2026商办写字楼租赁去化、运营策略与服务创新研修班

2026商办写字楼租赁去化、运营策略与服务创新研修班

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课程背景：

2026年的中国写字楼市场正处于供需失衡加剧、空置率高企的深度调整期。

重点城市核心商圈写字楼空置率普遍突破30%，部分区域甚至达到35% 以上；

租金水平连续多年下行，叠加新增供应持续入市，市场去化周期显著延长；

宏观经济增速放缓、企业降本增效诉求强烈、远程办公常态化与 AI 技术重塑办公场景等多重因素交织，使传统 "重资产、重建设、轻运营" 模式难以为继，行业面临 "招商难、续租难、增值难" 的恶性循环；

结构性错配问题尤为突出：大量老旧写字楼供给过剩，而新兴产业（如 AI、生物医药、低空经济）对高品质、定制化空间的需求却难以满足。

面对困境，行业正从"价格战"转向"价值战"，探索运营管理创新的破局之路。我们邀请行业一线操盘手，与大家一起分享和研讨2026年商办楼宇运营管理创新实践与思考：

0 1 租户结构优化 建立 "高存活率、高客单价、高续租率" 的优质租户画像，重点引入抗周期行业与创新型企业；

0 2 运营模式升级 从基础物业管理向 "租户合伙人" 转型，提供财税咨询、流量运营、供应链对接等增值服务；

0 3 数字化赋能 运用物联网、大数据、数字孪生技术提升空间利用率与服务响应速度；

0 4 空间产品创新 发展灵活租赁、共享办公与定制化场景，满足企业弹性办公需求；

0 5 ESG 价值落地 将绿色低碳、智慧节能与社会责任融入运营全流程，增强资产长期价值。

课程特色：

直击市场痛点，学习可落地的去化、运营、招商策略；深度对接行业与产业资源：与商办领域资深专家、企业高管面对面交流，搭建合作桥梁；实地考察标杆项目：走进零碳建筑示范工程与城市更新综合体，直观感受创新实践成果。

课程大纲：

3月26日 09:00-10:15专题一：挖掘商办新机会点

辩证分析当前的写字楼市场，寻找新的机会点？

存量市场租户挽留&增量市场租户吸引？

如何为租户提供情绪价值相关的服务促进成交？

成交案例解析与问答

徐 鹏：道远咨询华北区 董事

徐鹏先生在写字楼企业租赁顾问有超过13年的丰富经验，其中包括担任位于CBD区域华贸中心写字楼招商负责人的工作经验。加入道远咨询前曾任职于世邦魏理仕3年，戴德梁行6年（董事），高力国际3年（董事），均在企业租户代表部门工作，且带领团队取得优秀成绩。

在过往的工作中徐鹏先生积累了丰富的交易经验及市场资源，他精通英语，善于策略性的谈判，并成功服务了许多跨国公司和国内企业的租赁事务，包括搬迁、租赁重组、租赁续租、扩租、转租、转让，以及办公楼采购项目。凭借他出色的专业能力，能够实现客户在写字楼租赁需求方面的利益最大化和风险最小化。徐鹏先生曾在北京十大写字楼成交案例中独占两席，均为项目团队负责人。

3月26日 10:30-12:00 专题二：构建招商核心竞争力

1. 项目运营的核心竞争力分析（销售思路、运营能力、专业人才等）

2. 颓靡的市场环境下，如何实现租金持续逆势上涨（定价原则、客户选择等）

3. 高出租率、高续租率、高扩租率的有力保障因素（服务创新、退租预警等）

高 燕 中航技广场 总经理

主导中航技广场的招商与运营管理，长期保持区域租金与出租率双高地位。作为资深 操盘手，尤其擅长 “产业链招商” 与 “租户全生命周期管理”，被业内誉为 “亦庄商务生 态构建者”。

3月26日 13:30-15:00专题三：2026年商办运营策略：架构调整、租户留存与新需求转化

一、适应市场新常态——2026年商办团队架构与人才配置的调整策略

（一）2026年商办市场核心趋势与团队能力挑战

（二）团队架构调整：从“条块分割”到“敏捷协同”

（三）专业人员配置的转型升级

（四）实施路径与风险管控

二、深耕存量为王——2026年商办租户留存与新需求转化实战策略

（一）2026年租户需求变化与留存挑战

（二）构建“以租户为中心”的留存体系

（三）新需求的有效挖掘与转化策略

（四）组织保障与执行关键

王莉莉北京宏安绿色物业管理服务有限公司 总经理

拥有超过二十年的商业办公楼领域深耕经验，曾任国际顶尖房地产顾问公司资深董事，精通资产运营全流程核心模块。累计主导20个重点项目，管理及顾问面积超过 142 万平方米，具备深厚的实战经验与卓越的团队领导力。核心参与 12 个商业办公楼项目（总面积 82 万平米）的租赁管理工作，主导8个商业办公楼项目（总面积 60 万平米）的市场顾问策划，形成系统化的项目操盘方法论，多个项目出租率达 90% 以上。

始终以“提升资产财务报表表现”为核心导向，专注资产估值关键驱动要素（如 NOI、EBITDA、资本化率、ESG 评级等），为客户提供系统性的资产价值诊断与增值路径规划。擅长融合战略与执行，推动项目高效落地，实现客户与合作方的双向共赢，并具备卓越的资源整合能力，持续将专业资源转化为可持续的经济效益。致力于通过国际视野的专业智慧与本土深度运营，为商办资产构建长期竞争力与价值韧性。

3月26日 15:20-16:50专题四：楼宇微更新与租户需求升级

行业背景：解读写字楼空置高企（24.7%）下微更新的降本增值价值。

微更新实操：低成本改造要点（共享空间 / 智能系统 / 绿色节能），数字化赋能空间利用率提升。

租户需求升级：适配降本增效、灵活办公、健康低碳等核心诉求，定制化场景打造。

案例借鉴：高续租率项目的微更新 + 租户服务创新经验分享。

陈 难 IFC资产管理 总经理

陈难拥有丰富的商业地产资产管理经验，深耕行业二十年，见证并参与了中国商业地产从增量开发向存量运营的转型。他带领团队构建了以金融、科技、医药和专业服务为主的优质租户结构，使天润资管运营项目出租率一直保持在 90% 以上。

3月27日 09:00-12:00 专题五：产业招商的思考与实践

一、新形势：洞察产业发展趋势，紧抓产业高质量发展机遇

1. 全球产业秩序重组，中国高质量发展危与机并存

2. 中美贸易战对我国经济的影响

3. 抢占全球科技与经济制高点，推动经济结构转型升级

4. 产业迭代升级三大战略举措

二、新定位：用产业链思维找准核心竞争力

1. 以产业提升为引领，构建高质量产业体系

2. 科学的产业定位规划为招商提供重要指导

3. 以产业规划为核心完善产业发展主线、载体储备和招商拓展

三、新招商：从“单点突破”到“链式协同”

1. 新形势下，重构招商认知体系

2. 立足五大底层架构，筑牢招商引资地基

3. 建立项目资源匹配度评估模型

4. 招商策略：解决“三招问题”（招什么？去哪儿招？怎么招？）

5. 招商实战案例分析

6. 未来招商变革新趋势

刘珊源 产业研究院联合创始人

国家商务部大湾区产业监测工作站站长、深圳改革开放干部培训学院特聘讲师、新加坡国立大学苏州研究院产业园特聘专家，粤港澳战新产业、产业园等多个协会副会长、企业创新能力评价指南标准编制成员、40多个地方政府聘任产业规划与产业招商顾问，曾主导并参与负责完成全国各地超过300个产业总体规划咨询项目，为100多个园区提供前期诊断与顾问咨询。

3月27日 13:30-17:00 现场教学：北京中海金融中心和中海大吉巷参观+现场分享

中海大吉项目由北京中海金融中心（办公板块）和中海大吉巷（商业板块）组成，位于北京市西城区陶然亭街道，总建筑面积36.6万平方米。项目以传承百年宣南文化为核心理念，打造“城市文化会客厅”为核心IP，最终实现多业态融合的城市更新。

中海大吉项目作为北京中轴线申遗成功后的首都核心区首个大型城市更新项目，在保护历史风貌、激活消费场景的同时，也在技术方面实现了创新与突破，打造集文保、商业、商办、绿地于一体的多业态开发的城市更新综合体。

中海金融中心7栋甲级写字楼构成了低碳绿色的现代商务集群，设计施工全过程采用正向BIM三维协同的方法，充分考虑施工组织及后期安装，实现结构与机电共层的创新模式。建立BIM“一模到底”数字化建设项目级商业试点，将数字化技术融入前期策划、设计、施工及运营等各阶段。 其中中海金融中心1号零碳写字楼作为北京首个大型商业办公零碳建筑技术集成示范和北京首个大型商业办公光储直柔集成示范，获评“十四五”国家重点研发计划项目零碳建筑科技示范工程。

研讨主题：差异化创新思路 打造写字楼 IP 人设

市场背景：高空置、高存量、产品同质化，竞争从“硬件好不好”转向“体验喜不喜欢”，企业/员工需求向健康、灵活、品质体验升级

破局核心：塑造差异化IP人设，拒绝价格战，走专业运营+特色标签路线

人设打造三大核心：

1)硬件（强劲体魄）：精准匹配科技/金融等主力客群，全触点硬件升级，灵活交付，绿色智能赋能

2)形象（出众外表）：从视、听、嗅、味、触五感打磨面客细节，强化场景化展示

3)生态（广泛影响力）：搭建企业/管理/生活三大服务平台，精细化运营，社群活动+全周期客户管理，政企联动

实践关键：以目标客群为导向（如“科技金融成功男士”），软硬件+服务协同落地

核心价值：提升客户认可度与粘性，助力去化，实现资产增值，打造城市名片

徐老师

徐 鹏：道远咨询华北区 董事

徐鹏先生在写字楼企业租赁顾问有超过13年的丰富经验，其中包括担任位于CBD区域华贸中心写字楼招商负责人的工作经验。加入道远咨询前曾任职于世邦魏理仕3年，戴德梁行6年（董事），高力国际3年（董事），均在企业租户代表部门工作，且带领团队取得优秀成绩。

在过往的工作中徐鹏先生积累了丰富的交易经验及市场资源，他精通英语，善于策略性的谈判，并成功服务了许多跨国公司和国内企业的租赁事务，包括搬迁、租赁重组、租赁续租、扩租、转租、转让，以及办公楼采购项目。凭借他出色的专业能力，能够实现客户在写字楼租赁需求方面的利益最大化和风险最小化。徐鹏先生曾在北京十大写字楼成交案例中独占两席，均为项目团队负责人。

高 燕 中航技广场 总经理

主导中航技广场的招商与运营管理，长期保持区域租金与出租率双高地位。作为资深 操盘手，尤其擅长 “产业链招商” 与 “租户全生命周期管理”，被业内誉为 “亦庄商务生 态构建者”。

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