国地税合并后房地产开发全程税收筹划、会计核算与涉税风险防控

国地税合并后房地产开发全程税收筹划、会计核算与涉税风险防控

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课程介绍

国地税的合并给企业带来哪些契机？又会有哪些风险？

房地产开发企业如何应对合并后全税种的稽查？

本次课程包括“取得土地、规划设计、建设施工、销售、竣工”五个阶段，详细讲述了全流程中最新政策与税收筹划，会计核算，税收风险等内容。

课程大纲

专题一：国地税合并给房地产行业税收带来哪些重大影响与挑战

（一）国地税合并给企业带来了哪些机遇与与风险？

（二）国地税合并后税收政策将迎来怎样的巨大变化与调整？

（三）国地税合并后税务稽查将在哪些方面显现出怎样更加强大的势头与力度？

（四）金三系统和大数据的应用将会给税务稽查带来怎样的魔幻般的力量与效能？

（五）国地税合并后对企业社保费的缴纳将产生哪些重大影响？

（六）个人所得税、房地产税改革最近将迎来哪些新预期？企业的中高收入阶层需要做出怎样的心里调适与纳税筹划？

专题二：国地税合并后房地产开发各环节涉税问题风险挑战与应对

（一）取得土地环节涉税问题风险挑战与应对

1、以招挂拍方式取得土地，计算销项税时可以扣除的土地价款包括哪些内容，土地闲置费、过渡费、周转房支出如何处理，以什么为扣除凭证？该土地价值在计征企业所得税、土地增值税、契税时应如何处理？以该种形式取得土地计算缴纳土地使用税时注意什么？

2、以非货币交易形式取得土地使用权，计算销项税额时可扣除的土地价款有哪两种计算方式，分别以什么为扣除凭证？

3、以股权转让方式方式取得土地，计算销项税额时可扣除的土地价款如何掌握，股权溢价是否可以作为土地价款扣除，以什么为扣除凭证？

4、购买烂尾楼以后继续开发销售，计算销项税时是否可以扣除的土地价款，计算土地增值税、企业所得税时相关成本如何处理？

5、以“拆一还一”方式取得入地，如何进行会计处理，还房时发票如何开具，对房地产企业的增值税、企业所得税、土地增值税、契税会产生哪些影响？

6、在自己原工厂的土地上搞开发，这块地上原来有办公楼、厂房、其他建筑，在计算销项税额时，这些建筑原来的价值能计入土地成本吗，换句话说自己单位工厂拆迁能发生拆迁补偿费吗，如果能以什么为扣除凭证？

7、“一二级联动”、“举牌一手”，收入、成本如何确认，如何计算缴纳增值税？

8、为取得土地而支付的红线外支出，其取得的进项税能够扣除吗，在计算企业所得税和土地增值税时这部分支出能否扣除？如果能够扣除扣除金额如何计算？

（二）规划设计环节涉税问题风险挑战与应对

1、对项目进行立项、规划、设计环节应考虑哪些税收问题与节税策略？

2、产品开发类型的选择，对企业销售、税收负担会带来哪些影响，企业应把关注的焦点放在哪里？

3、合作建房模式曾经给税收带来过哪些影响，营改增以后这种模式还有多大操作的必要性和操作空间？

4、委托境外设计单位进行规划设计，会给企业税收带来哪些影响，支付设计费时应注意哪些问题，一旦处理不当企业会产生哪些涉税风险，代扣代缴税款应如何进行会计核算？

（三）开发建设环节涉税问题风险挑战与应对

1、企业单独建设的售楼部进项税能够扣除吗？如果能够扣除可能会出现几种情况，应分别怎样处理，如果将售楼部内的各种设施单独出售，计算增值税时又将如何处理？

2、营改增后甲供材业务对增值税是否会带来影响，对其他税种会带来哪些影响？

3、企业开发建设精装房，分别与施工单位签订“硬装交付”和“软装交付”合同，对增值税是否会产生影响？对企业所得税和土地增值税会产生哪些影响？

4、企业建造的无产权的地下人防工程、车库、车位进项税如何如何扣除，将开发产品转作自用进项税又将如何扣除？

5、如何借助建立“资本策划与监控”平台管控好非金融机构、关联方借款费用，圆满走活一盘棋，让不可能变为可能？

（四）销售环节涉税问题风险挑战与应对

1、“买一送一”模式下如何确认收入金额，送面积、送家电、送车位、送物业等不同的销售模式税收规定有哪些不同，会计如何处理，赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？

2、“以老带新”销售模式下如何确认支出？票据如何处理？是否涉及扣缴个税？

3、“抵券销售”“一万抵五万”销售模式下收入如何确认？

4、“买断、超基价分成、包销”等不同的代销模式下，应如何确认收入，税收风险如何把控？

5、采取“假按揭”“零首付”销售模式的税收如何处理？

6、“还本销售”如何确认收入？我们的困惑在哪里？

7、“售后回租”的税收风险分析，同时给解决的方案，让您不再为回租而烦恼。

8、“售后回购”方式在营业税、企业所得税、土地增值税如何确认？

9、“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理？

10“产权式酒店”销售、经营，应如何进行会计核算与税务处理

11、房地产企业收取的价外费用有哪些税收风险，营业税、增值税、企业所得税、土地增值税家外费用的处理有哪些不同？

12、针对不同的客户与不同的销售模式，销售价格明显偏低，我们如何找出适合自己的“正当理由”？

13、房地产企业主动向买房者退差价款，以此刺激消费者买房。对已经签订了购房合同且购房合同已经生效、又签订了补充合同的业主所退的差价，房地产公司要不要缴纳增值税，退款部分是否还要代扣代缴个人所得税？

14、以房产抵工程款后，施工方是否可以要求房地产企业为第三方做按揭贷款销售手续，如果可以房地产公司怎样进行帐务处理比较合适？

（五）竣工清算环节涉税问题风险挑战与应对

1、房地产公司在交房前后支付物业费如何进行成本费用归集？对税收有什么影响？

2、税收与会计之间的成本差异如何处理？会计上是否需要调整？

3、房地产行业完工标准如何规定，对营业税、土地增值税、企业所得税等有何影响？

4、营改增后进行土地增值税清算应注意事项，清算后再转让房地产成本如何确定，是否允许“二次清算”？

专题三：现场答疑

杨老师

杨汝明老师，资深税务官员，从事税务稽查工作将近30年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。

另外，多年来杨老师一直在全国各地循环从事房地产、建筑业税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。同时，还受邀为全国各地多家房企做过纳税筹划，是全国为数不多的房地产行业“纳税筹划名师”。

????授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；

授课特点：准确、透彻、简捷、实用；

授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

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