房地产业所得税汇算清缴与收入和成本风险管控专题班

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专题背景

房地产行业的纳税风险始终居高不下。一方面，与房地产开发 业务相关的税收政策较为复杂，不仅艰涩难懂，而且冲突不断，另一方面，鉴于房地产开发业务在组织收入上的支柱地位，税务机关予以高度关注，在重点税务稽查名单上，房地产开发业务一直榜上有名。在目前“行业风暴”的严峻形势下，如何在短时间内较全面地掌握企业所得税汇算重点，高质量填报年度《企业所得税申报表》？如何有效把握收入和成本的管控？如何合理规避税务风险？已成为多数房地产企业不小的挑战。

 本次课程将为您解读企业所得税汇算税收新政；现场解答您所得税申报流程中的疑难问题；结合具体经济业务流程，就收入的多种形式和成本的归集与分配，深层次解读税收和会计处理的差异，使您快速掌握房地产行业所得税申报表的填报技巧，圆满完成任务。

培训对象

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。

主讲内容

第一部分：房地产业汇算清缴疑难问题解读

1．如何理解税法所谓的“视同销售”？

2．销售折扣、现金折扣、销售折让、销售退回的差异分析

3．企业工资薪金支出税收管理关注重点有哪些？（任职与雇用的认定，临时工与劳务工区别，外单位派遣劳务工的工薪处理是否应按派遣以及支付费用的不同形式、内容进行区别对待）

4．企业职工福利费、教育经费的税务处理？（集体与个人、生活与工作；以前年度余额；计提福利费、教育经费的税收处理）

5．如何理解开办费？筹建期的起点和终点如何把握？筹建期的招待费如何税收处理？

6．业务招待费、广告费、业务宣传费内涵的把握以及税收处理（计算基数），关联企业之间的“广告费”有什么特殊规定？

7．租金收入如何确认收入税收负担最低？营业税纳税义务发生时间在哪个环节？如何把握类似的问题？

8．企业发生的手续费及佣金支出如何合理税前扣除？（佣金与劳务费的区别）

9．企业接受的捐赠、无法偿付的应付款收入如何税收处理？

10．企业发放的差旅费补贴税收上暂无具体标准，税务管理中如何把握？

11．税务机关查增的所得额是否可以弥补以前年度的亏损？

12．企业资产损失扣除需要具备的条件和申报的要点是什么？

13．企业不同融资模式（七种）的税收风险分析

14．房屋改扩建、装修的不同的会计处理税收分析

15．当年没有取得有效凭证如何所得税申报？

16．按政策规定由房产使用人代缴纳的房产税，能否在房产使用企业税前扣除？

17．小型微利企业如何填报所得税申报表？

18．小微企业营业税“起征点”税收政策解读

第二部分：收入和成本风险管控专题

一、税收确认收入的金额与时间

1．企业所得税就未完工产品如何确认收入？

2．预收账款如何在季度申报表反映？如何在年度申报表反映？

3．预缴的营业税是否可以在所得税前扣除？

4．税法“完工”的标志和会计有什么差别？

5．如何理解“开始投入使用”的起点？

6．“计税收入”和会计的收入有什么差别？

7．一次收款、按揭、委托销售（超价分成）、视同买断、包销如何确认收入？

8．“计税成本”的构成有哪些？哪些内容可以预提？预提的“计税成本”有哪些限制？和会计“主营业务成本”的差异在哪里？“计税成本”的终止日在什么时间点？

9．“计税收入”、“计税成本”如何在企业所得税申报表反映？

10．土地增值税确认收入的时间与金额是什么？

11．营业税纳税义务发生时间与会计收入的差异在哪里？

12．违约金的取得与支付在营业税、企业所得税、土地增值税有哪些不同？

13．“价外费用”的内容包括哪些？各个税种对待“价外费用”有哪些不同？

14．“小产权”房屋销售有哪些税收风险？

二、特殊销售模式下的收入不同处理

1．四种不同情况之下的“买一送一”如何进行会计处理？如何进行税收处理？

2．售后回购的税会差异分析

3．售后回租的税会差异分析

4．“拆一还一” 的税会差异分析

5．以房抵债的税会差异分析

6．如何把握“低于市场价格”销售房屋？

7．合作建房税收解读：

8．以土地、房屋投资模式下双方的收入、成本确认金额与税收风险分析

9．捐赠、赞助、奖励、分配等视同销售的税收处理

10．还本销售的税会处理

三、房地产开发成本的确认与归集

1．确定成本核算对象的原则和方法是什么？

2．“开发成本”科目设置以及明细科目归集的内容解读

3．成本费用归集的原则是什么？

4．特殊费用归集应该注意的税收问题：会议费、差旅费、招待费、办公费、车辆费等5．股权收购之下的土地成本确认与筹划

6．取得土地返还款如何处理达到节税效果最大化？

7．“建设—移交”模式的土地成本确认

8．“成本差”的税会差异分析

9．八种不同融资方式下，利息费用、票据的税收处理与风险分析

四、成本分摊的原则和方法

1．成本分摊的原则

2．占地面积法案例解读

3．建筑面积法案例解读

4．预算造价法案例解读

5．直接成本法案例解读

6．层高系数法案例解读

7．四种不同车位建造模式下的成本分摊

8．人防工程所负担的成本有哪些？

五、特殊业务税收分析与解读

1．“甲供材”双方的会计处理与税收处理

2．不同“销售”车位模式的会计处理与各税的不同处理

3．售楼处会计处理与各税的不同处理

4．“精装修”范围的确认与税收分析

第三部分：专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

王老师

会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧！

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