合作分房案例

案例分析：甲房地产企业在开发A项目小区过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资入股，投入资金7000万元（未办理工商变更），双方约定，房产建成后……

四、什么是额外的税务成本？额外的税务成本与哪些因素有关？

五、解决税企争议需要弄明白哪6件事

1、官司赢了，也只是局部的胜利

2、自证清白，是风险防范的利器

3、证据链完整，程序上无瑕疵才立得住

4、证明业务活动的真实性是最重要的“技巧”

5、“价格明显偏低而无正当理由”的背后逻辑是什么

6、“没有经验、做生意不会谈价格”，是成本偏高的“拖底” 理由

六、企业注销有哪些税务成本

1、往来款项的税务成本

2、实收资本、资本公积和留存收益的税务成本

3、尚未处置资产的税务成本

七、税务管理要从哪5个方面入手

第三部分：

税务规划的账是“账外算账”

一、税务规划为什么要做架构布局？

1、重复交税 2、无法分散风险

3、不能搭桥更多的税收优惠政策 4、丧失收益机会

二、税务规划如何做架构布局？

1、股权布局 2、产业布局 3、区域布局

第四部分

房地产企业全流程涉税事项分析

一、设立阶段涉税事项分析

1、什么情况下要设立集团公司

2、拿地主体确定的总体原则

3、项目公司的股东及管理人员设置要规避“关联方”壁垒

4、异地开发一步到位

5、房地产企业设立时应考虑的其他涉税关键点

①注册地与开发地不一致是否影响纳税 ②土地成本作价投资需要考虑哪些税收问题

③设立子公司还是分公司

二、融资阶段涉税事项分析

1、集团内部关联方的资金拆借风险分析和相关规定

2、股东贷款企业使用的风险分析及实务应对

3、统借统还有什么局限性？注意事项

4、合开发不同情况下所得税如何处理？

5、明股实债的税务成本

三、拿地阶段涉税事项分析

1、拿地条件中存在的有形、无形的“红线外成本”

①什么是“红线外成本” ②“红线外成本”的类型

③如何将红线外成本计入土地成本

2、出让协议中的各种“坑”

①价格条款中的各种“坑” ②时间条款中的各种“坑”

3、交易模式未经充分论证或论证过程中未充分考虑税收因素

①收购方式选择的税务风险

②合作模式选择的税务风险

③交易路径选择的税务风险

4、拆迁补偿中“看不见”的税务风险

5、各地税收政策和执法口径不一

6、不同地块之间定价未合理安排

7、拿地主体的选择错误带来的风险

8、财政资金的用途未经筹划带来的税务风险

案例分析：甲公司欲将其全资子公司A（房地产公司）的100%股权转让给乙房地产公司，转让价格60000万元。A公司财务状况如下

案例分析：商业地块摘牌价的85%由政府返还给村民，作为村民购买以下物业（安置条件） 的资金：建筑面积10万平方米的住宅；建筑面积2.0万平方米的酒店物业。

四、规划设计阶段涉税事项分析

1、不必要的分期带来的税务风险

2、业态、产品、户型等搭配不合理带来的税务风险

五、开发建设阶段涉税事项分析

1、会计核算不当带来的税务风险

①账簿设置不当的税务风险

②账务处理不当的税务风险

③会计信息质量导致的税务风险

2、成本结构不合理带来的税务风险

①收入和成本不配比 ②成本和费用的构成不合理

③成本和费用的界限不清晰

3、部门之间沟通协调不利带

4、如何确定计税成本对象的6大原则

5、主要涉税事项分析

①关于拆一还一 ②关于索要发票

③甲供材的前世今生 ④成本分摊

⑤机器设备 ⑥借款费用的企业所得税处理

案例分析：甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”），欠乙公司5,000万元工程款，经双方充分协商，签订一份以商品房抵顶借款的协议，协议规定甲公司……

六、销售阶段涉税事项分析

1、“买一送一”的涉税分析

①买房送家电涉税处理 ②买房送装修涉税处理

③买房送物业涉税处理 ④买房送车位涉税处理

2、“老带新”问题涉税分析

3、开盘有礼购房抽奖涉税分析

4、违约金涉税分析

5、房企收入确认时间有什么特殊规定？

6、关于销售价格明显偏低

7、房地产企业非法预售收入是否需要预缴增值税、土地增值税和计算预计毛利 8、分期收款和银行按揭贷款收入应配比结转销售成本

9、持有阶段涉税事项分析

10、项目清算阶段涉税事项分析

案例分析：某企业计划在2020年12月份做竣工备案，12月31日交房。截止2019年12月实现营业收入20亿元， 经测算该项目实际毛利率为50%，预计毛利率10%，也就是说到2021年5月31日前需缴纳“补差” 企业所得税税金2亿元。

案例分析：某房地产企业开发一楼盘总可售面积70000平方米，出包工程合同总金额50000万元。2017年为完工年度。2018年5月31号之前取得发票30000万元。2018年7月取得发票10000万元。2019年7月办理竣工决算，又取得发票10000万元。

七、持有阶段涉税事项分析

1、“售后返租” 的税务风险

2、收入确认的风险

3、未履行代扣代缴义务的风险

4、从租计证和从价计征的选择风险

5、租金未加拆分导致多交房产税

6、免租期的税务风险

7、空租期的税务风险

八、项目清算阶段涉税事项分析

1、如何确定清算单位

2、成本对象如何划分

3、清算条件与税负的关系

4、清算时未转让房地产如何处理

5、增值税一般计税方法和简易计税方法下土地增值税清算应税收入怎么确定

6、土地增值税预缴税款如何计算更有利

第五部分

现场交流与问题解决

郝老师

知名房地产财税实战派专家；清华大学总裁班客座教授。

20年房地产企业税务规划经验、对税法研究透彻，熟悉房地产企业的税收问题，建树颇深，财税理论扎实、实战经验极其丰富。多年从事财税方面的理论研究与实践。

先后为数十家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断。特别是对房地产企业税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。已指导多家房地产企业多个项目成功实施税收筹划、土地增值税清算，服务的业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造、特色小镇等。

擅长企业纳税方案的设计，纳税风险控制，合同涉税风险管控、税务风险评估、税收成本控制。用税收策略解决特有的房地产企业管理问题，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。

课程实战性强、信息量大、案例丰富、分析透彻、简明扼要、操作实用；深受客户和学员一致好评。

服务过的主要客户有：广州万科、碧桂园集团、中海地产、温氏集团、山东鲁商、祥祺集团、海南中城建集团、伟光汇通集团、中铁地产等。

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